567896789

Главной темой июля, впрочем, как обычно, стала ипотека, которая не менее традиционно спасла спрос и не позволила обрушить цены. Кроме этого, СМИ рассуждали о трендах на первичном и вторичном рынке, писали о сложностях, с которыми сталкиваются девелоперы и риэлторы, и даже вспомнили про апартаменты. В новостной повестке – судьба коммерческой недвижимости и новые возможности для инвесторов. А на скандалы июль выдался тихим, возможно, в преддверии августа, обычно богатого на неприятные сюрпризы.

Итак, в подборке от редакции журнала REPA вспомним, чем рынок недвижимости жил в этом июле. 

Ипотека: рост спроса, негуманная политика банков и новый виток стабилизации

Ипотечные страсти продолжаются. В начале месяца заемщики потянулись за льготной ставкой, а в банках был зафиксирован всплеск спроса на субсидируемую ипотеку. Июньское снижение ставки по госпрограмме и смягчение политики банков в отношении заемщиков повысили ожидания по росту среднего чека по кредиту. Одновременно встал вопрос рефинансирования ранее взятых льготных кредитов, в том числе по ставке 12% годовых. Такое решение поддерживают в Минстрое, однако против выступает Минфин. (Подробнее тут: Заемщики потянулись за льготной ставкой – Газета Коммерсантъ № 118 (7319) от 05.07.2022 (kommersant.ru)

Таким образом, уже в июле стало понятно, что политика властей оказалась правильной, так как именно льготы и субсидии не дали обвалить спрос на жилье. При этом спрос перераспределяется в пользу программ, которые дополнительно субсидируются застройщиками. А вот доля стандартных кредитов по рыночным ставкам продолжила снижаться. (Подробнее на РБК: https://realty.rbc.ru/news/62c741b29a79477a2ef107e9). Но рынок все же пошел в рост: число ипотечных сделок в Москве выросло на 15% после двух месяцев падения. Всего в первом полугодии в столице было зарегистрировано 52,2 тыс. жилищных кредитов. Но это оказалось на 13% ниже, чем в рекордном 2021 году за аналогичный период. (Подробнее вот тут: https://realty.rbc.ru/news/62d7a7189a794746791acd16)

Тем не менее, «перегибы на местах» все же наблюдались. Например, клиенты Сбербанка рассказали о «необоснованном» повышении первого взноса по уже одобренным заявкам на ипотечные кредиты до 35%. В ряде случаев взнос увеличивается вдвое, что посильно не для каждого потенциального заемщика. По словам риэлторов, сотрудничающих с банком, таких случаев уже не менее тысячи. С точки зрения закона, банк может менять условия до выдачи кредита. Но эксперты называют такую практику «негуманной по отношению к клиентам», которые к моменту изменения уже могли понести расходы на оформление ипотеки. Подробнее – в газете «Коммерсант»: Сбербанк переоценил ипотеку – Газета Коммерсантъ № 123 (7324) от 12.07.2022 (kommersant.ru)

После того, как ЦБ резко понизил ключевую ставку, эксперты вновь стали рассуждать о том, что будет с ипотекой и ценами на жилье. Спойлер: оживление ипотечного рынка, которое началось в июне, продолжится, но полного восстановления спроса до докризисных показателей в 2022 году эксперты не предвидят — его будут сдерживать цены на жилье (Подробнее на РБК: https://realty.rbc.ru/news/62da957a9a79476df0a6973e). Снижение ключевой ставки стимулирует банки снижать стоимость и собственных программ. Пока это готовы сделать крупнейшие игроки в лице Сбербанка и ВТБ, но другие участники рынка тоже скорректируют свои предложения в течение августа, ожидают эксперты. (Подробности тут: Банкиры откатывают ипотеку – Газета Коммерсантъ № 132 (7333) от 25.07.2022 (kommersant.ru)

Рыночные тренды: на вторичке рынок покупателя, а первичка надеется на господдержку   

О том, что происходит со вторичным жильем в Москве в последние полгода, о его взлетах и падениях, рассказывает «РБК-Недвижимость». В марте покупатели с «живыми» деньгами и с уже одобренными жилищными кредитами стремились скорее купить квартиры в ситуации неопределенности, однако уже в апреле число сделок сократилось более чем на треть. После этого Центробанк несколько раз снижал ключевую ставку, ставки по ипотеке также опустились, что помогло восстановить спрос покупателей квартир. Эксперты рынка недвижимости дали прогноз на ближайшие несколько месяцев и рассказали, когда ждать снижения цен. Подробнее об этом вот здесь: https://realty.rbc.ru/news/62cd90109a794738a03a1aa7.

Турбулентный период удалось пережить не всем участникам рынка. Обвалившийся из-за кризиса спрос на жилье привел к сокращению рентабельности риэлторского бизнеса. Как пишет «Коммерсантъ», его собственники торопятся распродать свои компании — количество таких объявлений за год выросло в 2,5 раза. По мнению участников рынка, его покидают небольшие региональные риэлтеры и те, кто специализировался на сделках со вторичным жильем. Но эксперты не видят особого смысла в покупке агентств недвижимости из-за отсутствия ожиданий улучшения на рынке. Подробнее об этом: Риэлторы сворачивают сделки – Газета Коммерсантъ № 117 (7318) от 04.07.2022 (kommersant.ru)

Тем временем на первичном рынке за первую половину года объемы ввода в жилищном строительстве выросли на 44% в годовом выражении, до 52,6 млн кв. м. Но ключевую роль в этом сыграло частное строительство, одновременно сектор многоквартирных домов (МКД) рос медленнее, а в июне и вовсе продемонстрировал снижение объемов на 8% год к году. С чем это связано, а также как повлияет на этот сегмент накопленный до расширения санкций запас прочности, можно прочитать тут: Июнь жильем не вышел – Газета Коммерсантъ № 127 (7328) от 18.07.2022 (kommersant.ru)

Несмотря на то, что спрос на новостройки падает, новых проектов становится все больше. Почему это происходит, разбирается Forbes.ru. За первые полгода 2022-го девелоперы получили на 30% больше разрешений на строительство, чем в прошлом году. На те же 30% год к году снизился спрос. Спойлер: застройщики надеются на господдержку и льготную ипотеку, но часто просто не могут выжидать по финансовым соображениям. Подробнее об этом вот здесь: Вынужденный оптимизм: почему новостроек все больше, хотя спрос на них падает | Forbes.ru

Элитное жилье: покупатели уходят в премиум и меняют виллу за границей на Подмосковье

И покупатели, и продавцы элитного жилья в этом августе существенно снизили свои запросы. Например, из-за снижения предложения на рынке элитных новостроек Москвы, где цена достигает 1,9 млн руб. за 1 кв. м, состоятельные покупатели стали переключаться на покупку квартир в премиальном сегменте, в апреле — июне 2022 года этот сегмент оказался единственным на рынке жилья, показавшим рост спроса. Подобности тут: Класс пониже, дом пожиже – Газета Коммерсантъ № 128 (7329) от 19.07.2022 (kommersant.ru)

На загородном элитном рынке ситуация похожа, теперь многие состоятельные клиенты готовы поменять виллу за границей на особняк за городом. В том, как меняется спрос на загородную недвижимость, разбирались «Ведомости». Выяснилось, что сейчас самый востребованный продукт на подмосковном загородном рынке – дом премиум-класса с участком. Почти по всем направлениям от Москвы предложение «вымылось» с начала года примерно на треть. Какие объекты сейчас на пике популярности – читайте здесь: Меняю виллу за границей на особняк за городом — Ведомости.Недвижимость (vedomosti.ru).

Кстати, за последние полгода ставки аренды элитных коттеджей на Рублевке снизились почти на треть (Подробнее на РБК: https://realty.rbc.ru/news/62e2a6439a7947d14acd5f3c), а на рынке стали появляться весьма необычные объекты. Например, «Дом.РФ» выставил на аукцион архитектурный ансамбль XIX века на Рублево-Успенском шоссе, в состав которого входят три здания, в том числе замок в стиле викторианской неоготики. Начальная цена объекта, бывшей  усадьбы брата Саввы Морозова, где гостили Исаак Левитан и Антон Чехов, стартует от 189,23 млн руб. (Подробнее: https://realty.rbc.ru/news/62d6df519a79471553ec8117)

Апартаменты: спрос падает, ипотечники уходят, а застройщики вводят серые схемы

В сегменте апартаментов, так и не дождавшегося толком своего Закона, который приравнял бы их к жилью, – свои трагедии и перспективы. Как выяснил РБК, за последние пять лет, с 2017 года,  стоимость лотов в этом сегменте выросла на 37%. Для сравнения, квартиры за это время подорожали на 85%. О том, что происходит в этом сегменте, читайте тут: https://realty.rbc.ru/news/62de98209a7947f40825c14e

Рост ставок по ипотеке по рыночным условиям, последовавший за пересмотром ЦБ ключевой ставки, привел к резкому снижению спроса. В первую очередь застройщики таких объектов потеряли ипотечных покупателей, доля которых сократилась с 47% в начале года до 17% в апреле—июне. Эксперты опасаются, что из-за снижения интереса к такой недвижимости на рынок будут выходить преимущественно рискованные проекты редевелопмента старых зданий, доля которых уже составляет треть объема предложения Апартаменты погасили кредиты – Газета Коммерсантъ № 124 (7325) от 13.07.2022 (kommersant.ru)

Но не все апартаменты и их застройщики одинаково страдают даже в текущей ситуации. В том, как продают апартаменты в обход закона о дольщиках, разбирался Forbes. Оказалось, что на московский рынок вышел большой объем апартаментов, часть которых продается не по договорам долевого участия. Они очень дешевые, очень маленькие, нередко в них не очень удобно жить, и строят их малоизвестные компании без привлечения банковских кредитов. Подробнее можно прочитать вот тут: Очень странное жилье: как в Москве продают апартаменты в обход закона о дольщиках | Forbes.ru

Тем временем власти могут снизить налог на доходы от сдачи их в аренду. Как выяснил “Ъ”, сейчас рассматривается возможность позволить владельцам апартаментов, сдающим их в аренду, оформлять статус самозанятого и уплачивать в бюджет 4% от дохода. Два года назад Минфин посчитал, что такой базой налогообложения могут пользоваться только собственники классических квартир. Сейчас тем, кто сдает апартаменты в наем, приходится платить в бюджет не менее 6%. Такая ставка их не устраивает, и они уходят в серую зону, где работает до 90% рантье. Подробнее об этом здесь: Налоги заселятся в апартаменты – Газета Коммерсантъ № 115 (7316) от 30.06.2022 (kommersant.ru)

Инструменты для инвесторов: ЗПИФы, офисы с доходом и надежный стрит-ритейл

Тем временем для неквалифицированных инвесторов открываются новые возможности, которые эксперты, впрочем, оценивают неоднозначно. В частности, на рынке коллективных инвестиций появился редкий продукт — закрытый паевой фонд (ЗПИФ) жилой недвижимости, доступный неквалифицированным инвесторам. С такого предложения УК «Тинькофф Капитал» решила выйти в сегмент розничных ЗПИФов недвижимости. Но другие управляющие компании не спешат предлагать такие продукты розничному инвестору, видя объективные ограничения по потенциалу роста цен жилья. (Подробнее тут: Жилье запаковали в фонд – Газета Коммерсантъ № 122 (7323) от 11.07.2022 (kommersant.ru)

Эксперты считают, что турбулентность на фондовом рынке пока слабо отразилась на сегменте рентных ЗПИФов коммерческой недвижимости, ориентированных на неквалифицированных инвесторов. С начала года объем их активов вырос на 17% и превысил 50 млрд руб. Рост шел прежде всего за счет фондов, инвестирующих в логистические центры и офисы. Однако на фоне сжатия экономики России спрос на аренду и покупку недвижимости будет снижаться, хотя участники рынка ожидают сохранения интереса к этому инвестпродукту и расширения линейки фондов как действующих УК, так и новых компаний. (Подробности вот здесь: Деньги отнесли на склад – Газета Коммерсантъ № 134 (7335) от 27.07.2022 (kommersant.ru)

А девелоперы предлагают своим покупателям новые форматы, например, в Москве начали продавать офисы с гарантированным доходом. Как пишет РБК, в Ostankino Business Park от ГК «Пионер» стартовали продажи офисов с отделкой и гарантированной доходностью. Девелопер и управляющая компания гарантируют инвесторам 10%-ную доходность от сдачи этих офисов в аренду сроком на два года. О том, что думают эксперты по поводу привлекательности таких инвестиций, можно прочитать вот тут: https://realty.rbc.ru/news/62beadec9a79476485ac37f4 

Можно сказать, что истерика на рынке закончилась. Несмотря на то, что инвесторы разочаровались в жилье, их вера в стрит-ретейл пока сохранилась. Forbes.ru напоминает, как развивались события: в марте инвесторы, опасаясь инфляции, подтолкнули спрос на недвижимость. Но спустя несколько месяцев они перестали считать квартиры в новостройках надежным вложением средств — в приоритете у них объекты стрит-ретейла и офисы, желательно с надежными арендаторами. Подробности тут: Истерика закончилась: инвесторы разочаровались в жилье, но верят в стрит-ретейл | Forbes.ru

Коммерческая недвижимость: арендаторы уходят, вакансия растет, ставки снижаются

В сегменте коммерческой недвижимости все, мягко говоря, не очень благополучно. Высокобюджетные бизнес-центры, например, уже потеряли арендаторов. Международные компании и IT-сектор, традиционно арендующие офисы в премиальных бизнес-центрах Москвы, начали освобождать свои штаб-квартиры. Консультанты зафиксировали 13% пустующих офисных помещений в высокобюджетных объектах, где еще в начале года было свободно только 9,3% площадей. Эксперты уверены, что к концу года из-за продолжающегося высвобождения офисов их владельцам придется снизить ценовые ожидания. Подробности тут: Заштат-квартиры – Газета Коммерсантъ № 127 (7328) от 18.07.2022 (kommersant.ru)

Кризис подкатил и к логопаркам, поэтому объем сделок со складами может в перспективе значительно сократиться. Начавшийся кризис, разрыв логистических цепочек и уход с российского рынка части международных компаний снизили интерес бизнеса к складской недвижимости. Объем сделок в этом сегменте по итогам 2022 года в регионах может снизиться на 35%, в Москве и Подмосковье — на 56%. На этом фоне владельцам логопарков придется снижать ставки их аренды. Снимать площади по существующим расценкам сейчас не готовы даже продуктовые ритейлеры, которые пока сохраняют активность на складском рынке. Кризис подкатил к логопаркам – Газета Коммерсантъ № 122 (7323) от 11.07.2022 (kommersant.ru)

Аналитики зафиксировали и рост предложения помещений стрит-ретейла в Москве (https://realty.rbc.ru/news/62dd889a9a79479d71863b55). Несмотря на то, что количество объектов в экспозиции увеличилось, массового высвобождения и выхода на рынок помещений не наблюдается. При этом  самый значительный рост доли пустующих помещений был отмечен на пешеходных улицах столицы. За полгода этот показатель увеличился на 5,3 п.п., до 17,2%, а  сильнее всего опустел Кузнецкий Мост. Подробнее об этом можно прочитать на РБК: https://realty.rbc.ru/news/62cd309a9a79470bc9a71104.

Короче, в этом сегменте сделок мало, но ставки пока почти не снижаются. На чем на самом деле держится стрит-ретейл Москвы, можно прочитать вот здесь: Мелочь, «мусор» и еда: на чем держится стрит-ретейл Москвы | Forbes.ru, а том, как торговые центры привлекают посетителей в кризис, вот здесь: Люди дороже денег: как торговые центры привлекают посетителей в кризис | Forbes.ru.

Можно констатировать, что сейчас практически все сегменты коммерческой недвижимости Московского региона столкнулись с падением спроса, что привело к снижению или заморозке ставок аренды. По словам участников рынка, опрошенных Forbes, на разворот тренда можно надеяться в лучшем случае в конце 2022 года. Подробнее о перспективах рынка: «Будет мрак и жесть»: коммерческая недвижимость переживает кризис спроса | Forbes.ru

Пожалуй, единственный сегмент, который растет в этот кризис — склады индивидуального хранения. Как пишет «Коммерсантъ», в Москве за первое полугодие на 19% выросло количество self-storage (складов индивидуального хранения), а доля арендаторов из числа физлиц достигла рекордного с 2014 года уровня. Одни москвичи решили покинуть страну и арендовали такие площади для хранения нераспроданного имущества, другие в начале кризиса закупали впрок необходимые товары, которые теперь складируют. Спрос на индивидуальные склады настолько высок, что операторы стали открывать такие объекты в каждом крупном районе. Подробнее об этом: Приоритет ненужных вещей – Газета Коммерсантъ № 130 (7331) от 21.07.2022 (kommersant.ru)

Черная пятница рынка недвижимости: в акции забронировано более 2/3 предлагаемых лотов на сумму 9,2 млрд рублей

И, конечно, новостная повестка июля не обошлась без главного события года рынка недвижимости – Black Friday Real Estate. Грандиозная распродажа жилья и коммерции, которая впервые вышла за пределы Москвы и Московской области, и прошла с 22 по 24 июля в Екатеринбурге и Свердловской области, порадовала результатами застройщиков обоих регионов. За три дня акции по Москве и Екатеринбургу из общего числа лотов – 3 039 – забронировано 2 153. Из 2 465 лотов по Москве забронировано 1918 объектов на сумму, превышающую 8,4 млрд рублей. В Екатеринбурге из 574 лотов забронировано 235 предложений на общую сумму почти 800 млн рублей. Средний чек покупки в Москве составил 15,9 млн рублей, а максимальный размер скидки на лот достиг 50%. В Екатеринбурге – средний чек составил 6 млн рублей, а максимальный размер скидки — 21%. Подробнее об этом: https://realty.interfax.ru/ru/news/articles/138060 

Ну, а журнал REPА продолжит наблюдать за новостной повесткой.