Повестка рынка недвижимости в мае в основном крутилась вокруг резко упавшего спроса на недвижимость, как на вторичку, так и на новостройки, и гадания о дальнейшем поведении цен (спойлер: уже снижаются). Процесс ожидаемый, но крайне неприятный для рынка недвижимости. Как показывает опыт, в любой кризис эксперты предпочитают сперва говорить «катастрофы не будет, все идет по плану», а потом трактовать в плюс любые положительные изменения. Так что все действительно идет по традиционному сценарию, и всех нас спасет только ипотека. Очень льготная ипотека…

Итак, в новостной подборке от редакции журнала REPA вспомним, чем рынок недвижимости жил в этом мае.  

«Вторичка»: падение спроса, сокращение сделок, снижение цен и дисконты до 25%

О том, что происходит на рынке вторичного жилья, писали практически все СМИ. Если в начале месяца речь шла о снижении спроса и стабилизации цен, то уже к концу месяца в публикациях стали прослеживаться панические нотки.

Как писал «Коммерсантъ», снижение спроса и перераспределение покупателей недвижимости со вторичного рынка на первичный способствуют стабилизации цен на готовую недвижимость. При этом собственники в краткосрочной перспективе уже готовы к дисконтам 5%. (подробнее тут: Квартирам не хватает спроса – Бизнес – Коммерсантъ (kommersant.ru) Кстати, эксперты утверждали, что эта динамика затронет и новостройки: без возможности оперативно продать имеющуюся недвижимость россияне будут откладывать улучшение жилищных условий.

Уже после майских праздников выяснилось, что вторичное жилье в Москве подешевело впервые с 2017 года, а спрос на него сократился в два раза. Подробности тут: Вторичное жилье в Москве подешевело впервые с 2017 года — Новости – Потребительский рынок – Коммерсантъ (kommersant.ru) Не отставали от столицы и регионы: рейтинг городов по падению цен на жилье весной 2022 года возглавил Сочи. В первой тройке лидеров – Краснодар и Тюмень, причем снижение цен эксперты объясняли снятием части объектов с продажи (Подробнее на РБК: https://realty.rbc.ru/news/628f49f49a7947a69ae3de7a)

Тем временем продажи готовых квартир в Москве снизились на треть, отметила газета «Ведомости». В апреле в Москве было зарегистрировано 11 395 сделок купли-продажи квартир на вторичном рынке жилья, примерно на треть меньше, чем было как месяцем ранее (18 234), так и в аналогичный период прошлого года (17 345). (Подробнее тут: Продажи готовых квартир в Москве снизились на треть — Ведомости (vedomosti.ru) Логично, ведь в отличие от новостроек, льготных ипотечных программ на этом рынке нет.

В конце месяца стало понятно, что упавший спрос вынуждает продавцов вторичной недвижимости сдерживать цены и аккуратнее подходить к выводу на рынок новых объектов: за месяц средняя стоимость жилья сократилась в большинстве крупнейших городов. Текущую конъюнктуру аналитики называют благоприятной для покупателей из-за возможности найти объявления с дисконтом до 20–25%. (Подробнее: «Вторичке» не хватает покупателей – Бизнес – Коммерсантъ (kommersant.ru) Эксперты надеются на снижение ключевой ставки ЦБ, что  приведет к повышению доступности ипотечных кредитов и, как следствие, росту спроса и средних цен на вторичном рынке.

Ипотечные страсти: снижение ставки, сочетание льготной и рыночной, и приманка для «айтишников»

В начале мая СМИ активно обсуждали новые возможности. Например, правительство разрешило сочетать льготную ипотеку на новостройки с рыночной. Таким образом, максимальная сумма кредита сможет увеличиться до 30 млн руб. для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей, что, безусловно, является благом, но вряд ли спасет рынок недвижимости (Подробнее: В России разрешили сочетать льготную ипотеку на новостройки с рыночной — Ведомости (vedomosti.ru)

Льготы для IT-специалистов, которым, помимо хороших зарплат и вакансий в госсекторе,  пообещали и очень привлекательные условия по ипотеке, вызвали меньше обсуждений. Сотрудники компаний из области информационных технологий до конца 2024 года могут получить ее под 5% годовых. В этой теме разбирался портал «Мосдольщик», который пришел к выводу, что предложение, конечно, привлекательное, но годится, увы, не всем, т.к. в ипотеке для IT-специалистов есть нюансы. (Подробности тут: Годится, да не всем: три нюанса ипотеки для IT-специалистов — Мосдольщик (xn--d1aigcdmbw9e3a.xn--p1ai)

Но к концу месяца все же немного «распогодилось». Банк России на внеплановом заседании 26 мая снизил ставку сразу на 3 п.п. — с 14% до 11% годовых. Таким образом, за три месяца ключевая ставка опустилась уже на 9 п.п. после резкого повышения до 20% в конце февраля. О том, что произойдет после этого с ипотекой, разбирались журналисты «РБК-Недвижимость» вместе с экспертами. Спойлер: рыночные ставки опустятся до 11–12%, а наибольший эффект от этого ощутит вторичный рынок, где нет льготных программ. Но восстановление спроса будут сдерживать падение доходов населения и высокие цены на жилье. (Подробнее на РБК: https://realty.rbc.ru/news/628f3f8c9a7947a0d2b017bc)

Новостройки: спрос падает, цены снижаются, надежда – на ипотеку и деньги с депозитов

О том, что спрос на новостройки действительно упал, СМИ начали писать уже во второй половине месяца. Мегаполисами с максимальным падением спроса на новостройки оказались
Самара, Нижний Новгород и Казань, которые показали наибольшее сокращение количества сделок на первичном рынке. В этом месте Москве досталось девятое место.(Подробнее на РБК:
https://realty.rbc.ru/news/628948c29a79474719a7c5ea)

На фоне постепенного восстановления активности застройщиков и резкого снижения спроса со стороны покупателей, средняя стоимость первичной недвижимости в крупнейших городах за месяц немного снизилась, отметил «Коммерсантъ». Эксперты считают, что тренд связан скорее с меняющейся структурой предложения, чем с реальной коррекцией цен со стороны застройщиков, предупреждают аналитики. Последние пока пытаются привлечь покупателей за счет субсидирования ставок по ипотечным кредитам, но вкладываться в недвижимость в условиях кризиса многие россияне пока не готовы из-за опасений относительно ее будущей ликвидности. (Подробности: Новостройкам не хватает спроса – Бизнес – Коммерсантъ (kommersant.ru)

Почему новостройки сейчас никто не покупает, разбирался «Форбс» («Спрос сократится в три-четыре раза»: почему новостройки никто не покупает | Forbes.ru) Но надежда, как говорится, умирает последней: теперь застройщики ждут денег, которые граждане положили в марте на депозиты под высокие проценты и снимут в начале лета.

Тем не менее, по итогам первого квартала размещенные на счетах эскроу средства дольщиков превысили 3,7 трлн руб., а рост с начала года составил 19%. Эксперты отмечают, что результаты проектного финансирования строительства в первом квартале «показывают высокую устойчивость сектора к экономическим шокам и санкционному давлению». По их мнению, связка системы эскроу и льготной ипотеки оказалась удачной и этот опыт в той или иной форме можно было бы перенести в другие отрасли. (Подробнее: Эскроу-счета встали в строй – Газета Коммерсантъ № 86 (7287) от 19.05.2022 (kommersant.ru) Ну, подождем итогов второго квартала, что уж…

Некоторые эксперты предлагают не рассчитывать на снижение цен и считают, что не так страшно падение спроса, как «его малюют». Более того, они утверждают, что к концу года в Москве и Подмосковье стоимость квартир в новостройках и на вторичном рынке может увеличиться на 20–30%. Причина – в подорожании стройматериалов и сбоях в поставках зарубежной техники. (Подробности: Новостройкам спрос не страшен – Газета Коммерсантъ № 94 (7295) от 31.05.2022 (kommersant.ru). Спойлер: цены не пойдут вниз даже при падении спроса, т.к. девелоперы уже сейчас создают дефицит предложения, выводя на рынок меньше новых проектов. А поддержать конъюнктуру застройщикам позволит возврат на рынок инвесторов, у которых ограничен набор инструментов для вложений. Опять же, поживем – увидим.

Стройка: отказ от новых площадок, импортозамещение и господдержка отрасли

Государство действительно старается поддержать девелоперов. Иногда давая им то, о чем они раньше даже не смели мечтать. Например, в Москве отменили публичные слушания по строительству. О том, чем грозит введение запрета для жителей столицы, написали журналисты «РБК-Недвижимость» (https://realty.rbc.ru/news/626b41039a7947b9903676e1)

В свою очередь Минстрой предлагает ввести параллельное проектирование и строительство, причем зафиксировать это законодательно. Такая опция появится засчет деления всех работ на стадии, по каждой из которых можно получать отдельное заключение экспертизы и разрешения на строительство. Предлагается также распространить возможность экспертного сопровождения проектной документации на предпроектную стадию — для снижения рисков, ошибок и перепроектировки. Участники рынка ожидают, что новшества позволят начинать строительство раньше. Подробнее: Стройку разбивают на части – Газета Коммерсантъ № 79 (7280) от 06.05.2022 (kommersant.ru)

Возникающие проблемы с финансированием проектов девелоперы пытаются решить через Госдуму. Как пишет «Коммерсантъ», с начала кризиса банки увеличили сроки выдачи проектного финансирования застройщикам жилья и стали менять одобренные предварительные условия кредитования. Застройщики утверждают, что это может привести к сокращению предложения новостроек и росту цен на квартиры, лоббируя смягчение условий через Госдуму. В свою очередь  банкиры заверяют, что условия выдачи займов меняются только для проектов с выявленными дополнительными рисками. А ряд крупных девелоперов уточняют, что проблемы возникают только у небольших региональных застройщиков, и просят депутатов не вмешиваться в отношения строителей с банками. (Вся история тут: Банкам предъявили неустройку – Газета Коммерсантъ № 83 (7284) от 16.05.2022 (kommersant.ru)

Тема импортозамещения также возникает практически во всех текстах о недвижимости, и это действительно важно и для девелоперов, и для покупателей. Как изменение логистических цепочек поставок импортных материалов и оборудования может повлиять на стоимость и сроки ввода строящихся объектов, рассказывает «РБК-Недвижимость» вместе с экпертами вот тут: https://realty.rbc.ru/news/627ca82a9a7947e7150513b6

Тем не менее, девелоперы действительно вынуждены отказываться от новых площадок.

На фоне усиливающегося кризиса под угрозой оказались инвестиции в площадки под строительство жилья, на которые в 2021 году приходилось более половины всех вложений в недвижимость в РФ. Так, ГК ФСК не смогла выкупить 14 га на юго-востоке Москвы, где планировалось построить 500 тыс. кв. м жилья. Причиной стала сложность получения кредитов в банках, опасающихся снижения спроса на новостройки и роста себестоимости строительства. Эксперты ожидают, что в этом году объем сделок по покупке площадок сократится на треть. Строители теряют почву под ногами – Газета Коммерсантъ № 80 (7281) от 11.05.2022 (kommersant.ru)

Коммерческая: льготы для ТЦ, «санкционные офисы», склады в субаренду и отели в лесу

Рынок коммерческой недвижимости сейчас проживает не лучшие времена, и бизнес старается выжить любой ценой. Например, уход международных брендов, занимающих до 40% площадей в крупных торгцентрах, может привести в этом году к падению доходов владельцев таких объектов до 50%, а в худшем случае — к банкротству. Поэтому сейчас Российский союз торгцентров (РСТЦ) просит у Минпромторга целый ряд преференций, включая заморозку до конца 2022 года выплат налогов на землю и имущество и изменение расчета налогооблагаемой базы. Впрочем, юристы сомневаются, что власти поддержат предлагаемые идеи. Торгцентры попросили скидку – Газета Коммерсантъ № 90 (7291) от 25.05.2022 (kommersant.ru)

В сегменте офисной недвижимости свои трагедии. Вопрос в том, покинут ли западные компании подсанкционные офисы. Проблема в том, что ряд владельцев крупных бизнес-центров в России попали под те или иные санкции. Поэтому представители иностранных компаний, арендующие площади в этих офисах, рискуют стать нарушителями санкционного режима, что заставляет их искать возможности снизить эти риски. Какие есть пути и существует ли волна «санкционной миграции», разбирался Forbes: Запасной аэродром: покинут ли западные компании подсанкционные офисы | Forbes.ru

Тем временем объем складов, предлагаемых в субаренду с начала года, вырос в 3,5 раза.

Резкое увеличение объема площадей, которые некоторые игроки рынка пытаются пересдать другим компаниям, эксперты объясняют сокращением товарных запасов у арендаторов на складах на фоне изменившейся экономической ситуации. Сократить издержки и компенсировать расходы бизнес старается за счет субаренды. (Подробнее: Объем складов, предлагаемых в субаренду с начала года, вырос в 3,5 раза — Ведомости (vedomosti.ru)

А отельный бизнес в свою очередь пытается добиться послаблений при строительстве гостиничной инфраструктуры на землях лесного фонда. Он просит Минприроды разрешить строить такие объекты на землях, полученных в аренду до 1 января этого года. Однако эксперты опасаются, что послабления могут привести к застройке земель апарт-отелями, где площади продаются на открытом рынке. А экологи предупреждают о возможном снижении доступности лесных зон для жителей городов. (Подробнее:  Отельеры расселяются в лесу – Газета Коммерсантъ № 82 (7283) от 13.05.2022 (kommersant.ru)

В пампасы: паспорт и ВНЖ за деньги, курорты Азии и Сочи как единственная альтернатива

И немного о том, куда россияне могут вложить свои деньги, помимо привычных новостроек в отечественных мегаполисах, так, чтобы у моря….  

Итак, в каких странах россияне могут получить паспорт за недвижимость, разбирается «РБК-Недвижимость». Сегодня россияне могут получить иностранное гражданство за инвестиции в недвижимость в трех странах — Турции, Черногории и Гренаде. До марта 2022 года их было гораздо больше, но хорошо, что остались какие-то варианты. Подробнее на РБК: https://realty.rbc.ru/news/628f5c239a7947b17250defd 

С ВНЖ ситуация проще, а список – шире. Недоступны стали еще недавно популярные у покупателей страны Европы: Греция, Мальта, Португалия, а к числу популярных у россиян стран, предоставляющих сейчас вид на жительство при покупке недвижимости, относятся Турция, ОАЭ и Кипр. Где еще россияне сегодня могут получить ВНЖ и на каких условиях — читайте тут https://realty.rbc.ru/news/628de0079a79471fc0d97c6c. Заметим, что сейчас у россиян часто возникают сложности с открытием счетов в банках этих юрисдикций и переводом денежных средств за пределы России.

О том, как наши соотечественники осваивают новые азиатские локации, пишет и Forbes. Оказывается, покупатели возвращаются на рынки популярных до пандемии Таиланда и Бали и осваивают другие страны Юго-Восточной Азии. Итак, на каких азиатских курортах россияне могут купить недвижимость, можно прочитать вот тут: Райский восток: на каких азиатских курортах россияне могут купить недвижимость | Forbes.ru

И соотечественников можно понять. Ведь единственная отечественная альтернатива – город Сочи – уже обогнал Москву и Петербург по ценам на элитное жилье, а средний «квадрат» в элитных новостройках Сочи подорожал до 2,1 млн рублей (Подробнее тут: https://realty.rbc.ru/news/62949bff9a7947b11ceebcf8). А о том, как Сочи стал городом с самым дорогим в России жильем, можно прочить вот здесь: https://realty.rbc.ru/news/627ba78a9a79479b5b10a115.

Ну, а журнал REPА продолжит наблюдать за новостной повесткой.