Дайджест_800х400 (3)

Вторая половина июня тоже получилась весьма насыщенной на новости. Коллеги рассказывали своим читателям про ипотеку, масштабные скидки на жилье, прецеденты на элитном рынке и сокрушались по поводу печальной судьбы, уготованной властями апартаментам.

Кроме этого, СМИ писали о новых возможностях для частных инвесторов, девелоперские альянсы и новые рынки, выход на которые отечественные застройщики предпочитают не афишировать. В новостной повестке традиционно была коммерческая недвижимость и запасные аэродромы для релокации. Впрочем, обо всем по порядку.

Ипотека: новые рекорды, риски «ипотеки за рубль», разочарования ИЖС и ответственность ипотечных банкротов

Новости про ипотеку традиционно начинаются «за здравие». В частности, в Москве зафиксирован абсолютный рекорд по числу ипотечных сделок. Как пишет РБК, число ипотечных сделок на первичном и вторичном рынках столицы с января по май текущего года стало рекордным для этого периода за всю историю наблюдений. Подробнее об этом вот тут: https://realty.rbc.ru/news/6491f4a19a7947765e271c13, ибо, как говорится, имеются нюансы.

О том, как устроена траншевая ипотека, что это за зверь такой – «ипотека за рубль», кто может ее взять и кому это действительно имеет смысл сделать, а также чем рискуют такие клиенты, можно прочитать здесь: https://realty.rbc.ru/news/649450059a7947762bccca16

На загородном рынке – свои рекорды и разочарования. Несмотря на то, что популярность ипотеки на проекты индивидуального жилищного строительства растет, а Сбербанк отчитался о рекордах выдачи, участники загородного рынка жалуются, что спрос восстанавливается слишком медленно.  Покупатели ориентируются на бюджетные предложения, в том числе на участки без подряда. Почему ипотека не разогрела спрос даже в высокий сезон — разбирался Forbes вот тут: Холодное лето: почему ипотека не разогрела рынок загородной недвижимости | Forbes.ru

Но есть и откровенно хорошие новости – ответственность ипотечных банкротов перед банками ограничили квартирой. Обанкротившимся ипотечникам спишут долг по кредиту, если банк забрал заложенное жилье, даже в случаях, когда стоимость недвижимости не покрывает весь долг. На другое имущество должника банк претендовать не сможет. Решение об этом вынес Верховный суд РФ, но есть одно условие: стоимость предмета залога должна быть не меньше суммы кредита на момент выдачи. Детали здесь:  Ответственность ипотечных банкротов перед банками ограничили квартирой (kommersant.ru)

Жилье: возвращение спроса, масштабные скидки и сложности с продажей в приграничных регионах

Аналитики отметили возвращение спроса на жилье на докризисный уровень. Причем речь идет как о потенциальном спросе, так и о заключенных сделках. Основная причина активности покупателей — более низкие цены, чем на новостройки, и скидки от собственников. Подробности вот тут: https://realty.rbc.ru/news/64998e059a794700ee83da17

Продавцы готовы к торгу: с какой скидкой можно купить жилье в Москве. По оценкам экспертов, опрошенных «РБК-Недвижимостью», на конец июня доля квартир со скидками на вторичном рынке столицы варьируется от 40% до 80%, а средний размер дисконта составляет 5–10%
Детали здесь: https://realty.rbc.ru/news/6491ac299a79472196a0a014

Эксперты назвали и стоимость самого дешевого жилья в Москве. В пятерке лидеров — сверхкомпактный лот в 6,2 кв. м за 3,5 млн рублей рядом с Даниловским рынком, а минимальный бюджет предложения в столичных новостройках по предварительным итогам июня 2023 года — 2,9 млн руб. за 12-метровый лот в апарт-комплексе «Апартаменты в Кусково»
Подробнее на РБК: https://realty.rbc.ru/news/6495bf089a7947e148295d91

О том, как СВО отражается на приграничных российских регионах, пишет газета «КоммерсантЪ». Активизировавшиеся с конца весны боевые действия у границ Белгородской, Курской, Брянской и Воронежской областей, а также инциденты внутри регионов вынудили более 6 млн местных потребителей изменить привычки. В частности, продать квартиру в некоторых локациях стало крайне сложно. Подробности тут: Аналитика “Ъ”: как боевые действия отражаются на бизнесе в приграничных российских регионах (kommersant.ru)

Частные инвесторы: краткосрочная аренда в регионах, домики за городом и рентные фонды

На фоне дешевеющего жилья частным инвесторам приходится искать новые возможности для заработка, причем некоторым это удается. Снижение цен на новостройки и увеличение интереса к поездкам по стране повысили доходность инвестиций в покупку квартир для краткосрочной аренды. Средний срок окупаемости вложений сократился с 12 до 11 лет, а быстрее всего вернуть средства можно в Воронеже, Челябинске, Волгограде и Ростове-на-Дону. Несмотря на то, что с последним городом эксперты, пожалуй, погорячились, потенциал сегмента краткосрочной аренды сохраняется за счет перспективы увеличения турпотока. Детали тут:  Где растет доходность вложений в жилье под краткосрочную аренду (kommersant.ru)

Те, кто не готов приобретать жилье под краткосрочную аренду, выбирают рентные фонды. Все большее число управляющих компаний предлагают широкой рознице вложения в жилую недвижимость. УК «Альфа-Капитал» расширила линейку рентных фондов ЗПИФов, инвестирующих в такие объекты недвижимости и доступных неквалифицированным инвесторам. Подробнее об этом здесь: Все большее число управляющих компаний предлагают широкой рознице вложения в ЗПИФы недвижимости (kommersant.ru) Кстати, участники рынка отмечают не только преимущества, но и целый ряд рисков таких продуктов, ограничивающих их популярность.

Но если не квартира в Ростове-на-Дону и не ЗПИФы, то куда еще можно вложить деньги? Оказывается, есть успешные кейсы, которые позволяют заработать 3 млн рублей в год на посуточной аренде загородных домиков, как из Pinterest. Редакция «РБК-Недвижимости» поговорила с владельцами такой недвижимости. О том, как устроен этот бизнес и сколько можно на нем зарабатывать — читайте здесь: https://realty.rbc.ru/news/649a942e9a7947f958eee860

Ну, и тем, кто проникся последними кейсами, можно прикинуть стоимость строительства дома летом 2023 года. По оценкам экспертов, цены на возведение деревянных домов снизились относительно конца 2023 года, а вот кирпичные дома подорожали. Подробнее об этом тут:
https://realty.rbc.ru/news/648c58229a794713b0fb71f4. Ну, или построить дом на воде, для тех же целей. Средняя стоимость хаусбота сегодня сопоставима с квартирой в новостройке массового сегмента, а чаще всего дома на воде покупают именно под сдачу в аренду. Детали: https://realty.rbc.ru/news/648b32cf9a794708d480d570

«Элитка»: спрос растет, хотя кризисный спад отыграть не удалось, а владельцы готовы к краткосрочной аренде  

Эксперты оценили рост спроса на элитное жилье в Москве весной. Если в предыдущие годы пик спроса чаще всего приходился на зимний период, то сейчас, по мнению аналитиков, активность покупателей стимулирует малый выбор альтернативных вариантов для вложений. Подробнее об этом тут: https://realty.rbc.ru/news/648c28b99a79470b6e2fd93d

При этом эксперты газеты «КоммерсантЪ» считают, что дорогие новостройки продолжают ждать лучших времен, а за год первичному рынку элитной недвижимости, в отличие от массового сегмента, не удалось отыграть кризисный спад. Этой весной число сделок в Москве оказалось почти на 18% ниже год к году, а совокупный бюджет покупок — на 10%. Такая ситуация связана, в том числе, с перетоком покупателей на вторичный рынок, где предлагаются значительные дисконты. Но участники рынка уже рассмотрели первые признаки оживления на рынке за счет возвращения в страну уехавших ранее за рубеж платежеспособных россиян и ограниченности доступных инвестиционных инструментов. Подробности здесь: Весной снизилось число сделок с элитной недвижимостью в Москве (kommersant.ru)

Тем временем те, кто уже обзавелся элитным жильем, идут на новые уступки: в Москве впервые зафиксированы краткосрочные сделки с элитной арендой. Собственники высокобюджетного жилья готовы сдавать квартиры на срок до 6 месяцев. Эксперты утверждают, что раньше на рынке столичной аренды подобная практика считалась невозможной. Подробнее на РБК:
https://realty.rbc.ru/news/6499afcd9a7947220fc839c2

Апартаменты: как повлияет отмена нулевого налога– падение спроса, рост цен и сжатие рынка

Помните, когда-то давно, еще в прошлой жизни, нас всех волновала судьба апартаментов, которую все собирались, да никак не могли отрегулировать власти? Так вот, очередные законодательные изменения не за горами. Госдума, как и обещала, рассмотрела в первом чтении законопроект о введении для застройщиков НДС в 20% при продаже апартаментов. Естественно, такая новость не могла пройти незамеченной.

Как пишет «КоммерсантЪ», девелоперы ожидаемо предрекают этому сегменту дальнейшее падение спроса ввиду неизбежного роста цен на такую недвижимость. Однако некоторые участники рынка уверены, что интерес застройщиков к апартаментам сохранится, так как на некоторых площадках запрещено возведение жилых новостроек, а строить офисы или торгцентры невыгодно. Подробности тут: Депутаты возвращают НДС в 20% для застройщиков при продаже апартаментов (kommersant.ru)

«РБК-Недвижимость» рассказывает, как отмена нулевого налога на апартаменты повлияет на их стоимость, спрос покупателей и приоритеты девелоперов вот здесь:  https://realty.rbc.ru/news/64959b959a7947d3168ac188. Пока готовятся поправки по введению НДС для застройщиков по апартаментам, редакция выяснила, сколько сейчас стоят такие объекты в Москве и насколько они востребованы. Подробнее об этом можно прочитать тут:
https://realty.rbc.ru/news/649c2c2f9a7947802aab6cfa

Forbes пишет, что отмена НДС для строителей приведет к росту цен и сжатию рынка. Если налоговые поправки будут приняты, рынок начнет сжиматься, а ценовая разница между квартирами и апартаментами — сокращаться, прогнозируют эксперты. Как именно это произойдет и какие сегменты рынка апартаментов поправки не затронут, можно прочитать вот тут:  Под ударом: возврат НДС на апартаменты приведет к росту цен и сжатию рынка | Forbes.ru

Девелоперы: новые проекты, жилье вскладчину и новые игроки на присоединенных территориях  

Несмотря на снижение спроса на рынке элитного жилья в Москве, девелоперы продолжают консолидировать активы в этом сегменте. В частности, структура R4S Group, реализующая проекты в центре столицы, выкупила большую часть исторического особняка на углу Тверского бульвара и Малой Бронной. Здесь может появиться апарт-комплекс, от продажи которого застройщик выручит до 9 млрд руб. Но, предупреждают эксперты, согласовать строительные работы будет непросто из-за охранного статуса объекта. Подробности: R4S Group выкупила большую часть исторического особняка на углу Тверского бульвара и Малой Бронной (kommersant.ru)

На фоне удорожания заемных средств на строительство жилья девелоперы стали привлекать в свои проекты партнеров, которые могут помочь с финансированием. Так, ГК «Гранель» передала 50% в будущем проекте бывшему топ-менеджеру «Газпрома» Анатолию Козеруку. Эксперты считают, что он сможет помочь застройщику не только с привлечением средств в стройку, но и с согласованием разрешительной документации. Детали вот здесь:  ГК «Гранель» привлекла в соинвесторы бывшего топ-менеджера «Газпрома» Анатолия Козерука (kommersant.ru)

Курирующие стройиндустрию чиновники в последнее время все чаще заявляют о планах девелоперов начать работу в ДНР, ЛНР, Запорожской и Херсонской областях, не называя их. Но как выяснил “Ъ”, к подконтрольному Минстрою «Роскапстрою», который уже строит жилье и социальные объекты на новых территориях, может добавиться концерн «Крост» Алексея Добашина. Компания, являющаяся заметным участником госстроек, имеет производственные мощности для таких крупных проектов. Другие застройщики пока не спешат афишировать свои планы в присоединенных регионах, очевидно опасаясь возможных санкционных рисков. Подробнее об этом вот здесь: «Крост» займется строительством жилья и социальных объектов в Мариуполе (kommersant.ru)

Коммерческая: конкуренция за площади, торгцентры достигли дна и новые проекты

Рынок коммерческой недвижимости продолжает меняться. Например, среди продуктовых ритейлеров усиливается конкуренция за площади. В первом квартале этого года доля десяти крупных ритейлеров федерального уровня в общем объеме торговых площадей снизилась до 61% против почти 80% годом ранее. Это нехарактерно в кризис, когда такой формат, напротив, пользуется у потребителей большой популярностью. Теперь федеральным сетям приходится конкурировать за торговую недвижимость с региональными игроками. Детали здесь: Среди продуктовых ритейлеров усиливается конкуренция за площади (kommersant.ru)

Несмотря на минимальный ввод новых площадей, уровень вакантности в торгцентрах Москвы оказался на рекордной отметке за последние 14 лет — 14,5%. Консультанты считают, что рынок достиг дна, после которого начнется снижение доли пустующих помещений за счет активной работы российских брендов и ритейлеров из Турции и Белоруссии. Но для привлечения новых арендаторов владельцам объектов приходится заметно снижать ставки, и это заставляет девелоперов замораживать новые проекты. Подробнее об этом тут: В торгцентрах Москвы пустует 14,5% площадей (kommersant.ru)

На месте сгоревшего рынка «Синдика» в подмосковном Мякинино появится первый за последнее время гипермаркет немецкой DIY-сети OBI. Площадка принадлежит структурам сенатора Арсена Канокова, которые, как считается, сейчас контролируют российский бизнес ритейлера. Новый объект может заменить бывший гипермаркет OBI в Химках, также уничтоженный пожаром. Участников рынка удивили планы построить с нуля торговую недвижимость: сейчас DIY-сети, с учетом роста онлайн-продаж, напротив, минимизируют открытие новых офлайн-точек. Детали здесь: На месте сгоревшего рынка «Синдика» в Мякинино построят OBI (kommersant.ru)

Уход западных компаний с российского рынка позволил локальным игрокам занять освобожденные ими площади в логопарках. Мебельный ритейлер Hoff получил 20 тыс. кв. м в «Южных вратах» в подмосковном Домодедово, которые ранее занимал John Deere. Основной пик таких сделок прошел в прошлом году и ожидать высвобождения больших складских площадей потенциальным арендаторам не стоит, предупреждают консультанты. Теперь компаниям придется заказывать у девелоперов строительство логопарков под собственные нужды. Подробности здесь: Hoff арендовал бывшие площади John Deere в Подмосковье (kommersant.ru)

А бывшие производители IKEA заявили об открытии своих магазинов в России. Первая точка начнет работать в Москве 1 июля, в планах запустить более 1000 магазинов по всей России и Белоруссии.
Подробнее об этом на РБК: https://realty.rbc.ru/news/649435769a794714d68c6d07

Запасные аэродромы: ТОП-10 популярных стран, загадочная китайская недвижимость и налоги для нерезидентов

Для тех, кто все же планирует обзавестись запасным (или уже основным) аэродромом за границей, выбор не особо изменился. Тройка лидеров, в которых россияне чаще всего интересуются покупкой жилья, остался прежним и выглядит следующим образом: Турция, ОАЭ и Кипр. О том, какие еще страны популярны у наших соотечественников, можно прочитать вот здесь:
https://realty.rbc.ru/news/64915e519a7947e4d4ce7760

Немного экзотики имеется и для любителей Поднебесной. О жилье в Китае, а также тонкостях и особенностях покупки недвижимости в Китайской Народной Республике, можно прочитать вот тут:
https://realty.rbc.ru/news/648e53e29a7947bf18a3f458. И, как говорится, «хозяйке на заметку» — очень полезный текст о том, какие налоги платит нерезидент при продаже недвижимости: https://realty.rbc.ru/news/64923fa99a79477d26ad3f30. Нужно ли его платить и в каком объеме тем, кто пробыл более полугода за границей и стал считаться нерезидентом.

А журнал REPА продолжит наблюдать за новостной повесткой.