Дайджест_800х400 (2)

Вторая половина февраля прошла в ожидании очередных политических катаклизмов, поэтому информационный поток несколько сузился. Было меньше новостей про ипотеку, цены на жилье и другие традиционные ценности рынка недвижимости (не, действительно, сколько можно про это писать?), зато появились интересные тексты про девелоперов, которые пересматривают свои планы, а также про сложности релокации на ближний (и не очень) восток. Из забавного – как повлияет на рынок запрет на иностранные названия для жилых комплексов и закон о тишине. Впрочем, обо всем по порядку.

Ипотека: электронные закладные, соблазнение промышленников и распродажа квартир с обременением   

Все потребительские аспекты ипотеки СМИ обсудили в первые две недели февраля, и на конец месяца остались, скорее, «околоипотечные» темы. Например, регуляторы и участники рынка обсудили проблему низкого проникновения электронных закладных в ипотеке. Этот инструмент был почти недоступен для сделок на первичном рынке, на который приходится около трети всех ипотечных сделок. По мнению игроков, распространение электронных закладных напрямую не скажется на конечной ставке по ипотеке для заемщиков, зато в разы снизит расходы банков на работу с закладными. Подробности вот тут: Ипотеку подключают к электронным закладным – Газета Коммерсантъ № 35 (7480) от 01.03.2023 (kommersant.ru)

А вот Минпромторг, соблазняя бизнес, предлагает расширить промышленную ипотеку под 3% или 5% годовых прежде всего за счет распространения таких кредитов не только на покупку готовых площадей, но также на строительство, модернизацию, ремонт объектов и покупку земли. В бизнес-сообществе инициативу поддерживают, отмечая, что это повысит эффективность программы, а ограничение стоимости объектов позволит избежать накручивания цен на рынке. Полностью прочитать об этом можно здесь:  Промышленность соблазняют ипотекой – Газета Коммерсантъ № 32 (7477) от 21.02.2023 (kommersant.ru)

Тем временем россияне начали продавать больше квартир с ипотекой: по итогам прошлого года количество таких лотов выросло на 10%. Сейчас такие объекты занимают около 35% от общего объема продаж. По словам аналитиков, это объясняется не только ростом жилищного кредитования. Некоторые приобретали жилье в 2020-2021 годах с целью инвестиций, однако стратегия оказалась неудачной. Подробнее об этом:  Ипотечные квартиры расширяют предложение – Коммерсантъ FM – Коммерсантъ (kommersant.ru)

Цены на жилье: вторичка дешевеет, первичка кое-где дорожает и на что надеется рынок

Вторичное жилье продолжает дешеветь, причем Москва стала регионом с самым заметным снижением цен на жилье с ноября. О том, как изменилась стоимость вторички в десяти регионах, лидирующих по выдаче ипотеки в Сбербанке, можно прочитать вот тут:
https://realty.rbc.ru/news/63f36b459a7947f7e4e5f89c

Одновременно эксперты назвали мегаполисы с наибольшим ростом цен на новостройки – детали вот тут: https://realty.rbc.ru/news/63ecf7a09a794794b5a821fa Спойлер: за год первичный «квадрат» сильнее всего подорожал в Самаре, Казани и Волгограде. А вот столица нашей Родины, город-герой Москва оказался на последнем месте среди крупных городов.

В том, на что сегодня надеется рынок недвижимости и как ему удалось пережить этот год, разбирался Forbes. До 24 февраля 2022 года у московского рынка жилья были золотые времена безудержного спроса, высоких цен и неразборчивых покупателей (дадада, то, что мы называли кризисом в пандемию, была та самая белая полоса). За прошедший год и застройщики, и покупатели, лишились веры в будущее и денег, и, соответственно, интересно прочитать о том, где все эти компании и люди собираются искать ресурсы. Подробности тут: Последний февраль: как рынок жилья остался без денег, планов и покупателей | Forbes.ru

Девелоперы на распутье: строек будет меньше, премиуму указали на выход и надежда на бюджетные деньги

С начала 2023 года по всей России стартовало почти вдвое меньше новых проектов по строительству жилья, чем в предыдущие периоды. Причина — в серьезном падении спроса, поддержать который пока не удалось даже за счет продления властями льготной ипотеки. Как минимум до конца года сегмент жилой недвижимости будет существовать в условиях сокращающегося спроса, полагают участники рынка. Читаем об этом здесь: Девелоперы спрятались в котловане – Газета Коммерсантъ № 33 (7478) от 27.02.2023 (kommersant.ru)

При этом богатым тоже придется «плакать» — застройщики премиальных апартаментов тоже заметно сократили вывод на рынок новых проектов. Причина в снижении спроса, что мешает девелоперам распродать площади даже по завершенным объектам, а также в снижении количества доступных площадок и сохраняющейся неопределенности в правовом статусе апартаментов. Подробности тут: Девелоперы насмотрелись на роскошь – Газета Коммерсантъ № 31 (7476) от 20.02.2023 (kommersant.ru) Кстати, спрос на недорогие апартаменты девелоперы поддерживают за счет вывода на рынок лотов с экстремально небольшой площадью.

Тем временем бюджетные средства выручили отрасль. Как пишет «КоммерсантЪ», в первый год СВО строительная индустрия РФ заработала около 11,69 трлн руб.— почти на 14% больше, чем годом ранее. Рост обеспечен в основном за счет бюджетных вливаний в госстройки, тогда как у девелоперов жилья и коммерческой недвижимости из-за снижения спроса денежные поступления сократились. Подробнее об этом здесь: Девелоперы освоили госстроительство – Газета Коммерсантъ № 29 (7474) от 16.02.2023 (kommersant.ru) Но радоваться рано –  уже в этом году финансовые риски будут нарастать для всей отрасли и кризис проявится более ярко, полагают эксперты.

Впрочем, и печалиться пока особо не стоит. Ведь в прошлый раз с госстройкой, которая велась в рамках Олимпиады-2014,  получилось неплохо (не для всех строителей, конечно, для избранных), а теперь и эта история подходит к своему логическому концу. Семья экс-губернатора Краснодарского края Александра Ткачева может вывести объекты, построенные в Сочи к Олимпиаде 2014 года, из-под залоговых обязательств перед ВЭБ.РФ. Подробности вот тут: Олимпиада освобождается от залогов – Газета Коммерсантъ № 33 (7478) от 22.02.2023 (kommersant.ru)  Напомним, что речь идет о портфеле недвижимости стоимостью не менее 42 млрд руб., в случае успеха бизнесмен сможет участвовать в других крупных проектах, а ВЭБ.РФ — избавится от проблемного долга.

Ну, и о том, как строительная отрасль вносит свой вклад в экологическую деградацию планеты, пишет «РБК-НедвижимостЬ». Точнее, о том, как можно снизить этот ущерб, добиться уменьшения углеродного следа и что для этого нужно делать – читаем вот здесь:
https://realty.rbc.ru/news/63fda12b9a7947c9829830f7

Аренда: аттракцион неслыханной щедрости продолжается, требования к рантье снижаются, но не везде

Аренда квартир в Москве вновь подешевела: в феврале арендные ставки в столице сократились на 3% по отношению к январю, и это при том, что в прошлом месяце показатели также просели к декабрю на 2%. Почему дешевеет съемное жилье в столице и готовы ли на этом фоне владельцы квартир делать скидки арендаторам – читаем вот тут: Арендодатели готовят скидки – Коммерсантъ FM – Коммерсантъ (kommersant.ru)

Одновременно эксперты отметили снижение требований рантье к квартиросъемщикам в Москве,
что происходит на фоне слабого спроса и резкого роста объема предложения
(детали тут: https://realty.rbc.ru/news/63fe2c129a79470e3a0e7897). Что будет дальше – читаем вот тут https://realty.rbc.ru/news/63ee2c279a7947fdcb5a5178. Спойлер: спрос может немного восстановиться, но предпосылок для роста ставок этой весной эксперты не видят

Минимальная стоимость аренды также продолжает дешеветь. Самые доступные лоты расположены далеко за МКАД и имеют площадь до 10 кв. м, либо же сдаются с дополнительными условиями для нанимателей — с котами, постоянно гостящими хозяевами и общим душем с соседней студией, где живут три девушки. Подробнее об этом здесь: https://realty.rbc.ru/news/63f63f8b9a7947750aff7108

Если в Москве и Санкт-Петербурге цены на съемное жилье снижаются, то появились и города, где аренда жилья наоборот подорожала. Первое место –  у Ростова-на-Дону, где аренда увеличилась на треть, в число лидеров также входят Воронеж, Волгоград и Челябинск (подробнее на РБК:
https://realty.rbc.ru/news/63f2804d9a7947a74449d618). И действительно, может, случилось что? В Ростове-на-Дону-то…

Коммерческая: популярные ЗПИФы, ОАК выходит на офисный рынок, а спрос на коворкинги возвращается

Про склады и торговлю в последние пару недель СМИ деликатно молчали, зато выяснилось, что  граждане освоили ЗПИФы недвижимости. Как пишет «КоммерсантЪ», прошлый год стал исключительно успешным для сегмента розничных ЗПИФов коммерческой недвижимости. Объем активов под их управлением вырос в 2,3 раза, до 92 млрд руб. Инвесторов привлекает низкая волатильность таких активов, а также сохранившийся арендный поток на фоне ухода некоторых международных компаний из РФ и спада в экономике. Подробнее об этом здесь: Деньги пришли за арендой – Газета Коммерсантъ № 33 (7478) от 27.02.2023 (kommersant.ru)

Кстати, про особых рантье, которые готовы делиться арендным доходом с частными инвесторами, можно прочитать вот тут:  Под парусом: чем основатели Central Properties отличаются от классических рантье | Forbes.ru

ОАК приведет первого арендатора в бизнес-центр в Жуковском, который с 2012 года строила под собственную штаб-квартиру, но затем решила не переезжать. В здание заедет входящая в «Ростех» авиакомпания Red Wings. По мнению экспертов, других арендаторов ОАК в такой локации найти будет сложно, а перевозчик может столкнуться с оттоком кадров из-за неудобной для сотрудников логистики. Подробнее об этом здесь: ОАК выходит на офисный рынок – Газета Коммерсантъ № 33 (7478) от 22.02.2023 (kommersant.ru)

 Но есть и другие хорошие новости: спрос на московские коворкинги почти вернулся к прошлогодним показателям. Доля арендованных рабочих мест в московских коворкингах в январе 2023 года составила 73%, что всего на 4 процентных пункта ниже, чем в аналогичный период прошлого года. Пик вакансии был в октябре, за три месяца аренда рабочего места подорожала на 2%. Детали вот тут:Спрос на московские коворкинги почти вернулся к прошлогодним показателям | Forbes.ru

Релокация: интерес к Турции резко упал, Армения растет в цене и лопнет ли золотой пузырь в Дубае 

Для релокантов и частных инвесторов, решивших диверсифицировать активы, наступили сложные времена – им вновь приходится менять приоритеты. Возникшие из-за серии землетрясений опасения снижают интерес россиян к недвижимости в Турции: за месяц их активность сократилась на 40–60%. Курортные рынки страны сейчас поддерживает локальный спрос со стороны жителей пострадавших регионов. Подробнее об этом здесь: Покупатели жилья обходят Турцию – Газета Коммерсантъ № 34 (7479) от 28.02.2023 (kommersant.ru) Кстати, в перспективе это может способствовать и росту активности российских инвесторов в недвижимость, но пока те переориентируются на Таиланд, Черногорию, Индонезию и ОАЭ.

Но не только. За прошлый год россияне купили в прекрасной Армении 1207 объектов недвижимости, что на 44,9% больше, чем в 2021 году. И желающих перебраться туда становится все больше, несмотря на то, что эта страна также находится в сейсмоопасной зоне. О том, сколько сейчас стоит там жилье и особенностях ее приобретения, читайте на РБК:
https://realty.rbc.ru/news/63fd25f99a7947a8fad0071b

О том, что предпочесть – Москву или Дубай, где выгоднее купить жилье для сохранения средств, пишет РБК. Где рынок более волатильный? Где реальнее перспектива роста капитализации недвижимости? Где выше риски потери капитала? Так ли выгодно покупать недвижимость с видом на Персидский залив? О плюсах и минусах приобретения нового элитного жилья в качестве защитного актива в Дубае читаем тут: https://realty.rbc.ru/news/63fc5a319a794756747eac2b

Спойлера не будет, пардон, изучайте эту «простыню» самостоятельно. Но можно предположить, что автор будет «топить» за выгоду инвестиций в Москве, а вот о золотом пузыре Дубая имеет смысл прочитать тут: Золотые пузыри: обрушится ли рынок недвижимости Дубая | Forbes.ru. Рынок недвижимости Дубая рос достаточно долго, чтобы у наиболее бдительных экспертов появились подозрения: не пузырь ли это? Насколько оправданы ожидания стремительного спада и почему о них заговорили именно сейчас, разбирался Forbes.  

И напоследок – «Хаус» или «Изба»?  

Традиционные ценности не обошли стороной и рынок недвижимости: глава комитета по культуре Елена Ямпольская предложили запретить называть жилье иностранными словами, и внести соответствующие изменения в Градостроительный кодекс (новость об этом тут:
https://realty.rbc.ru/news/63ee36899a7947026f8db6ea)

Коллеги не поленились и выяснили у экспертов, что не так с иностранными названиями жилых комплексов, оценили масштаб явления и спрогнозировали, как запрет может сказаться на рынке новостроек. Подробнее об этом на РБК: https://realty.rbc.ru/news/63f4c6d59a7947737d13d36e Выдыхаем: запрет иностранных названий, если и будет принят, то вряд ли как-то изменит ситуацию на рынке, считают большинство опрошенных экспертов.

А еще нас ожидает комендантский час, тьфу, единый режим тишины в жилых домах. Во всяком случае, в Госдуму внесли и такой законопроект (подробности тут: https://realty.rbc.ru/news/63f354779a7947e91f1963a5 ). Он предполагает единые требования для всех регионов — соблюдение тишины с 22:00 до 07:00. И, пожалуй, это тоже можно считать хорошей новостью

А журнал REPА продолжит наблюдать за новостной повесткой.