Дайджест_800х400 (2)

Лето на рынке недвижимости началось весьма активно. Но если тексты про ипотеку можно назвать, скорее, полезными, то про цены на жилье – скорее пессимистичными (дешевеет и первичка, и вторичка, но продажи не растут). «Сдалась» только аренда – несмотря на оптимистичные весенние прогнозы, балом окончательно стал править арендатор, а ситуация для собственников усугубилась до такой степени, что теперь против них – абсолютно все, даже суд и … тараканы. 

В сегментах коммерческой недвижимости наблюдаются «разнонаправленные движения», а девелоперы продолжают судиться и переформатировать портфели. Спикеры по зарубежке никак не могут определиться с привлекательностью турецкой недвижимости для россиян (вроде бы продажи возобновились, но без прошлогоднего энтузиазма). При этом отечественные ньюсмекеры точно знают, что аренда в Сочи резко подорожала, а в Крыму – подешевела… Может, случилось что? Ну, и на десерт – шикарная история про рейдеров и шамана, которую никак нельзя пропустить. Впрочем, обо всем по порядку.

Ипотека: взнос вырос, ставки не снизятся, а ЦБ призывает к адресному распределению льгот Читать о перспективах ипотечного кредитования грустно, поэтому особо и не пишется коллегам, все и так понятно. Например, требования к взносу по ипотеке выросли. О том, чем это грозит покупателям жилья, можно прочитать вот тут: https://realty.rbc.ru/news/6477ab7a9a7947b71ec88cf5 и здесь: https://realty.rbc.ru/news/6483115e9a7947fd2a4ca81e. Спойлер: для банков, которые выдают ипотеку на строящееся жилье с первым взносом ниже 20%, ЦБ повышает надбавки, а чтобы этого избежать, кредитные организации будут повышать минимальный взнос или ставку. Так что предпосылок к снижению ставок нет, эксперты даже допускают их небольшой рост.

Глава ЦБ Эльвира Набиуллина назвала способ повысить доступность жилья без льготной ипотеки. После завершения массовой программы льготного кредитования она предлагает делать такие продукты адресными, в том числе и на вторичном рынке. Детали: https://realty.rbc.ru/news/64832cba9a79471c8443878b

Тем временем банки готовятся внедрять механизм эскроу-счетов в ИЖС, который был законодательно закреплен более года назад. Эксперты считают, что эскроу-счета могли бы дать дополнительный стимул рынку, обеспечив надежность инвестиций граждан в ИЖС. Сейчас прорабатывается вопрос внесения изменений в законодательство для создания механизма привлечения средств на эскроу-счета при «точечной» индивидуальной жилой застройке. Подробнее об этом тут: Банки тестируют механизм применения эскроу-счетов в индивидуальном жилищном строительстве (kommersant.ru)

Ну, а тем, кто не успел с льготной ипотекой, можно заняться чтением полезных текстов. Например, в каких банках и по каким ставкам самозанятые могут сейчас взять ипотеку. Вот здесь https://realty.rbc.ru/news/6482ed839a7947fff2be647c журналисты «РБК-Недвижимость» собрали имеющиеся на рынке на настоящий момент предложения. А тем, кто все же успел «ухватить» новостройку по льготным ценам – тоже полезное – как выгодно рассчитаться с банком при досрочном погашении ипотеки. Прочитать можно по ссылочке: https://realty.rbc.ru/news/5f59d2db9a7947520ee78b8d

Жилье: недвижимость дешевеет; продажи то ли падают, то ли растут; а кладовки стали неликвидом

СМИ бодро рапортуют о повсеместном снижении цен на недвижимость, причем дешевеют как новостройки, так и вторичная недвижимость. Например, в мае рейтинг городов-рекордсменов возглавил Сочи. За месяц квадратный метр на вторичке в городе-курорте подешевел на 2,15%, хотя цены остаются одними из самых высоких в стране, уступая только Москве (подробности тут:
https://realty.rbc.ru/news/64788c3a9a794779d46f4c8d).

А вот если считать с января, то первое место по снижению цен на жилье остается за столицей. Несмотря на то, что вторичная недвижимость активно дешевеет в четырех городах, самой выраженной отрицательная динамика оказалась именно в Москве. Подробнее об этом здесь:
https://realty.rbc.ru/news/648278cb9a79470895a0d778. Снижаются цены и на первичном рынке.
В мае 2023 года наиболее заметное годовое снижение зафиксировано в бизнес-классе, а небольшое подорожание отмечено только в элитном сегменте. Детали вот тут:
https://realty.rbc.ru/news/6487aee79a79476ca5aab851

Но определенные «всплески» активности здесь все же наблюдаются. Например, новости о результатах продаж московских новостроек по итогам апреля были противоречивы: сперва аналитики отчитались о падении, а потом Росреестр заявил о росте. Как получилось, что оба утверждения верны, разбирался Forbes вот здесь: Загадка новостроек: почему продажи растут и падают одновременно | Forbes.ru

Кроме того, не произошло и традиционного для мая снижения продаж. А в Новой Москве аналитики зафиксировали существенный — на 12% — рост относительно апреля. Что стало причиной этой нетипичной для конца весны активности и как долго она продлится, также читаем в Forbes: Буря перед затишьем: почему в мае подскочил спрос на новостройки | Forbes.ru

Ну, раз пошла такая пьянка настали лихие времена, то хорошо бы понять, какую недвижимость стоит покупать в столице, а от какой лучше отказаться, т.к. через некоторое время она превратится в неликвид. Например, что происходит в сегменте небольших апартаментов в реконструированных комплексах, что из себя представляют такие апартаменты и действительно ли в них можно приобрести лот стоимостью 3–5 млн руб. Подробности тут:
https://realty.rbc.ru/news/648081019a7947253db0f586

А о неликвиде можно прочитать здесь: https://realty.rbc.ru/news/648ad47c9a7947606b00f121 Спойлер: риелторы считают, что наименее востребованными у покупателей первичного жилья оказались квартиры с избыточной площадью, стандартными окнами и, как ни странно, кладовками. Ну, а тем, у кого квартирный вопрос решен, а материнский капитал валяется без дела, можно прочитать заметку про то, как его использовать при покупке дачи. Каким критериям должен соответствовать такой объект? Подробности тут: https://realty.rbc.ru/news/6319b8169a79470da2b2c635

Аренда: посуточную отрегулируют, предложение выше спроса, дача на лето и опасные тараканы

На рынке посуточной аренды назревают изменения, во всяком случае Минстрою предложили этот сегмент как-то урегулировать. Впрочем, волноваться пока рано, т.к. передать министерству эти полномочия предлагается с 1 марта 2025 года, до которого еще нужно дожить. Подробнее об этом на РБК: https://realty.rbc.ru/news/647dd0f39a79472cd37705e5

В условиях невысокой востребованности – а предложение нынче втрое выше спроса – собственники становятся более лояльными к потенциальным арендаторам. Например, сейчас семьи с детьми в единичных случаях получают отказы в найме. Хотя раньше хозяева неохотно соглашались на таких квартирантов. О том, какие еще изменения наблюдаются на рынке аренды, читайте здесь: https://realty.rbc.ru/news/6477213c9a7947e80ed204c5

На этом фоне в Москве резко выросло предложение комнат в аренду. Почему это происходит – разбирались журналисты «РБК-Недвижимость» вместе с экспертами вот тут: https://realty.rbc.ru/news/6479d60f9a794755703e7119. Спойлер: рост предложения съемных комнат связан с тем, что часть собственников сдают их в квартирах, в которых проживают сами. Кроме того, арендодатели, не желая снижать цену в условиях высокой конкуренции, предпочитают сдавать квартиру по комнатам.

Ну, и еще подоспели хорошие новости для арендаторов: суд разрешил расторгать договор аренды из-за тараканов в квартире. Т.е. три инстанции сочли наличие насекомых в съемном жилье достаточным основанием для одностороннего отказа от арендных отношений. Подробнее об этом здесь: https://realty.rbc.ru/news/647db1119a79472cb734278d

И еще много полезного про загородные курорты, или сколько стоит арендовать дачу на лето в Подмосковье, можно прочитать тут: https://realty.rbc.ru/news/6481ba809a7947e3d4998077
Разброс цен за аренду дач по области очень большой: от нескольких тысяч рублей в месяц за старый садовый дом в дальнем Подмосковье до нескольких сотен тысяч рублей за современный дачный дом недалеко от МКАД.

Девелоперы и власть: право на компенсацию, опасные банкроты, диверсификация портфелей и новые проекты  

Хорошие новости для инвесторов пришли из Верховного Суда, который выступил на стороне бизнеса в споре с государством. ВС допустил взыскание с органов власти убытков, возникших из-за отказа реализации проекта не по вине инвестора. Например, если арендатор не смог приступить к строительству на участке по причине «несогласованности позиции» регуляторов. Подробности тут: ВС поддержал инвестора в споре с государством (kommersant.ru) Кстати, юристы отмечают, что ранее практика по таким делам была отказной, теперь же инвесторы получили шанс компенсировать расходы, понесенные до прекращения инвестконтракта. Распространение позиции способно изменить ситуацию и до остановки проекта, поскольку на чиновников ляжет ответственность не только за незаконное, но и за неразумное поведение.

А вот в реализации активов банкрота появились новые риски. ВС расширил круг оснований для оспаривания банкротных торгов, даже если они прошли без нарушений. Условия договора с победителем должны соответствовать заявленным, их изменение может стать основанием для отмены итогов торгов. В частности, выставление на продажу арестованного имущества сужает круг потенциальных претендентов и снижает цену, снятие же ареста к моменту подписания договора вызывает сомнения в законности процедуры. Детали можно прочитать здесь: Верховный суд расширил круг оснований для оспаривания банкротных торгов (kommersant.ru) В дальнейшем эксперты ожидают снижения интереса к банкротным торгам из-за роста риска их оспаривания.

Названы застройщики-лидеры по объемам строительства жилья в России. По итогам мая 2023 года максимальные показатели — у ГК «ПИК», ГК «Самолет» и «Группы ЛСР». О том, какие компании еще входят в этот список, читайте тут: https://realty.rbc.ru/news/6479e27f9a79475da1e27803.

Но лидерство — лидерством, а за землю девелоперам иногда приходится бороться в судах. ГК «ЛСР», выкупившая за 2 млрд руб. находившуюся в федеральной собственности бывшую усадьбу Кошелева—Мальцева в центре Москвы, пытается доказать свое право владения на участок под ней. Подробнее: ЛСР судится с «Дом.РФ» за землю под бывшей усадьбой Кошелева—Мальцева в центре Москвы (kommersant.ru)

Кстати, за этим частным случаем кроется серьезная законодательная коллизия: при покупке госимущества многие инвесторы не могут оформить на себя земли из-за различных ограничений. Кардинально решить эту проблему, по мнению юристов, возможно, если четкие разъяснения даст Верховный суд.

Тем временем девелоперы «перетряхивают» свои портфели. В частности, Sminex Алексея Тулупова продолжает избавляться от части активов «Интеко», бизнес которой компания приобрела полгода назад. Один из крупных проектов застройщика — комплексное развитие 35 га в промзоне «Коровино» на севере Москвы — отошел трейдеру «Металлсервис». Для Sminex, работающей в сегменте элитного жилья, строительство производственной недвижимости — непрофильная деятельность, а новый владелец площадки собирался создать в этом районе базу для развития своего бизнеса. Детали тут: Sminex Алексея Тулупова вышел из проекта застройки московской промзоны «Коровино» (kommersant.ru)

Несмотря на пессимистичные прогнозы и тревожную атмосферу на рынке, «Сбер» рассказал о планах развития мегапроекта в Рублево-Архангельском. Всего на территории площадью 461 га возведут более 4 млн кв. м недвижимости, в том числе более 2,6 млн кв. м жилья и около 800 тыс. кв. м офисов. Впрочем, до ввода в эксплуатацию времени достаточно: «СберСити» планируется достроить в 2032 году. Подробнее об этом можно прочитать здесь:
https://realty.rbc.ru/news/64819b6f9a7947bafae637d7

Коммерческая: арендаторы уходят из БЦ, Otto – из России, а девелоперы переезжают на восток

Рынок офисов Москвы, столкнувшийся с серьезными проблемами после ухода международных корпораций — крупных арендаторов бизнес-центров, восстановится в лучшем случае через год, прогнозируют консультанты. Они ожидают, что текущий год окажется таким же сложным, как и предыдущий, поскольку спрос российских компаний пока не может покрыть роста освобождаемых площадей. Расчет владельцев офисов на азиатские компании, которые могут заместить западный бизнес, тоже особо не оправдывается. Подробнее об этом здесь: Рынок офисов Москвы восстановится в лучшем случае через год (kommersant.ru)

Немецкому онлайн-ритейлеру Otto, объявившему год назад наряду с другими западными компаниями об уходе с российского рынка, удалось продать все свои активы в стране — два складских комплекса в Тверской области. Недвижимость оценочной стоимостью 2,3 млрд руб. досталась оператору мультитемпературных складов Multicold на 50% дешевле. Часть площадей новый владелец уже успел сдать маркетплейсу Ozon. Детали можно прочитать тут: Немецкий онлайн-ритейлер Otto продал все свои активы в России (kommersant.ru)

Основатель автодилера Fresh Auto Денис Мигаль за 760 млн руб. выкупил торгцентр на Калужском шоссе в Новой Москве, ранее принадлежавший французскому инвестфонду МИГ. Хотя ключевым арендатором объекта остается приостановивший работу ритейлер Decathlon, объект продолжает генерировать заметный арендный доход. Но новому владельцу все равно нужно будет переформатировать объект, на что потребуется еще около 1 млрд руб. Подробности: Автодилер Fresh Auto выкупил недостроенный бизнес-хаб на Калужском шоссе в Новой Москве (kommersant.ru)

Санкт-Петербург, переставший быть крупным логистическим хабом страны после введения западных санкций в отношении России, может уступить этот статус Поволжью. После завершения строительства трассы М-12, которая должна стать частью транспортного коридора Европа—Западный Китай, вдоль нее до 2033 года будет построено до 1 млн кв. м складской недвижимости, прогнозируют консультанты. Через Татарстан и Нижний Новгород в центр страны должны пойти грузы из Центральной и Восточной Азии. Однако девелоперы пока не ожидают стабильности интереса арендаторов к логопаркам в этом направлении, поэтому предпочитают и дальше строить поближе к Москве. Подробнее об этом: Вдоль трассы М-12 «Москва-Казань» ожидается высокий объем нового строительства логопарков (kommersant.ru)

«Запасной аэродром»: неоднозначная турецкая недвижимость, растущий спрос на Сочи и упавший – на Крым  

Как пишет «КоммерсантЪ», снятие неопределенности из-за президентских выборов в Турции привело к росту спроса россиян на недвижимость в стране на 20–50% за неделю. Активизировались покупатели с высокими бюджетами, рассчитывающие на паспорт в обмен на инвестиции. Учитывая ограниченное число доступных россиянам для покупки жилья стран, спрос на недвижимость в Турции должен быть устойчивым, считают консультанты. Подробности здесь:  Спрос россиян на недвижимость в Турции вырос на 20-50% за неделю после выборов (kommersant.ru)

В том, почему падал спрос россиян на покупку жилья в Турции, вместе с экспертами разбирались и журналисты «РБК-Недвижимости». Они обратили внимание, что с ноября прошлого года количество сделок с участием россиян по покупке турецкой недвижимости снизилось на 68,2%. Детали тут: https://realty.rbc.ru/news/648107179a79472ef7a405e7. О перспективах и восстановлении спроса пишет и Forbes вот здесь: Продолжат ли россияне скупать недвижимость в Турции после победы Эрдогана | Forbes.ru. Уже понятно, что соотечественники больше не боятся землетрясений, а главное — их больше не отпугивает неопределенность, возникшая из-за президентских выборов. Итак, ждать ли повторения ажиотажного спроса, как это было в 2022 году?

Тем временем релоцироваться на отечественное Черноморское побережье становится все сложнее, т.к. спрос на летнюю аренду жилья в Крыму упал до 1%, в Сочи — рекордно вырос. На фоне резкого спада бронирований жилья на полуострове вырос интерес к некоторым новым направлениям для летнего отдыха, например к Дагестану и Ростовской области. Подробнее об этом на РБК: https://realty.rbc.ru/news/647f283e9a79470ab1cec760

«На посошок»: новости культуры, засекреченная недвижимость и шаман как защита от рейдеров

Начнем, так сказать, с новостей культуры. Снимавшийся в «Покровских воротах» артист Владимир Сынгаевский осужден за махинации с квартирами. Как установил суд, вместе с девятью сообщниками он незаконно завладел тремя квартирами умерших граждан, которые впоследствии были перепроданы, а выручка, 19 млн руб., поделена между сообщниками. Подробнее об этом тут: Снимавшийся в «Покровских воротах» актер Сынгаевский осужден за махинации с квартирами (kommersant.ru)

Теперь перейдем к рубрике «хозяйке журналисту на заметку», точнее расскажем о том, что в России может появиться официально засекреченная недвижимость. Во всяком случае, такие законопроекты приняла Дума в первом чтении. Законодательными инициативами правительства предлагается не вносить в ЕГРН сведения о режимных объектах, а также засекретить право собственности на них. Подробности вот здесь: https://realty.rbc.ru/news/6488527b9a79476638d88899

И, наконец, история с самым крутым замесом, в которой есть и сотрудники ФСБ, и коррупция, и мистика, а ее главный герой – весьма активный алтайский шаман, арестованный в Подмосковье. Как стало известно “Ъ”, в Подмосковье за мошенничество в особо крупном размере арестован Кине-Тёёлёсдьетиас Акай Ким Уулы (он же Акай Кине и Сергей Кыныев), называющий себя духовным лидером Алтая. Вместе с сотрудником центрального аппарата ФСБ, который уже осужден, шаман, по версии следствия, похитил 55 млн руб. у бизнесмена, обещая защитить его от рейдеров. В этом тексте прекрасно все, а прочитать его можно по ссылочке: Называющий себя духовным лидером Алтая мошенник арестован за аферу в Подмосковье (kommersant.ru)

А журнал REPА продолжит наблюдать за новостной повесткой.