Новости ноября: главные события второй половины месяца на рынке недвижимости
Вторая половина ноября принесла много беспокойства о судьбе ипотеки. СМИ вместе с экспертами обсуждали сложившуюся ситуацию и новые законодательные инициативы, а также рассказывали об оставшихся у граждан вариантах получения льготных кредитов на жилье.
Кроме этого, ЦБ опять напомнил о ценовом дисбалансе между новостройками и вторичным жильем, хотя дисконты на первичном рынке продолжают расти, а состоятельные россияне, как выяснилось, активно инвестировали в этом сезоне в элитную недвижимость. Рынок аренды продолжает трансформироваться, а в сегментах коммерческой недвижимости намечаются новые тренды. Впрочем, обо всем по порядку.
Ипотека: ставки приравняют к зарплате, тревожные прогнозы и ипотека от исламской до арктической
Желая активизировать участие граждан в финансировании жилья, депутаты предлагают привязать ставки по льготной ипотеке к средней зарплате в каждом регионе. В ЦБ обещают обсудить это предложение с правительством. Подробнее о том, как эта инициатива отразится на ценах и доступности жилья, можно прочитать тут: Ставки по ипотеке могут обусловить уровнем зарплат в регионе (kommersant.ru) и вот здесь: https://realty.rbc.ru/news/655b6ed99a7947b7b29d0555?from=copy
Тем временем выдача ипотеки замедлилась из-за роста рыночных ставок, изменений условий по льготным программам, а также ужесточения регулирования со стороны ЦБ. Эксперты считают, что в ноябре-декабре этот тренд сохранится, на фоне чего ожидается замедление роста цен на новостройки. Детали вот здесь: https://realty.rbc.ru/news/655b16dd9a7947f6b1dbe5ae?from=copy
Как выяснилось, заемщики все чаще выбирают более длительный срок жилищного кредита, чтобы сократить сумму ежемесячных расходов на его обслуживание. Спойлер: 30% от общего дохода домохозяйства, хотя банки готовы одобрять ипотеку и в случае, если доля платежа в доходах намного существеннее — до 50–60% и даже выше. Подробнее об этом на РБК:
https://realty.rbc.ru/news/65647c3c9a79474db46a309b?from=copy
Но у граждан пока еще остаются варианты по льготному приобретению жилья. «РБК-Недвижимость» в ноябре рассказала об условиях, нюансах и рисках сразу нескольких программ. Например, военные по-прежнему могут купить жилье, которое будет оплачено с использованием госсредств (https://realty.rbc.ru/news/5fb7bc999a7947bb54fb0475?from=copy), а молодые семьи – воспользоваться соответствующей программой (https://realty.rbc.ru/news/5bf68c3e9a79475a8f12a80d?from=copy).
Для тех, кто не попадает в категорию льготников, остается бесплатная земля и средства на ее освоения, которые можно получить на Дальнем Востоке (https://realty.rbc.ru/news/603928ec9a79478e5d926c23?from=copy), и, конечно, арктическая ипотека (https://realty.rbc.ru/news/6554b3569a7947cf832b225c?from=copy).
Ну, а если холод категорически противопоказан, то можно принять ислам и приобрести жилье в регионах с более дружелюбным климатом – Башкорстане или Дагестане, по пилотной программе исламской ипотеки от Сбера (https://realty.rbc.ru/news/65608f2a9a79473a0d4478a2?from=copy). Впрочем, принимать ислам совсем не обязательно, как утверждают в банке, программа будет доступна всем заемщикам независимо от их вероисповедания.
Жилье: кричащий дисбаланс, максимальные дисконты и высокий спрос на элитку и ЖК на котловане
ЦБ продолжает предупреждать о рискованной ситуации, сложившейся на рынке недвижимости. Глава ведомства Эльвира Набиуллина даже заявила о «кричащем дисбалансе» цен на вторичку и новостройки. И, прямо скажем, основания для этого у нее имеются: за три года новостройки в целом по стране подорожали почти вдвое, а ценовой разрыв со вторичным рынком вырос с 10% до 42%. Подробнее на РБК:
https://realty.rbc.ru/news/6555e9799a794736ecabeba2?from=copy
Тем временем в столице выросло предложение новостроек с максимальными скидками. За год общее предложение новостроек со скидками немного сократилось (с 96,3% до 90%), но при этом заметно выросло число лотов, которые можно купить со скидками около 40%. Детали вот здесь:
https://realty.rbc.ru/news/65573bb69a79474bfef55809?from=copy
Как пишет газета «КоммерсантЪ», активность покупателей-инвесторов на рынке новостроек Москвы привела к сокращению предложения объектов на начальных стадиях строительства почти на треть. Эти лоты часто скупаются для перепродажи по договорам уступки. Высокий спрос привел к опережающему росту цен: квартиры в сданных корпусах комфорт-класса оказались в среднем дешевле, чем в объектах на стадии котлована. А вот готовые и не всегда привлекательные лоты копятся в экспозиции. Подробности тут: В Москве подраскупили квартиры на стадии котлована (kommersant.ru)
Обеспеченные россияне, стремясь сохранить свои средства в отсутствие широких альтернатив для инвестиций, начали активно вкладывать деньги в покупку элитной недвижимости в Москве. Девелоперы на фоне хороших продаж стремятся наращивать портфель проектов, однако из-за роста ключевой ставки ЦБ вложения в жилье начинают конкурировать с банковскими депозитами. Подробнее об этом здесь: Сделки на рынке элитных новостроек Москвы в 2023 году вырастут до 176 млрд руб. по подсчетам NF Group (kommersant.ru)
Но спросом пользуется не только городские элитные новостройки. Как выяснилось, продажи на первичном рынке загородной элитной недвижимости выросли и вдвое и почти вдвое превысили результат за весь 2022 год. При этом объем предложения на первичном рынке загородной высокобюджетной жилой недвижимости увеличился на 36%. Детали тут: Продажи на первичном рынке загородной элитной недвижимости выросли вдвое | Forbes.ru
Аренда: трансформация в рынок собственника, дефицит элитных лотов и предпраздничный ажиотаж
Еще совсем недавно собственники были готовы бегать за арендаторами, соглашаясь на немыслимые в прежние годы условия – трех и более детей, животных, жителей Кавказа и Средней Азии, даже черта лысого в ступе были готовы поселить в своей столичной недвижимости (лишь бы черт оказался платежеспособен), как ситуация вновь изменилась. В условиях высокого спроса и дефицита предложения «наша Галя» вновь стала «дюже балована». О том, как ужесточились требования московских рантье, можно прочитать вот тут:
https://realty.rbc.ru/news/656744789a7947cb8c387b8a?from=copy
Дефицит лотов наблюдается и в элитке. Спрос на аренду высокобюджетных квартир в Москве за год вырос почти вдвое, благодаря чему средняя стоимость аренды поднялась на 42% по сравнению с началом 2023 года. Рост произошел за счет региональных арендаторов, а также жителей Москвы, ранее переехавших за рубеж, а теперь сделавших выбор в пользу жизни на две страны. Подробности тут: Регионалы и релоканты создали дефицит на рынке аренды элитных квартир | Forbes.ru
Ну, и традиционно перед праздниками становится сложнее (и дороже) арендовать жилье в туристических городах. Средняя стоимость краткосрочной аренды квартир и апартаментов на предстоящие новогодние каникулы в целом по России составляет 6,1 тыс. рублей за сутки, что на 15% выше, чем в прошлые новогодние каникулы. Подробнее об этом на РБК:
https://realty.rbc.ru/news/6565dde39a7947a28271f889?from=copy
Девелоперы: страховки по эскроу вырастут, государство возвращает активы, а вместо электроники будет жилье
Финансовые власти обсуждают идею поднять сумму застрахованной части эскроу-счетов граждан выше нынешних 10 млн руб. в связи с ростом стоимости недвижимости. Однако эксперты рынка недвижимости опасаются, что это приведет к повышению ставок по кредиту под эскроу для всех, а защитит фактически только клиентов Москвы и Санкт-Петербурга. Подробности тут: Сумму страхового возмещения по эскроу-счетам могут увеличить из-за удорожания недвижимости (kommersant.ru)
Государство продолжает возвращать свои активы. В частности, Росимущество и Генпрокуратура добиваются возврата в федеральную собственность переданной более десяти лет назад сторонним структурам исторической усадьбы Несвицкой. Массовый возврат в федеральную собственность ранее переданного инвесторам имущества эксперты называют «новым трендом». До сих пор в основном речь шла о значимых промышленных активах, но теперь юристы отмечают «тенденцию и на рынке недвижимости». Подробнее об этом здесь: Историческая усадьба Несвицкой в центре Москвы может вернуться в госсобственность (kommersant.ru)
А вот устаревший торгцентр «Электроника на Пресне» на Звенигородском шоссе в Москве, принадлежащий бизнесмену Василию Бойко-Великому, может быть снесен для строительства жилья или коммерческой недвижимости. Эта земля перешла в аренду девелоперу Larus Capital. Эксперты полагают, что это промежуточная сделка: в собственность застройщику площадка может перейти после получения в мэрии разрешения на развитие участка. Детали тут: ТЦ «Электроника на Пресне» в Москве могут снести для строительства жилья или коммерческой недвижимости (kommersant.ru)
Коммерческая: потолок для складов, токсичные торговые центры и самые дорогие улицы провинции
Во второй половине ноября СМИ писали преимущественно о складах и торговой недвижимости. Удивительное происходит в складском сегменте: аренда дорожает с начала года, свободных площадей нет. Сформировался многомиллионный навес нереализованного спроса, за которым не успевает предложение. Это позволяет собственникам складов давить на арендаторов. Есть ли предел росту арендных ставок и почему склады стали так нетипично востребованы — разбирался Forbes: «Пробиваем потолок каждый день»: шантаж, торг и принятие на рынке складов | Forbes.ru
Вызванный нехваткой предложения рост стоимости аренды складов в столице привлекает новых инвесторов на этот рынок. Участок 5,7 га под подобный проект в поселке Знамя Октября в Новой Москве может выкупить структура Александра Литвина, топ-менеджера экс-сенатора Сергея Бажанова. Вложения в склады будут оставаться выгодными еще три-пять лет, хотя новым игрокам работать на рынке может быть сложно, говорят консультанты. Подробности тут: Складской комплекс в поселке Знамя Октября в Новой Москве может выкупить структура Александра Литвина «Меридиан» (kommersant.ru)
Несмотря на то что рынок торговой недвижимости переживает непростые времена, «Сбер» приобрел шесть московских комплексов общей площадью свыше 450 тыс. кв. м, оценочная стоимость которых превышает 20 млрд руб. Бывший владелец этих объектов девелоперская группа ТЭН не смогла продать их на открытых торгах. Источники “Ъ” не исключают, что сделка прошла в рамках реструктуризации кредитов. Сейчас эти торгцентры морально и физически устарели, поэтому шанс продать их стороннему инвестору минимален, предупреждают эксперты. Детали здесь: «Сбер» выкупил у группы ТЭН шесть ТЦ в Москве площадью более 450 тыс. кв. м (kommersant.ru)
В том, насколько сейчас выгодно приобретать устаревшие ТЦ и чем рискует покупатель на первый взгляд выгодного актива, разбирался Forbes. Инвесторы в 2023 году продолжают охоту на недвижимость, продающуюся с дисконтом, в том числе и на торговые центры. Такая покупка может показаться выгодной, но при этом таить в себе минусы и подводные камни в виде нерыночных арендных условий, налоговых рисков на грани законности и других неприятных сюрпризов. Чем чревата инвестиция в торговую недвижимость – читайте тут: Токсичный торговый центр: чем рискует покупатель на первый взгляд выгодного актива | Forbes.ru
И, наконец, названы самые дорогие торговые улицы провинциальной России. В тройку лидеров вошли торговые улицы Казани, Краснодара и Новосибирска. О том, какие еще города попали сюда и почему, можно прочитать здесь: https://realty.rbc.ru/news/655f24c09a794783f1504e7b?from=copy
А журнал REPА продолжит наблюдать за новостной повесткой.