Дайджест_800х400

Несмотря на турбулентность в политике и экономике, первая половина октября на рынке недвижимости прошла без особых потрясений. СМИ обсуждали ипотечный перегрев и дисбаланс, рост цен на вторичку и ажиотажный спрос на элитные новостройки. Кроме этого, коллеги писали об изменениях в портфелях девелоперов, и рассказывали о новых рекордах и трендах в разных сегментах коммерческой недвижимости. Впрочем, обо всем по порядку.

Ипотека: новые правила, ипотечный перегрев и что еще может сделать ЦБ для охлаждения рынка

ЦБ все же ужесточил правила выдачи ипотеки, и это стало главной новостью для рынка. О том,  что это значит для покупателей жилья, можно прочитать вот здесь: https://realty.rbc.ru/news/6516d3e69a79477326aa6cc0 и т. Спойлер: теперь получить ипотеку будет сложнее заемщикам с первым взносом ниже 20% и тем, у кого на обслуживание кредита уйдет большая часть доходов.
В этом году выдача ипотеки растет высокими темпами, одновременно с этим увеличивается разрыв цен между строящимся и готовым жильем и доля слишком закредитованных заемщиков.  
Таким образом, на рынке наблюдается ипотечный перегрев и дисбаланс. О каких еще рисках предупреждает ЦБ и чем они опасны, читаем тут: https://realty.rbc.ru/news/6523d7ef9a79470b03f374f4.


О том, как ЦБ ограничивает выдачу ипотеки,  и что еще может сделать для охлаждения рынка, читаем и вот здесь: https://realty.rbc.ru/news/6527f7109a79476b47a2e0ba.

Спойлер: у регулятора сейчас есть два основных инструмента охлаждения ипотечного рынка. Первый — надбавки к риск-весам кредитов с неоптимальными параметрами (низкий первый взнос, высокая долговая нагрузка заемщика). Второй — изменение параметров льготной ипотеки.

Тем временем ипотека продолжает вытягивать кредитование. По итогам сентября объем кредитов, выданных физлицам, сократился на 4% по сравнению с рекордным августом, и если бы не очередной рекорд ипотеки, провал был бы чувствительным. Подробности тут: Объем кредитов, выданных физлицам, сократился на 4% (kommersant.ru)

Жилье: ситуация на вторичке, ажиотаж на первичном рынке и в элитном сегменте   

Пришло время вспомнить о том, что произошло на вторичном рынке за третий квартал 2023 года. Запомнится он ажиотажным спросом и вымыванием ликвидного предложения. Подробности здесь: https://realty.rbc.ru/news/651f37879a79473ee2e2ef63 и вот тут: На вторичном рынке недвижимости выросли цены (kommersant.ru).

Спойлер: реализация отложенного спроса, опасения ухудшения условий по ипотечным кредитам и стремление инвестировать в недвижимость способствовали росту цен на вторичное жилье. В третьем квартале средняя стоимость 1 кв. м в России выросла на 8%, среднего лота — на 13% год к году, а наиболее выраженная динамика отмечалась в регионах. Тренд аналитики считают краткосрочным, ожидая, что уже в начале 2024 года начнется снижение цен из-за сокращения спроса.

На первичном элитном рынке – свои динамики. Во-первых, эксперты зафиксировали рекорд спроса на элитные новостройки в Москве, а продажи побили рекорд 2018 года и превысили прошлогодний результат в два раза. При этом, несмотря на высокий спрос, цены на премиальное жилье не выросли.

Подробности можно прочитать на РБК https://realty.rbc.ru/news/651d60dc9a7947dbcfd2db94 и в Forbes.ru Продажи элитных новостроек в Москве побили рекорд 2018 года | Forbes.ru.

Вырос спрос и на новостройки Подмосковья, при этом большинство сделок в третьем квартале проходило с применением ипотеки, а наибольшим спросом пользовались квартиры в бюджете от ₽4 млн до ₽10 млн. Подробности тут: https://realty.rbc.ru/news/651fc5cd9a7947149bc23bc2. А о том, что происходит с новостройками Москвы, как изменился спрос, предложение и стоимость квартир на первичном рынке столицы в третьем квартале 2023 года – здесь https://realty.rbc.ru/news/65256da19a79472837e0b7f7.

Аренда: сломавшаяся сезонность, постоянный стресс и аренда в складчину

Рынок аренды продолжает штормить, как шутят эксперты – он находится «в постоянном стрессе». Судите сами: сезонность в сегменте долгосрочного найма сломалась еще в пандемийном 2020 году, а летняя активность 2023-го удивляет даже участников рынка с многолетним опытом. О том, как чувствует рынок аренды в Москве этой осенью, и какие изменения прогнозируют эксперты в среднесрочной перспективе  – читайте тут: https://realty.rbc.ru/news/651f26719a79477e9cb25847
А о том, как изменились предпочтения квартирантов и хозяев, можно прочитать вот здесь: https://realty.rbc.ru/news/65267c139a7947df6a58c0aa Спойлер: нехватка ликвидного предложения и рост ипотечных ставок привели к тому, что квартиранты стали чаще объединяться для аренды квартир, а собственники — одновременно сдавать и снимать жилье.

Девелоперы: распродажа ненужного, покупка нужного и склады вместо фабрик

Какие бы событие не происходили в мире, отечественные девелоперы продолжают переформатировать свои портфели, избавляясь от непрофильных активов и земель, и приобретая то, что в дальнейшем может принести прибыль.

Например, «Галс Девелопмент» продолжает избавляться от принадлежавших ранее «Мосметрострою» площадок, доставшихся застройщику от акционера — группы ВТБ. Девелопер продал почти 3 га на Старообрядческой улице на юго-востоке Москвы созданной в Израиле парфюмерной компании Zielinski & Rozen. Подробности тут:  «Галс Девелопмент» продал почти 3 га на Старообрядческой улице в Москве (kommersant.ru)

В свою очередь, «Самолет» закрыл сделку по приобретению московского застройщика МИЦ. Условия приобретения официально не раскрываются, но источники говорят, что сумма составила 45 млрд рублей. Эксперты считают, что эта сделка может стать крупнейшей на рынке жилого девелопмента за всю его историю. Подробнее об этом здесь: «Самолет» закрыл сделку по покупке московского застройщика МИЦ | Forbes.ru

А вот обанкротившаяся кондитерская фабрика «Богатырь», основанная в Зеленограде в 1990-х годах эстонской Kalev, нашла нового владельца. Актив выкупают структуры «Элма групп». Скорее всего, производство там не возобновится и на месте фабрики появится складской комплекс, учитывая специализацию нового владельца объекта. Но для его реконструкции, предупреждают эксперты, потребуется примерно такая же сумма, которую покупатель заплатил в рамках сделки. Детали тут: Обанкротившаяся кондитерская фабрика «Богатырь» превратится в склад (kommersant.ru)

Коммерческая: загрузка отелей растет, а рынок торговой недвижимости ждут большие перемены

Последние две недели внимание СМИ привлекали отели и торгцентры. Рост деловых и туристических поездок внутри России привел к увеличению числа гостей в отелях на 16% по итогам восьми месяцев 2023 года. Позитивная динамика наблюдается в Москве и Санкт-Петербурге в отличие от Краснодарского края, где операторы гостиниц столкнулись со снижением спроса из-за выросших цен и конкуренции с другими направлениями. Дальнейший рост отельного рынка в целом ограничен в большей степени из-за сокращения платежеспособного спроса.  Анализ гостиничного рынок за три квартала 2023 года (kommersant.ru)

Остальные новости касались сегмента торговой недвижимости. В частности, Банк «Траст» может в скором времени избавиться от торгцентра «Ривьера» на юге Москвы, доставшегося ему два года назад за долги. По информации “Ъ”, банк ведет переговоры о продаже актива «Киевской площади». Подробнее об этом тут:  ГК «Киевская площадь» ведет переговоры о покупке торгцентра «Ривьера» на юге Москвы у «Траста» (kommersant.ru)

Также стало известно о самой крупной сделке десятилетия в торговой недвижимости в России: крупнейшей транзакцией в сегменте стала покупка 14 торговых центров «Мега» Газпромбанком
Подробнее об этом на РБК: https://realty.rbc.ru/news/651bfcfc9a79472b15ef7c9c. Таким образом, 

инвестиции в российские ТЦ в 2023 году достигли исторического рекорда – за неполный год
они в шесть раз превысили показатели 2022-го. Подробности тут: https://realty.rbc.ru/news/652001f09a7947a855420e6b

На десерт: куда и как вкладывают средства рублевые миллиардеры

И напоследок о том, куда инвестируют свои деньги наши соотечественники. Как пишет «КоммерсантЪ», состоятельные россияне, ограниченные в инвестициях за рубежом из-за военных действий на Украине и санкций, выходят на отечественный фондовый рынок. Рублевых миллиардеров на нем уже около 500, на их счетах лежит почти 1,6 трлн руб.— пятая часть всего портфеля брокеров. Подробности здесь: Аналитика «Ъ»: куда и как вкладывают средства рублевые миллиардеры (kommersant.ru)

А журнал REPА продолжит наблюдать за новостной повесткой.