Дайджест 1 пол мая-02

Первая половина мая на рынке недвижимости, несмотря на праздничное затишье, оказалась активной на новости. Ипотека дешевеет вслед за ключевой ставкой, но банки предпочитают менять условия программ, а не снижать ставки. Рыночная ипотека, наконец-то, обогнала льготную по доле выдач, а вторичка в девяти крупных городах пошла вниз – впервые за долгое время.

Премиум-сегмент в регионах чувствует себя уверенно, а аренда в Москве удивляет: студий стало больше, чем трёшек, а аренда в районе Аэропорт подскочила почти на 25%. Тем временем на Рублёвке особняки сдают за 8 миллионов в месяц.

В коммерческой недвижимости – разноголосица: офисы переходят в продажу, склады light industrial сжимаются, а торговые центры массово переносят сроки ввода: 96% проектов отложены. И на десерт – россияне массово присматриваются к жилью в Белоруссии, но пока только присматриваются. Но обо всем по порядку…

Ипотека: ставки снижаются, но банки играют в свои игры

Первая половина мая показала, что снижение ключевой ставки Центробанка до 14,5% действительно повлияло на рынок ипотеки – средние ставки по кредитам за неделю с 27 апреля по 3 мая упали на 0,69–0,89 процентного пункта в зависимости от сегмента.

Однако банки не спешат радикально пересматривать свои программы в пользу заёмщиков. Вместо прямого снижения ставок большинство участников рынка предпочитают менять различные параметры ипотечных программ, особенно в сегменте рефинансирования, где конкуренция за клиента заметно обострилась.

Тем не менее рыночная ипотека постепенно возвращает утраченные позиции: в апреле её доля в общих выдачах достигла 58%. Рост популярности рыночных программ происходит на фоне снижения ставок, и наибольший эффект от этого ощущает вторичный рынок жилья, где цены ниже, а значит, и ежемесячный платёж становится более доступным для покупателей, не имеющих доступа к льготным программам.

Подробности тут: 

 

Жилье: вторичка дешевеет, новостройки выходят на плато, а премиум растет в регионах

В апреле цены на вторичное жильё снизились в девяти крупных городах России – это почти вдвое больше, чем в марте, когда таких городов было всего пять. Лидером падения стала Уфа, где жильё за месяц подешевело на 1,3%. Однако в большинстве из 50 анализируемых городов – а именно в 41 – цены всё же продолжили расти. Сильнее всего они выросли в Ярославле и Чебоксарах, где прирост составил 2,9%.

Москва также демонстрирует тенденцию к снижению: если в марте цены на вторичку упали только в одном округе столицы, то в апреле их снижение зафиксировано уже в пяти округах. Сильнее всего подешевело жильё в Северном административном округе – на 1,6%.

При этом рынок новостроек Москвы ведёт себя иначе: несмотря на сдержанный спрос, эксперты прогнозируют рост цен на новые квартиры во втором квартале на 2–6%. Цены вышли на плато, но плавное повышение, по всей видимости, продолжится.

На фоне сокращения предложения в массовом сегменте первичного рынка высокобюджетные новостройки в российских городах-миллионниках (без учёта Москвы) показывают уверенный рост. За год объём предложения в премиальном и элитном сегментах увеличился на 12,6%. Это единственный сегмент, где экспозиция не сократилась, а выросла. Причина проста: девелоперы рассматривают высокобюджетные проекты как более маржинальные, поскольку они меньше зависят от ипотечного кредитования и государственных льготных программ. Покупатели элитного жилья чаще всего располагают собственными средствами или используют альтернативные схемы финансирования, что делает этот сегмент более устойчивым к колебаниям ключевой ставки и изменениям банковской политики.

Подробнее об этом: 

Аренда: студий больше, чем трёшек, и Рублёвка по 8 миллионов

Рынок аренды жилья в России переживает структурные изменения. По итогам первого квартала 2026 года количество выставленных в аренду малогабаритных квартир (студий и однокомнатных) на 12% превысило количество просторных квартир. Основной источник таких студий – недавно введённые в эксплуатацию новостройки, где инвесторы массово приобретали компактное жильё и теперь выходят с ним на арендный рынок. Это создаёт новый тренд: арендаторы всё чаще могут выбирать из большого количества малогабаритных лотов, что, вероятно, будет давить на ставки в этом сегменте.

В Москве отдельные районы показывают впечатляющий рост стоимости аренды. Лидером по динамике стал район Аэропорт, где аренда однокомнатного жилья в апреле подорожала почти на четверть. Значительный рост также зафиксирован в Мещанском районе. В элитном загородном сегменте цены также бьют рекорды: аренда самых дорогих особняков на Рублёвке за год выросла примерно на треть – с 6 до 8 миллионов рублей в месяц. За такие деньги сдаются дома с полным набором премиальных сервисов: собственные спа-комплексы, кинотеатры, закрытые парки.

Детали здесь: 

Коммерческая недвижимость: склады Light Industrial сжимаются, офисы переходят в продажу

Рынок складской недвижимости переживает разнонаправленные изменения. Доля складов формата light industrial в общем объёме ввода в Москве и Московской области в первом квартале 2026 года сократилась на 9 процентных пунктов год к году – до 14%. Это связано с высокой базой прошлого года и переносом девелоперами сроков ввода своих проектов. Спрос на такую недвижимость снижается, что провоцирует падение арендных ставок. В будущем доля таких складов, по прогнозам, останется незначительной.

Одновременно с этим объём сделок со складской недвижимостью с участием маркетплейсов в Москве и Подмосковье за январь–март сократился вдвое – до 30 тысяч квадратных метров. Онлайн-ритейлеры, которые ранее арендовали избыточные площади, сейчас оптимизируют пространства и занимают новые логопарки точечно. Охлаждение интереса со стороны ключевых потребителей отразилось на вакантности и арендных ставках.

Рынок офисной недвижимости демонстрирует иную динамику. По итогам первого квартала объём предложения бизнес-центров на продажу в Москве увеличился в полтора-два раза год к году. Девелоперы всё чаще предпочитают продавать объекты вместо сдачи в аренду, что связано с изменением стратегии. Спрос на покупку офисов остаётся устойчивым, что поддерживает дальнейший рост цен. Однако в отдалённых от центра районах вакантность увеличивается: офисы вне деловых кластеров дольше остаются незаполненными.

Торговая недвижимость переживает самый сложный период. Около 96% торговых центров, заявленных к открытию в этом году в Москве, – это проекты с отложенным сроком ввода. Для сравнения: в прошлом году с опозданием к первоначальному сроку было введено 54% объектов. Проблемы у владельцев ТЦ накапливаются как из-за роста строительных затрат, так и из-за политики ритейлеров, нацеленной на сокращение арендуемых площадей.

Подробнее об этом: 

На десерт: россияне присматриваются к Белоруссии

Этой весной интерес россиян к покупке недвижимости в Белоруссии вырос в 2–2,5 раза. Однако на реальных сделках это пока сильно не отразилось. По словам экспертов, всплеск спроса носит пока скорее разведывательный характер: люди присматриваются, сравнивают цены и условия. Роста продаж можно будет ожидать не раньше конца года, когда сформируется устойчивый тренд, и появятся первые успешные примеры переезда или покупки. Пока же это скорее «шум, а не цунами» – сигнал о том, что российские покупатели начинают активнее смотреть на соседние рынки в поисках более доступного жилья.

Подробности тут: 

Ну, а журнал REPA продолжает наблюдать за развитием событий…