Дайджест_800х400 (7)

Первая половина июля на рынке недвижимости прошла достаточно спокойно. Ипотека била очередные рекорды, банки придумывали новые фишки для привлечения покупателей жилья, а спрос продолжил перетекать с первичного рынка на вторичный. Эксперты ждут восстановления покупательского интереса и к дорогому жилью, несмотря на проседание этого сегмента, а вот на рынке коммерческой недвижимости действительно есть хорошие новости. Впрочем, обо всем по порядку.

Ипотека: новые рекорды, переформатирование, классификация объектов и сюрпризы от банков  
Итоги полугодия показали, что россияне за полгода оформили ипотеку на рекордную сумму 3 трлн рублей, при этом общий объем ипотечных продаж в отдельно взятом июне стал третьим результатом за всю историю выдачи ипотеки в России (подробности тут: https://realty.rbc.ru/news/64a1c4829a794711cc3ef36f). Т.е. граждане так увлеклись ипотекой, что Банк России улучшил прогноз развития ипотечного рынка и теперь ожидает роста портфеля банков по итогам года на 20%. Банкиры ожидают значительного роста выдачи кредитов не только по сравнению с прошлым, но и с рекордным 2021 годом. Поддержку ипотечному кредитованию будут оказывать льготные программы и переориентация потребителей на сегменты с более либеральной ценовой политикой (подробнее об этом вот здесь: ЦБ ожидает роста ипотечного рынка на 20% по итогам года (kommersant.ru)

Эксперты считают, что драйвером останутся льготные кредиты, которые вытеснят рыночные, причем основная часть придется на семейную ипотеку. Ожидаемое повышение ключевой ставки приведет к удорожанию собственных программ банков, что также поддержит спрос на льготное кредитование. Гражданам придется выбирать между дорогим первичным жильем по низким ставкам и более дешевым вторичным по более высоким. Детали здесь: Льготные ипотечные кредиты вытесняют рыночные (kommersant.ru)

При этом Банк России планирует ввести вместо общих понятий более детализированную разбивку жилых и нежилых объектов – это нужно для определения надбавок к коэффициентам риска по кредитам по каждому из видов залога, выступающего обеспечением по ипотеке. Механизм позволит ЦБ оперативно регулировать небольшой, но растущий рынок ипотеки на ИЖС, одновременно сдерживая рост «перегретых» сегментов ипотеки. Подробности тут: Банк России классифицирует недвижимость для кредитных нужд (kommersant.ru)

Ну, а пока сами банки активно привлекают покупателей жилья акциями и скидками. О том, как кредитные учреждения поддерживали спрос и насколько эти «фишки» выгодны заемщику, можно прочитать здесь: https://realty.rbc.ru/news/64ae4c2e9a79476743a3061b

Жилье: трейд-ин падает, спрос на вторичку увеличился в два раза, а срок экспозиции растет
Удобный инструмент трейд-ин становится все менее популярен, во всяком случае, в Москве доля сделок с новостройками по трейд-ин упала. Среди причин такой тенденции эксперты указывают популярность льготных программ и увеличение срока реализации квартир на вторичном рынке жилья. Подробнее на РБК: https://realty.rbc.ru/news/649d55c69a79477a34b34ed2

Риелторы сообщили о двукратном росте спроса на вторичное жилье в Москве. Одна из причин — переток покупателей с рынка новостроек, уже около 20% потенциальных покупателей строящегося жилья переориентировались на вторичный рынок. Детали тут: https://realty.rbc.ru/news/64a5904c9a7947ec7f85662b

О том, чем в принципе удивил вторичный рынок экспертов во втором полугодии, можно прочитать вот здесь: https://realty.rbc.ru/news/64a804259a79473f986958b3 Спойлер: спрос на московскую вторичку за шесть месяцев 2023 года вырос вдвое и оказался на 15% выше, чем в докризисном 2021 году. Несмотря на это, цены не пошли вверх, хотя и снижаться перестали, а скидки по-прежнему остаются основным инструментом продаж.

В июне срок экспозиции недвижимости вырос, но, тем не менее, в столице есть районы, где объекты продаются быстрее, а есть – где медленнее. По данным экспертов, быстрее всего квартиры продаются в районах Преображенское и Котловка, а медленнее всего — в Некрасовке и Крылатском. Подробнее об этом на РБК:
https://realty.rbc.ru/news/64a6b30d9a79477013a947b1

Кстати, в ближайшем будущем на рынке еще сильнее сократится количество новостроек с отделкой из-за роста цен на стройматериалы. С начала 2023 года себестоимость ремонта в России увеличилась почти на 11% из-за логистических сложностей и девальвации рубля, а во второй половине года цены могут вырасти еще на 10–15%. Закупкой материалов жильцы будут чаще заниматься самостоятельно: из-за нехватки специалистов и конфликтов с дольщиками застройщики сократили долю предложения квартир с отделкой. Подробности тут: Материалы для отделки квартир снова дорожают (kommersant.ru)

Элитное жилье: спад по итогам полугодия, всплеск интереса к де-люкс и упавшая доля иностранцев
Аналитики отказываются верить в печальные перспективы элитного рынка, и это правильно. Несмотря на то, что во втором квартале началась активизация покупательского интереса к дорогому жилью, по итогам полугодия все равно отмечается спад, честно отмечают они. Подробности можно прочитать вот тут:
https://realty.rbc.ru/news/64ad8f8b9a7947450fa4bb47

Впервые с конца 2021 года в столице вырос спрос на квартиры в элитных новостройках, особенно в самом дорогом сегменте — де-люкс. Эксперты прогнозируют летом дальнейшее оживление спроса на рынке высокобюджетной недвижимости. Детали здесь:
https://realty.rbc.ru/news/64a912e79a7947acc95cf567

А вот доля иностранцев на рынке элитной аренды жилья Москвы снизилась втрое, такая динамика зафиксирована за полтора года. Летом спрос немного оживился, но его восстановления участники рынка ожидают не раньше чем через три года. Подробнее об этом на РБК:
https://realty.rbc.ru/news/64ae84b79a7947d758141e43

Девелоперы: мэрия распродает Ходынку, новые альянсы и ипотечные облигации под ДДУ
Мэрия Москвы, получив почти два года назад от «Ростеха» около 65 га на Ходынке, решила запустить там проект комплексного развития территории, продав площадку потенциальному застройщику. Назначенная властями стартовая цена актива — чуть менее 1 млрд руб., но инвестору в строительство более 2 млн кв. м недвижимости придется вложить около 300 млрд руб. Ранее интерес к застройке площадки проявляли практически все крупные девелоперы, но сейчас многие из них не комментируют свое возможное участие в торгах. В кризис реализовать такой крупный проект одной компании будет сложно, поэтому не исключено создание консорциума. Подробности здесь: Власти Москвы поищут инвестора для застройки 63,5 га на Ходынке (kommersant.ru)

В то время как московские девелоперы заявляют о реализации проектов за пределами столицы, региональные застройщики продолжают осваиваться на их рынке. Так, тюменская «Брусника» договорилась о покупке у Level Group экс-сенатора Вадима Мошковича половины проекта по строительству 350 тыс. кв. м жилья на юго-востоке Москвы. Таким образом, считают эксперты, продавец сможет вернуть средства, вложенные в проект, и контролировать ценовую политику конкурента. Детали вот здесь: Тюменский застройщик «Брусника» выкупает часть проекта Level Group по строительству 350 тыс. кв. м жилья на юго-востоке Москвы (kommersant.ru)

А тем временем на рынке появились ипотечные облигации под ДДУ. «Дом.РФ» выпустил ипотечные облигации, обеспеченные кредитами по договорам долевого участия, на которые приходится более трети рынка ипотеки. До изменения законодательства в прошлом году сделать это было очень сложно, теперь можно будет секьюритизировать в том числе и льготную ипотеку. Участники рынка считают, что новый инструмент с плавающей ставкой позволит застраховаться держателям длинных облигаций от изменения доходности. Подробнее об этом: «Дом.РФ» впервые выпустил ипотечные облигации, обеспеченные кредитами по договорам долевого участия (kommersant.ru)

Коммерческая недвижимость: рекордный спрос на офисы, инвесторы выбирают общепит, а цены на склады выросли
На рынке коммерческой недвижимости появились хорошие новости. В частности, офисные центры Москвы начали заполняться после ухода западных компаний. По итогам января—июня 2023 года объем сделок по аренде и покупке помещений вырос на 62% год к году, до 915 тыс. кв. м, что стало рекордом для первого полугодия. В основном спрос формировал IT-сектор и госструктуры. При закрытии ряда крупных сделок офисный рынок может обновить рекорд и по итогам года. Подробности тут: Спрос на офисы в Москве стал рекордным по итогам полугодия (kommersant.ru)

Тем не менее, один из основоположников российского рынка коворкингов — бельгийский Regus закрывает свою первую в РФ площадку у здания МИДа, которую развивал более 20 лет. Оператор последнее время планомерно сокращает количество объектов, что может быть связано с уходом из страны западных арендаторов, на которых и была ориентирована компания. Эксперты не исключают, что в итоге компания может перейти российскому менеджменту или вовсе покинуть рынок. Детали здесь: Старейший оператор коворкингов Regus закрывает свою первую площадку в России (kommersant.ru)

После серьезного сокращения рынок общепита начал восстановление. Во втором квартале текущего года число компаний в этом сегменте увеличилось на четверть, в то время как в январе—марте наблюдалось заметное снижение. Эксперты связывают рост на рынке с запуском проектов, которые были приостановлены рестораторами после объявления в прошлом сентябре частичной мобилизации. Однако вряд ли позитивная динамика сохранится надолго: уже с осени операторы рынка притормозят открытие новых заведений. Подробности можно прочитать вот тут:  Число компаний рынка общепита за второй квартал увеличилось на четверть (kommersant.ru)

А вот в сегменте складской недвижимости перемены к лучшему оказались стабильны, более того повышенный спрос обеспечил складским площадям первое место по росту цен на рынке коммерческой недвижимости. За последний год стоимость таких объектов в среднем выросла на 67%, тогда как торговые площади подорожали на 9%, а офисы подешевели на 6%. Эксперты уверены, что тренд продолжится из-за усиливающегося дефицита на складском рынке, роста ставок аренды и себестоимости строительства. Детали здесь: Складские помещения стали лидерами по росту цен среди коммерческих площадей (kommersant.ru)

Релокация: лидеры и аутсайдеры спроса, а также о том, какие сюрпризы готовит недвижимость Китая
Спрос россиян на покупку жилья за границей вырос на треть в 2023 году, а на недвижимость в Таиланде, странах Карибского бассейна и на острове Бали –  более чем в два раза. На первом месте по количеству сделок с недвижимостью остается ОАЭ, Таиланд и Турция. А среди аутсайдеров — Черногория, Германия и Греция, потерявшие более 80% российского спроса.

Подробнее об этом можно прочитать в Forbes:  Российский спрос на недвижимость Бали, Кариб и Таиланда вырос в два раза | Forbes.ru и на РБК: https://realty.rbc.ru/news/64afe81d9a79477eac8b905c

И, наконец, о том, чем удивит наших соотечественников рынок недвижимости Китая – читайте вот здесь: https://realty.rbc.ru/news/64ac1cd19a7947a0a7ad76ae. Спойлер: во многих квартирах этой страны нет центрального отопления, кухни небольшие, да и площадь всего жилья в 5 кв. м – норма, а вот ванная комната — редкость.

А журнал REPА продолжит наблюдать за новостной повесткой.