800x400-100

Новостная повестка второй половины ноября получилась более спокойной, но не менее грустной. В основном СМИ писали про льготную ипотеку, которой больше не будет; рассказывали про падающие цены на недвижимость и спецпрограммы, которые должны были сохранить спрос на элитные новостройки, да не сохранили. Кроме этого, коллеги писали о печальной судьбе коммерческой недвижимости и рассказывали своим читателям про зарубежные тренды, с некоторых пор волнующие наших соотечественников в разнонаправленных динамиках.

Впрочем, обо всем по порядку.

Ипотека: снижение спроса, система жилищных сбережений и ждать ли обвала после отмены льгот

На фоне тревожных новостей этой осени Росреестр впервые за пять месяцев зафиксировал снижение спроса на ипотеку в Москве: в октябре 2022 года число кредитных сделок на столичном рынке жилья уменьшилось на 5,2%, пишет РБК-Недвижимость вот тут: https://realty.rbc.ru/news/637405799a79470bd88be98d. Однако Минфин не увидел смысла продлевать льготную ипотеку на новостройки: продолжать госпрограмму в 2023 году не планируется, отметили в министерстве (https://realty.rbc.ru/news/6374a8d19a79473ed8991af8).

Санкции и мобилизация вынудили Минфин сократить целевой показатель программы «Льготная ипотека» по покупке жилья в новостройках, пишет газета «КомерсантЪ». Ожидаемое число граждан, взявших такие кредиты в 2020–2022 годах, предлагается снизить с 960 тыс. до 933 тыс. Оставляет надежду, что одновременно для стимулирования спроса предлагается расширить эту программу (в случае если она будет продлена за пределы 2022 года), а также семейную, дальневосточную и ИТ-ипотеку — за счет сделок по покупке жилья у закрытых паевых инвестиционных фондов. Более подробно об этом вот тут: Льготной ипотеке подрезали планы – Газета Коммерсантъ № 220 (7421) от 28.11.2022 (kommersant.ru).

Чем чревато завершение программы льготной ипотеки на новостройки с господдержкой, пишет и РБК-Недвижимость. Спойлер: это может привести к падению спроса на новостройки до 45%, а также сокращению объема выхода новых проектов и росту стоимости проектного финансирования (подробности тут:  https://realty.rbc.ru/news/637506889a79476dba315a19)

Тем временем ЦБ сообщил о создании системы жилищных сбережений для ипотечников, с
помощью которой можно будет накопить на первый взнос по ипотеке, зафиксировав ставку по будущему кредиту на момент открытия счета (подробнее:
https://realty.rbc.ru/news/63863caa9a79474296da65f8). Но спасет ли это рынок?

Жилье: элитные дисконты не сработали, цены на недвижимость продолжают снижаться

На рынке элитных жилых новостроек Москвы из-за кризиса возникла нестандартная для этого сегмента ситуация. В этом году почти 70% сделок закрывались при условии, что покупатели выплатят полную сумму после завершения строительства. Таким образом девелоперы маскируют дисконты, которые они не могут объявлять открыто в силу специфики рынка. Идти на серьезные уступки покупателям застройщиков вынуждает сокращение спроса на дорогие квартиры. Число сделок в этом сегменте за десять месяцев 2022 года сократилось в полтора раза по сравнению с прошлым годом. Подробнее об этом тут: Пентхаус в рассрочку – Газета Коммерсантъ № 219 (7420) от 25.11.2022 (kommersant.ru) и вот здесь: https://realty.rbc.ru/news/638081509a7947307b065759

Стремление застройщиков заложить в цену новостроек все возможные риски и нежелание покупателей переплачивать в кризис привели к рекордному дисбалансу на рынке элитных новостроек Москвы. Средняя сумма реальных сделок оказалась в полтора раза ниже средней цены предложения. Для удержания оставшихся на рынке покупателей застройщикам приходится дисконтировать лоты. Подробнее вот здесь: Элитный дисконт – Газета Коммерсантъ № 212 (7413) от 16.11.2022 (kommersant.ru). Кстати, с начала года высокобюджетная столичная недвижимость сильнее всего потеряла в цене в Замоскворечье и Дорогомилово. Наибольший рост зафиксирован в окрестностях Чистых прудов, на Плющихе и на Пресне (подробности тут: https://realty.rbc.ru/news/637e1f2e9a7947fb0339489f)

Впрочем, дешевеют не только элитные объекты. Например, «Сбер» зафиксировал снижение цен на новостройки в России. Сильнее всего цена 1 кв. м на первичном рынке жилья в октябре упала в Кемеровской области и Чувашии, пишет РБК вот тут https://realty.rbc.ru/news/6377733f9a7947a9abe2140d. В Подмосковье, кстати, подешевело и вторичное жилье. С начала года средняя цена «квадрата» снизилась в основном в ближайших к столице локациях: сказался эффект высокой базы (Подробнее на РБК:
https://realty.rbc.ru/news/6385efe79a794721e56936d4)

Как прогнозирует «Эксперт», цены на недвижимость будут падать быстро, но недолго. Скорость снижения цен на недвижимость в Москве и Московской области этой осенью оказалась самой большой за все время наблюдений. Но несмотря на это, ждать интегрального падения цен более чем на 20% не стоит, предсказывают аналитики, т.к. у застройщиков и банков есть способы не дать сдуться всему ценовому пузырю 2020–2021 годов. Подробнее тут: Цены на недвижимость будут падать быстро, но недолго (20 ноября 2022) | Expert.ru.

Коммерческая: распродажа складов, упавший спрос на офисы, беднеющие ТЦ и новые бренды

Падающий оборот оптовой торговли и массовый уход из России зарубежных ритейлеров способствовали резкому росту предложения о продаже складов. За год число таких объявлений по стране увеличилось почти на 25%, а в Москве — в четыре раза. Но реализовать объекты будет непросто, предупреждают эксперты. Спрос на склады сместился в регионы, а в крупнейших городах отмечается избыток площадей. Подробности здесь: Полки нараспашку – Газета Коммерсантъ № 220 (7421) от 26.11.2022 (kommersant.ru)

Тем временим спрос на офисы в «Москва-Сити» в 2022 году упал в семь раз. Падение
связано не только с общим снижением активности на рынке, но и с дефицитом свободных площадей в данном субрынке. Уровень вакансии с учетом скрытой аренды составляет около 6,4% Подробнее об этом на РБК: https://realty.rbc.ru/news/6385db429a794718ee8523c8. Forbes.ru напоминает, что суммарная площадь строящихся в Москве офисов на продажу превысила 930 000 кв. м.. что почти на 50% больше, чем годом ранее, и рекорд за всю историю наблюдений. Подробнее об этом тут: В Москве строится почти 1 млн кв. м офисов на продажу | Forbes.ru

В торговой недвижимости все тоже не гуд. Доля пустых площадей в ТЦ Москвы может стать самой высокой с 2014 года, вакансия может вырасти с текущих 13% до 16-17% к концу года. Такой показатель будет достигнут при условии, что не будут проработаны варианты замены приостановивших работу операторов, пишет РБК здесь: https://realty.rbc.ru/news/638476389a79472b5bd633b7

Действительно, с закрытием зарубежных сетей торговые центры теряют арендаторов и доход. При этом зачастую увеличивается налоговая нагрузка, растет стоимость оборудования и его обслуживания, нужно выплачивать кредиты, а оставшиеся арендаторы выкручивают руки, требуя скидок. Как работают в 2022 году торговые центры, разбирался Forbes вот тут: Диета «жирных котов»: как торговые центры беднеют в 2022 году | Forbes.ru

Но есть и хорошие новости: в Москве открылось рекордное число магазинов российских брендов.
На фоне ухода зарубежных fashion-брендов активнее стали развиваются локальные марки. На торговых улицах Москвы в 2022 году открылись 15 магазинов 15-ти российских брендов, что является рекордным показателем для десяти месяцев за всю историю статистики. Подробнее об этом на РБК: https://realty.rbc.ru/news/6384b0219a794742e06e1c22  

За границей: квартиры для эмигрантов, зачем консалтинг едет в Дубай и прогноз от нейросети

О том, как влияют поуехавшие россияне на зарубежные рынки недвижимости, пишет «КоммерсантЪ». Спойлер: резкий рост миграционных потоков в отдельных регионах вызывает недовольство местных жителей. На днях около 12 тыс. жителей Антальи подписали на платформе change.org петицию с требованием прекратить продажу и долгосрочную аренду жилья иностранцам, так как цены на недвижимость заметно взлетели. Подробнее об этом тут: Квартира для эмигранта – Газета Коммерсантъ № 222 (7423) от 30.11.2022 (kommersant.ru)

Редакция «РБК-Недвижимости» продолжает публиковать истории, связанные с недвижимостью. На этот раз журналисты поговорили с уехавшими в Испанию и на Кипр. Подробнее об их переезде и аренде жилья в другой стране читайте тут: https://realty.rbc.ru/news/637de08f9a7947de20f8d929 Что делать с недвижимостью в Латвии, и какие сложности подстерегают россиян, купивших там жилье, можно прочитать тут: Что россиянам делать с недвижимостью в Латвии: как продать или сдать в аренду — Prian.ru

А вот Forbes разбирался, почему консалтинг и агентства недвижимости из России идут в другие страны. Освоение новых рынков требует заметных для такого рода бизнеса инвестиций, однако брокеров это не останавливает. На что они рассчитывают, по какому принципу выбирают страны и почему не боятся конкуренции с местными и международными компаниями – читайте вот здесь: Почему консалтинг и агентства недвижимости из России идут в другие страны | Forbes.ru

И напоследок немного необычных прогнозов. Например, нейросеть вычислила, где в Дубае недвижимость будет дорожать на 25% в год. Спойлер: такой рост возможен в перспективе трех ближайших лет в локациях, которые сейчас недооценены, а вот в перегретых районах рост составит от 3% до 6% в год (подробнее об этом тут https://realty.rbc.ru/news/6380b9129a79474a79698d68).

Ну, а журнал REPА продолжит наблюдать за новостной повесткой.