Дайджест_800х400

Вторая половина июля на рынке недвижимости прошла достаточно спокойно, несмотря колебания валютного курса и повышение ЦБ ключевой ставки до 8,5%, разве что обеспеченные покупатели активнее стали инвестировать в дорогостоящее жилье. За это время был принят закон об НДС на апартаменты,Росреестр отчитался о новых рекордах, а эксперты отметили затоваривание на рынке новостроек и нетипичную активность арендаторов. Кроме этого, коллеги активно писали о новых трендах в сегментах коммерческой недвижимости и немного – о запасных аэродромах и городах будущего по версии нейросети.

Обычно дайджест мы начинаем с новостей об ипотеке, но на сей раз СМИ эту тему практически проигнорировали. Разве что «КоммерсантЪ» обратил внимание, что в последние несколько недель на российском рынке льготной ипотеки сменился лидер среди программ. После долгого первенства семейной ипотеки продажи льготного кредитования на новостройки превысили уровни первой программы. Подробнее об этом можно прочитать тут:  В ипотечных госпрограммах сменился лидер (kommersant.ru) Впрочем, эксперты сомневаются, что такая ситуация сохранится.

Жилье: рекорды от Росреестра, затоваривание рынка новостроек и выросший спрос на элитные квартиры  

В июле Росреестр бодро сообщил о новых рекордах. В июне 2023 года число сделок на вторичном рынке столицы стало максимальным для этого месяца за весь период наблюдений (подробности тут: https://realty.rbc.ru/news/64b58d709a79474af22077ae). Кроме этого, ведомство зафиксировало квартальный рекорд сделок с новостройками Москвы – с апреля по июнь было заключено 38,72 тыс. ДДУ, что стало максимальным показателем для этого периода за 15 лет (детали здесь:
https://realty.rbc.ru/news/64b8358c9a79470cd56fe0d3).

После повышения ЦБ ключевой ставки до 8,5% эксперты поспешили успокоить взволнованную общественность. Они считают, что резкого и быстрого скачка цен на вторичном рынке не ожидается, а вот скидки могут вырасти (Подробнее на РБК: https://realty.rbc.ru/news/64ba7e589a79472cb4a7a9ff). А о том, что происходило с новостройками в Москве, как изменились спрос, предложение, стоимость и покупательские предпочтения в первичном сегменте по итогам шести месяцев 2023 года, можно прочитать вот тут: https://realty.rbc.ru/news/64b3220f9a7947526ebdd547

На первичном рынке продолжается затоваривание, причем как в столице, так и по всей стране. На начало июля в Москве было нераспродано 60% (9,8 млн кв. м) строящегося жилья. Эксперты объясняют динамику сокращением платежеспособного спроса из-за роста цен на жилье (детали здесь: https://realty.rbc.ru/news/64bf97729a7947a40ffab45c). А предложение новостроек в Новой Москве достигло рекордных 1 млн кв. м, это максимальный объем экспозиции за весь период после присоединения территории к столице (подробности: https://realty.rbc.ru/news/64b522949a79477d79cccfb7). При этом объем нераспроданного жилья в России за год вырос почти на 20% (подробнее вот тут:
https://realty.rbc.ru/news/64b789369a794768be87a017).

В ответ на риски затоваривания рынка московские девелоперы сдерживают темпы вывода нового предложения. Объем экспозиции квартир и апартаментов в массовом сегменте за полгода сократился на 14%, а вывод новых корпусов — на 24%. Затоваривание может способствовать снижению цен на 4–5% в конкретных локациях, но для перелома тенденции нужен рост активности покупателей. Подробности тут: Предложение новых квартир и апартаментов в Москве снижается (kommersant.ru)

Тем временем дешевеющий рубль спровоцировал рост продаж элитного жилья. Продажи высокобюджетных новостроек Москвы существенно выросли во втором квартале 2023 года на фоне падения курса рубля — спрос увеличился на 32%. По итогам июня продажи выросли до 77 сделок — это все еще меньше показателей февраля и марта 2022 года, когда курс доллара доходил до 120 рублей и в среднем в месяц заключалось 100 сделок.  Подробнее об этом здесь: Дешевеющий рубль спровоцировал рост продаж элитного жилья | Forbes.ru

Также из Forbes можно узнать, почему рынок жилой недвижимости не рухнул. Ведь действительно, московские квартиры не подешевели, ипотека дорожает, но спрос на жилье в столице, вопреки ожиданиям, не обвалился. Эксперты полагают, что покупатели перестали ждать лучшего, поэтому просто приобретают жилье на тех условиях, которые есть в данный момент. Подробнее об этом вот тут: Лучше не будет: почему рынок жилой недвижимости не рухнул | Forbes.ru

Аренда: нетипичная активность, стагнация цен и снижающееся предложение в дорогих сегментах

Риелторы зафиксировали скачок спроса на аренду жилья в Москве, но пока предложение все еще превышает спрос. Потенциальным нанимателям доступен выбор из порядка 39 тыс. квартир в столице. Подробнее об этом вот тут: https://realty.rbc.ru/news/64b7db239a7947e529d1c311

Подробнее о нетипичной активности и стагнации цен, а также о том, что ждет рынок аренды жилья Москвы, можно прочитать здесь: https://realty.rbc.ru/news/64adfc499a7947bc07c65ab8. Спойлер: спрос на аренду жилья в Москве планомерно растет с начала 2023 года. Несмотря на это, цены пока находятся в стагнации, но уже третьем квартале участники рынка ждут оживления и допускают рост ставок.

В сегменте дорогостоящей аренды – свои динамики. Например, возвращение из-за рубежа части собственников и потенциальных жильцов высокобюджетных арендных квартир привело к снижению предложения на рынке на 20–30%. Воспользовавшись оживлением, некоторые владельцы недвижимости решили продать жилплощадь. Эти факторы привели к росту цен в сегменте, но консультанты считают текущий объем спроса недостаточным для существенного увеличения ставок. Подробнее об этом здесь: Предложение аренды дорогих квартир снизилось на 20–30% (kommersant.ru)

Ну, и о том, как изменились цены на жилье в Москве за последние пять лет, и что выгоднее сегодня – покупка квартиры на вторичке или аренда, можно прочить тут: https://realty.rbc.ru/news/64b929aa9a7947b1cbcac780

Апартаменты: закон об НДС на апартаменты и судебный прецедент по банкротству застройщика

О том, что будет с апартаментами после принятия закона об НДС, все написали еще в июне (напомним, эксперты считают, что это приведет к росту цен и сжатию рынка). Так что в июле СМИ лишь констатировали шаги властей в этом направлении. Сперва закон был принят российским парламентом (https://realty.rbc.ru/news/64b9ccef9a7947a01127be96), а уже через 10 дней закон об НДС на апартаменты подписал и Владимир Путин (https://realty.rbc.ru/news/64c6d6279a7947be8048db7f).

Тем временем на московском рынке недвижимости произошло прецедентное событие — суд остановил банкротство застройщика. Апелляция отменила решение суда первой инстанции в отношении девелопера одного из известных столичных долгостроев — апартаментов «Клубный дом «Октябрь»». Инвесторы считают, что остановка конкурсного производства позволит им получить свои апартаменты, но юристы указывают на туманность перспектив в силу неопределенности правового статуса этого типа жилья. Подробнее об этом вот тут: На московском рынке недвижимости произошло прецедентное событие — суд остановил банкротство застройщика (kommersant.ru)

Коммерческая: чиновники садятся в офисы, склады возвращаются к спекулянтам, а стрит-ритейл дешевеет  

Рынок коммерческой недвижимости продолжает меняться. Например, сегмент розничных фондов недвижимости показал рост по итогам первого полугодия. Их активы увеличились почти на 23%, до 114,5 млрд руб. При этом структура рынка изменилась — рост доли показали ЗПИФы офисной и жилой недвижимости. Тем не менее из-за стабильной доходности и объемов основную долю сохранят неквальные ЗПИФы складской недвижимости. Подробности здесь: Первое полугодие оказалось успешным с точки зрения привлечения средств инвесторов в рыночные ЗПИФы недвижимости (kommersant.ru)

Массовый уход зарубежных компаний и общая неопределенность вернули офисный рынок Москвы к ситуации семилетней давности, когда основными арендаторами и покупателями такой недвижимости были госструктуры. В этом году на их долю придется 32% всех сделок в сегменте, или 600 тыс. кв. м, — это втрое больше, чем в прошлом году. Участники рынка надеются, что растущий интерес госструктур к площадям в бизнес-центрах позволит снизить объем пустующих площадей и даже привести к росту ставок аренды. Детали тут: Основными арендаторами и покупателями офисов в Москве снова стали госструктуры (kommersant.ru), а о крупнейшей сделке вот здесь: Власти Москвы закрыли крупнейшую сделку на офисном рынке за шесть лет (kommersant.ru)

Почувствовав предпосылки к оживлению рынка, девелоперы складской недвижимости сделали ставку на спекулятивные проекты. Доля строящихся не для конкретных арендаторов объектов в этом году может достичь 60–70%, став рекордной с 2018 года. Формат считается более рискованным, но за счет резко выросшего спроса и дефицита предложения обеспечивает застройщикам лучшие ставки аренды. Подробнее об этом: Доля спекулятивных проектов в общем вводе складской недвижимости в Московском регионе в этом году может вырасти до 60% (kommersant.ru)

Агрессивный рост российских одежных сетей, начавшийся во второй половине 2022 года после ухода части глобальных брендов, может завершиться в 2024 году. Одна из причин — заполнение почти всех качественных площадей. Теперь основной фокус игроков будет сосредоточен на оптимизации бизнеса, улучшении сервиса и увеличении лояльной аудитории брендов, считают эксперты. Детали вот здесь: В торгцентрах заканчиваются свободные площади (kommersant.ru)

А вот аренда объектов стрит-ритейла в Москве дешевеет. В первой половине этого года ставки снизились до 13%. Больше всего это коснулось владельцев переоцененной недвижимости и помещений на крупных магистралях. Эксперты считают, что после окончательного расторжения западными люксовыми брендами договоров аренды помещений стрит-ритейла на центральных торговых улицах столицы ставки в целом по сегменту сократятся значительно. Подробнее об этом вот тут: Аренда объектов стрит-ритейла в Москве дешевеет (kommersant.ru)

О том, как изменился рынок коммерческой недвижимости, рассказывает Forbes. Свободные склады закончились и подорожали, рынок качественных офисов умер, зато торговые центры привлекли внимание инвесторов, а инвестиции в них побили рекорды. Об основных трендах в сегментах можно прочитать вот здесь: Время рисковать деньгами: как изменился рынок коммерческой недвижимости | Forbes.ru

Релокация: где покупают недвижимость россияне, жаркий Египет и города будущего по версии нейросети

О том, как изменился спрос россиян на покупку недвижимости за границей в 2023 году и в каких странах наши соотечественники покупали жилье, пишет «РБК-Недвижимость»:
https://realty.rbc.ru/news/64b151f79a79470571765acd

Несмотря на общее сокращение инвестиций россиян в зарубежную недвижимость, на некоторых рынках отмечается прирост спроса. Так, интерес к объектам в Египте в первом полугодии вырос в два раза: страна впервые вошла в десятку востребованных направлений за счет невысоких цен и иммиграционных программ. Подробности тут: Спрос россиян на недвижимость в Египте вырос вдвое (kommersant.ru). Россияне вряд ли собираются переезжать в Египет, но паспорт страны позволяет им проходить проверки зарубежных банков и участвовать в программах третьих стран.

Тем временем на рынке РФ появилась стратегия доверительного управления, ориентированная на вложения в недвижимость ОАЭ и других стран Ближнего Востока. Рынок такой недвижимости сильно вырос в прошлом году в том числе за счет российских инвесторов, интерес со стороны которых сохраняется. Но эксперты обращают внимание на риски подобных инвестиций, не только общерыночные, но и страновые. Подробнее об этом тут: УК «Альфа-Капитал» запустила стратегию доверительного управления, которая ориентирована на вложения в жилую недвижимость ОАЭ (kommersant.ru)

Ну, и напоследок «немного красивого нам в ленту» от нейросеточки и РБК. На сей раз дизайнеры с помощью Midjourney визуализировали жилые здания в городах будущего. Зелень, экология, комфорт – вот что ожидает наших потомков в случае, если Апокалипсис таки не случится. Полюбоваться городами будущего можно тут: https://realty.rbc.ru/news/64befbd69a7947f954dc13a5

А журнал REPА продолжит наблюдать за новостной повесткой.