Дайджест_800х400 (6)

Вторая половина последнего весеннего месяца оказалась весьма активной на новости. Рынок недвижимости обсуждал ипотеку, ее рекорды и дальнейшую судьбу, при этом коллеги из СМИ практически не писали о ценах на жилье. Разве что констатировали, что ценовой разрыв между новостройками и вторичным жильем в России достиг 40%. Девелоперы продолжили обновление своих портфелей, а некоторые даже прикупили сеть риэлторских агентств, а в сегменте коммерческой недвижимости гадали о будущем торговых центров и фиксировали сделки. Впрочем, обо все по порядку.

Ипотека: рекорды, риски скидочных программ, льготы за излишки жилья и ипотечники-банкроты

Вторая половина мая началась «за здравие»: Росреестр зафиксировал ипотечный рекорд в Москве.
Число сделок на первичном и вторичном рынках столицы в январе — апреле 2023 года стало рекордным для этого периода за всю историю наблюдений (подробности тут:
https://realty.rbc.ru/news/646385059a79476ff7894b63). При этом, по данным ЦБ, ипотечные ставки на вторичном рынке за месяц почти не изменились, тогда как в сегменте новостроек отмечен рост
Подробнее на РБК: https://realty.rbc.ru/news/647613ef9a7947e02b6b6f78).

А власти начали предметно обсуждать идею распространения льготных программ поддержки ипотеки с первичного на вторичный рынок жилья, что порадовало многих. Решение о расширении программы будет принято после 1 июня по итогам анализа рынка. Появление льгот на вторичном рынке может решить проблему «затоваривания» населения жильем, но неизбежно приведет к росту цен на недвижимость, считают эксперты. (Детали здесь: Власти РФ могут расширить программу поддержки ипотеки на вторичный рынок (kommersant.ru)

Традиционно ЦБ рассказал и про риски программ, позволяющих купить скидку к ставке по ипотеке.
Ипотека по такой схеме стимулирует заемщика брать кредит на большую сумму, отмечают в Банке России (Подробнее на РБК: https://realty.rbc.ru/news/6470b1c59a79470fe05bf1c1). И почему срок ипотеки в России так резко вырос – с 18 до 24 лет (подробности тут: https://realty.rbc.ru/news/646e03f09a79472d83daff25) Спойлер: околонулевая ипотека стимулировала заемщиков максимально растягивать выплаты, но и после ее сворачивания сроки оформленных кредитов заметно не сократились.

Тем временем средневзвешенные ипотечные ставки по кредитам на жилье в новостройках превысили 6% годовых, достигнув максимума с осени 2021 года. Одной из причин на рынке называют сворачивание программ с субсидией от застройщика, после того как ЦБ ужесточил регулирование. Выдачи ипотеки на первичном рынке в апреле упали на 8,8%. Некоторые игроки полагают, что тренд на рост ставок себя почти исчерпал. Однако большинство экспертов не видят причин не только для снижения, но и для стабилизации ставок, ожидая умеренного роста в ближайшие месяцы. Подробности тут: Ипотека на первичное жилье 2023: ставки растут (kommersant.ru)

А взыскание долгов с ипотечников-банкротов дошло до Верховного суда, который решит, должен ли обанкротившийся ипотечный заемщик отвечать перед банком-залогодержателем всем своим имуществом или только залоговым жильем. Закон о банкротстве дает право залоговому кредитору остаться в реестре и претендовать на другие активы банкрота, если стоимость предмета залога не покрывает весь долг. Какие нормы имеют приоритет, будет решать ВС. Юристы говорят, что спор имеет острую социальную значимость, а сейчас в практике «ощущается сильный перекос» в пользу банков-кредиторов. Подробнее об этом здесь: Жилье, и ни копейки больше – Коммерсантъ (kommersant.ru)

Во второй половине мая РБК-Недвижимость традиционно радовал читателей полезными текстами на заданную тему. Например, как взять ипотеку на дом в 2023 году по ставке ниже рынка. Т.е. в рамках каких льготных программ и по каким ставкам сегодня можно оформить доступную ипотеку на ИЖС (подробности тут:  https://realty.rbc.ru/news/64623a969a7947251c302d07). Или как оформить погашение ипотеки с помощью материнского капитала (детали здесь: https://realty.rbc.ru/news/631a67539a794755d4c756c3).

Цены на жилье: разрыв между «первичкой» и «вторичкой» в 40%, обвал в прошлое и падающий спрос

Ценовой разрыв между новостройками и вторичным жильем в России достиг 40%. С позиции ЦБ это создает повышенные риски для ипотечных заемщиков. Вместе с тем ограничения по ипотеке на первичное жилье могут негативно сказаться на финансовой устойчивости застройщиков, указывает регулятор. Подробнее на РБК: https://realty.rbc.ru/news/6470ba269a7947335bcc3e56

Застройщики московского жилья окончательно распрощались с надеждами удержать спрос на уровне «пандемийного» ажиотажа. Апрельское снижение продаж они называют не обвалом, а возвращением рынка в нормальное состояние, несмотря на риск ухода покупателей на вторичный рынок. Подробнее об этом пишет Forbes.ru вот тут: Обвал в прошлое: продажи московских новостроек вернулись к показателям 2019 года | Forbes.ru. Кстати, за I квартал продажи квартир бизнес-класса в Москве снизились на 38% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, но показали рост 27% относительно IV квартала 2022-го. (Детали здесь: Продажи квартир бизнес-класса в Москве упали на треть | Forbes.ru)

Более того, продажи девелоперов в крупнейших регионах снизились на 25–40%. Снижение спроса на жилье и рост доли скидок заметно сказались на выручке застройщиков в крупнейших регионах. По итогам первого квартала этого года в Подмосковье показатель сократился на 40%, а в Москве, Санкт-Петербурге и Ленинградской области — на 25–32% год к году. Восстановления продаж у девелоперов эксперты ждут не раньше лета 2024 года при условии отсутствия новых шоков для рынка. Подробности здесь: Застройщиков не выручает спрос – Коммерсантъ (kommersant.ru)

Ну, и несколько текстов из серии «эксперты назвали». Например, определены районы центра Москвы с самыми низкими ценами на жилье, т.е. речь идет об элитном сегменте. И дешевле всего новостройки обойдутся покупателям в Басманном, Мещанском и Красносельском районах. (Детали тут: https://realty.rbc.ru/news/64662fe69a7947954aa601d2). А вот апартаменты больше всего подорожали за год в районах Хорошевский, Филевский Парк и Тверской. (Подробности здесь: https://realty.rbc.ru/news/64749eff9a7947909da638a8).

Ну, и «вишенка на торте»: Краснодар четвертый месяц подряд обогнал Москву по предложению новостроек. Теперь в рейтинге российских миллионников по объему первичной экспозиции лидирует столица Кубани. Раньше первое место стабильно занимала Москва. Подробнее на РБК:
https://realty.rbc.ru/news/64753cee9a79474480880a10.

Девелоперы: обновление портфелей, непрофильные инвесторы и смена курса с жилья на офисы 

Как пишет «КоммерсантЪ», в долю проекта на юго-востоке Москвы вошел сын главы Минстроя. Сын главы Минстроя Ирек Файзуллина Алик совместно с партнерами выкупил долю в компании, владеющей участком 2,4 га на юго-востоке Москвы. На площадке выгоднее было бы построить жилой комплекс, но в этом районе проблемы с социальной инфраструктурой. Подробнее об этом тут: Инвесторы вышли на Верхние Поля – Коммерсантъ (kommersant.ru)

Несмотря на кризис на рынке недвижимости, непрофильные инвесторы стали активно интересоваться активами в этом секторе. Так, бывший топ-менеджер Газпромбанка Олег Титаренко, отвечавший за работу с проблемными заемщиками, выкупил здание медицинского центра на юго-западе Москвы более чем за 1,5 млрд руб. Приобретение активов на банкротных торгах сейчас единственная возможность для непрофильных инвесторов войти на рынок недвижимости. Даже если они не решатся на реализацию девелоперских проектов, то в перспективе смогут перепродать площадки застройщикам, считают эксперты. Подробнее здесь: Клиника ушла в портфель – Коммерсантъ (kommersant.ru)

 Застройщики меняют профиль

Рассчитывая сэкономить на смене вида разрешенного использования участков, застройщики жилья стали активнее строить в Москве офисы. На их долю приходится уже более половины от всех проектов, заявленных на ближайшие годы. Однако 20% такой недвижимости могут оказаться невостребованными за счет неудачного расположения, предупреждают участники рынка. Застройщики жилья стали активнее строить в Москве офисы (kommersant.ru)

В «Самолет» садятся риэлторы Застройщик выкупил уфимскую сеть агентств «Золтор»
В сегменте недвижимости начался очередной виток консолидации. ГК «Самолет» купила сеть риэлторских агентств — уфимскую «Золтор», совместно с которой компания рассчитывает занять до 10% рынка агентских услуг и продать недвижимости на 600 млрд руб. уже в 2023 году. Эксперты считают, что сделка по покупке «Золтор» позволит «Самолету» управлять перетекающим спросом из первичного рынка во вторичный. В «Самолет» садятся риэлторы – Коммерсантъ (kommersant.ru)

 Отрасль и законы: цемент пошел в рост, стройка дешевеет, новый режим для особых территорий и «жильцам не наливать»

За счет активного начала строительного сезона производство и потребление цемента впервые за несколько месяцев продемонстрировали рост. Активное возведение малоэтажных домов и объектов в новых регионах уже начало формировать дефицит некоторых стройматериалов, но говорить об устойчивом позитивном тренде для цементной отрасли участники рынка пока не готовы. Опасаясь снижения бюджетных расходов на стройки и растущего объема нераспроданного жилья, они прогнозируют, что объем потребления продукции за год все же сократится на 10–20%. Подробнее об этом тут: Цемент вливается в стройку – Коммерсантъ (kommersant.ru)

А вот себестоимость возведения коммерческой недвижимости тем временем снизилась. Перестройка логистики и переориентация на новых поставщиков привели к снижению себестоимости строительства индустриальной и коммерческой недвижимости. Затраты девелоперов сократились на 5–20% относительно пиковых значений прошлого года, вернувшись фактически на уровень 2021 года. Это позволяет бизнесу легче прогнозировать перспективы инвестпроектов, но не ведет к росту их числа. Причина — в ограниченности спроса на такую недвижимость. Детали здесь:  Строй на своем – Коммерсантъ (kommersant.ru)

Правительство готово смягчить регулирование в охранных и санитарных зонах. В Госдуму внесен законопроект, смягчающий регулирование территорий с особыми условиями использования — охранных, санитарно-защитных и им подобных. Для учета реальной градостроительной ситуации правительство предлагает сократить действующий перечень видов таких зон и пересмотреть подход к их созданию. Эксперты отмечают, что проект устраняет избыточность и неопределенность регулирования подобных зон. Подробности тут: В Госдуму внесен законопроект, смягчающий регулирование территорий с особыми условиями использования (kommersant.ru)

И, наконец, власти планируют ограничить работу заведений в жилых домах. Обсуждение депутатами Госдумы новых ограничений на продажу алкоголя в заведениях общепита в жилых домах взволновало бизнес. Федерация рестораторов и отельеров (ФРиО) предупредила законодателей, что из-за предлагаемых инициатив ущерб могут получить около 38% ресторанов и баров. В то же время регуляторы заявляют, что торговля спиртным в жилых домах уже ограничена. Подробнее об этом здесь: Продажу алкоголя в заведениях общепита в жилых домах планируют ограничить (kommersant.ru)

Коммерческая: новые сделки, ТЦ просят послаблений, трафик восстанавливается, а активы ЗПИФов растут

На рынке коммерческой недвижимости продолжаются сделки. Основатель автодилера Fresh Auto Денис Мигаль за 760 млн руб. выкупил торгцентр на Калужском шоссе в Новой Москве, ранее принадлежавший французскому инвестфонду МИГ. Хотя ключевым арендатором объекта остается приостановивший работу ритейлер Decathlon, объект продолжает генерировать заметный арендный доход. Но новому владельцу все равно нужно будет переформатировать объект, на что потребуется еще около 1 млрд руб. Подробности: Автодилер Fresh Auto выкупил недостроенный бизнес-хаб на Калужском шоссе в Новой Москве (kommersant.ru)

Владельцы торгцентров, еще не оправившись от последствий пандемии и ухода международных брендов, опасаются дополнительного роста нагрузки на свой бизнес. Это может произойти после переоценки в этом году кадастровой стоимости, на основе которой формируется налогооблагаемая база для недвижимости. Собственники торговых площадей просят власти не идти на этот шаг. Компании уже получали послабления в разгар пандемии, но при текущем дефиците бюджета власти, как считают юристы, вряд ли пойдут навстречу бизнесу. Детали тут: Владельцы торгцентров просят Мишустина не применять новую базу для налогообложения объектов недвижимости (kommersant.ru)

После резкого обвала посещаемости, вызванного уходом зарубежных брендов, трафик крупных торговых центров по всей России начал восстанавливаться. В апреле — середине мая он вырос на 7% год к году. На рынке связывают наметившееся оживление с появлением новых арендаторов и переформатированием привычных магазинов. Но консультанты не рассчитывают на полное восстановление сегмента: значительный разрыв с допандемийным 2019 годом сохранится еще долго. Подробности здесь: Трафик торгцентров в апреле — середине мая вырос на 7% год к году (kommersant.ru)

Торговые центры с небольшой долей сетевых арендаторов, без именитой управляющей компании и современной концепции, принято называть некачественными или непрофессиональными. Такие объекты трудны в управлении, крупные консалтинговые компании считают их рискованным бизнесом, но большинство торговых объектов в стране и даже в Москве относятся именно к некачественным. Почему они оказались устойчивее классических моллов и ТЦ и чем отпугивают крупных инвесторов – разбирался Forbes вот тут: Бизнес отважных: чем «сарай с ипэшниками» лучше гигантских моллов | Forbes.ru

Но все не так плохо. Например, активы рентных розничных ЗПИФов превысили 100 млрд рублей. Несмотря на то, что в первом квартале приток средств в розничные ЗПИФы недвижимости сократился, их активы выросли почти на 14% и преодолели рубеж в 100 млрд руб. Рост шел прежде всего за счет фондов, инвестирующих в логистические центры и офисы. Подробнее об этом здесь: Активы розничных ЗПИФов недвижимости превысили 100 млрд рублей (kommersant.ru).

Релокация: ВНЖ за недвижимость и гостеприимная Киргизия  

О том, в каких странах можно получить ВНЖ за покупку недвижимости в 2023 году
вместе с экспертами разбирались журналисты РБК. Для тех, кому актуально – очень полезный текст, т.к. в нем собраны данные практически по всем странам, в которые сейчас можно релоцироваться. Начиная от Турции и Испании, и заканчивая Таиландом и Эквадором.
Подробнее об этом здесь: https://realty.rbc.ru/news/646aeb0d9a794774d044a887

Об особенностях и механизме покупки недвижимости в Киргизии, а также о ценах на жилье в этой стране можно прочитать вот тут: https://realty.rbc.ru/news/646961909a79474e279aee88

А журнал REPА продолжит наблюдать за новостной повесткой.