Дайджест 1 пол окт_800х400

Рынок недвижимости первой половины октября демонстрирует разнонаправленную динамику: восстановление ипотечного спроса сочетается с ценовыми дисбалансами в сегменте жилья, а коммерческая недвижимость сталкивается с риском перенасыщения. Ключевыми факторами развития остаются монетарная политика ЦБ, объемы нового строительства и адаптация игроков к изменяющимся условиям финансирования. Но обо всем по порядку.

Ипотечный рынок: рост выдачи на фоне снижения ставок

Рынок ипотечного кредитования демонстрирует уверенное восстановление: по итогам третьего квартала 2025 года объем выдачи кредитов вырос на 25%, а средние ставки снизились на 4 процентных пункта. Но радоваться рано, льготная ипотека – хоть она и слегка подвыдохлась – по-прежнему тащит на себе весь этот «караван», продолжая оставаться основным драйвером спроса. 

Тем не менее, тот тренд свидетельствует о постепенной нормализации рынка, где традиционные ипотечные продукты начинают конкурировать с госпрограммами. Однако сохраняющаяся зависимость от льготных инструментов указывает на хрупкость текущего восстановления.

Подробнее об этом:

Поступательное восстановление: что стало с ипотекой в третьем квартале

Жилье: ценовые парадоксы и смена трендов

Величайший парадокс этого октября –  ценовой дисбаланс на рынке жилой недвижимости, при котором квартира в недостроенном доме стоит в 1,5 раза дороже, чем в уже сданном. В центре столицы разрыв достигает 300%, что объясняется способностью застройщиков предлагать привлекательные ипотечные условия, недоступные для продавцов вторичного жилья.

При этом рынок новостроек столкнулся с сокращением предложения — девелоперы замедлили открытие продаж, что дополнительно стимулирует рост цен. На этом фоне доля сделок с рассрочкой в новостройках сократилась до 20%, так как снижение ипотечных ставок сделало кредитные продукты более выгодными. Вторичный рынок, напротив, оживился: в третьем квартале в Москве зафиксирован рост спроса и цен, хотя до конца года эксперты не прогнозируют резких изменений.

Детали тут:

В Москве жилье в строящихся домах в 1,5 раза дороже, чем в недавно достроенных

Рост спроса и цен: рынок готового жилья Москвы оживился осенью
Выбор меньше, цены выше: итоги квартала на рынке новостроек Москвы
Выбор меньше, цены выше: итоги квартала на рынке новостроек Москвы
Покупки новостроек в рассрочку резко упали: в чем причины

Элитная недвижимость: падение спроса при росте цен и охота за землей

Сегмент элитной недвижимости демонстрирует противоречивую динамику: за январь–сентябрь 2025 года объем продаж в Москве снизился на 10%, тогда цены продолжили рост. С одной стороны, ограниченное предложение и высокие затраты на строительство поддерживают стоимость объектов. С другой — состоятельные покупатели не спешат вкладывать средства в недвижимость, предпочитая сохранять ликвидность на банковских депозитах.

В Подмосковье наметился новый тренд – охота на землю. Устаревшие элитные коттеджи все чаще приобретаются как земельные активы с последующим сносом, что обусловлено дефицитом качественных современных объектов в престижных локациях.

Подробности здесь:

Рынок элитной недвижимости Москвы в 2025 году: снижение продаж и рост цен

Элитные коттеджи пошли под снос: в Подмосковье выявлен новый тренд

Арендный рынок: стабильность цен и теневая реальность

Средняя стоимость аренды жилья в Москве в третьем квартале достигла 93 тыс. рублей, при этом минимальные ставки в Старой Москве обновили исторический максимум — 44 тыс. рублей. Это новый рекорд за 30 лет, предыдущий был на 4 тыс. руб. ниже и наблюдался дважды с 1995 года.
Рост спроса не привел к значительному увеличению цен, что связано с расширением предложения.

Кстати, ключевой проблемой сегмента остается теневая аренда: по оценкам экспертов, ее доля достигает 95%. Наиболее популярным способом легализации доходов остается регистрация в качестве самозанятого, что указывает на недостаточную эффективность мер по декриминализации рынка. Короче, это такая национальная традиция: мы не скрываем доходы, мы просто творчески подходим к их декларированию.

Подробнее об этом:

Спрос растет, а ставки нет: итоги квартала на рынке аренды жилья в Москве

До 95%: эксперты оценили долю теневого рынка аренды жилья в России

Минимальная ставка аренды жилья в Москве поставила новый рекорд за 30 лет

Девелоперы: изменения в структуре рынка

Рейтинг крупнейших застройщиков России претерпел изменения: тройку лидеров по объему строительства возглавили «Самолет», ГК «ПИК» и DOGMA. При этом отдельные игроки столкнулись с сложностями — например, ПИК объявил об отказе от дивидендов и обратном сплите акций, что вызвало падение их стоимости на 18%.

На фоне оживления ипотечного спроса улучшились показатели покрытия обязательств застройщиков через счета эскроу — их доля выросла до 69% в августе. Ожидается, что дальнейшее снижение ключевой ставки позволит увеличить этот показатель до 72–74% к началу 2026 года.

Детали здесь:

Тройка лидеров застройщиков России изменилась второй раз с начала года

Тень от ПИК: зачем девелопер укрупняет акции и отказывается от дивидендов | Forbes.ru

Покрытие задолженности застройщиков счетами эскроу выросло до 69% в августе

Коммерческая недвижимость: замедление динамики

Офисный рынок Москвы столкнулся с замедлением темпов снижения вакантности: за три квартала 2025 года доля свободных площадей сократилась всего на 1,3 п.п., до 4,9%. Рост предложения аренды и продажи офисов на 20–25% сочетается с падением спроса, что создает предпосылки для корректировки цен.

В сегменте торговой недвижимости наметилась дивергенция: ввод крупных региональных торгцентров сократится на 11%, тогда как объемы строительства малоформатных районных комплексов к концу 2026 года могут вырасти почти втрое. Такие объекты демонстрируют устойчивость в условиях экономической нестабильности, но рискуют столкнуться с перенасыщением.

Подробности тут:

Темпы снижения доли свободных площадей в бизнес-центрах Москвы замедлились

Предложение аренды и продажи офисов выросло более чем на 20%

Ввод торговой недвижимости в регионах по итогам года снизится на 11%

Ввод малоформатных торгцентров к концу 2026 года увеличится почти втрое

На десерт: глобальные тренды и социальные вызовы

Международный опыт указывает на риски перегрева рынка: пример китайских городов-призраков иллюстрирует последствия нерациональной девелоперской активности.

На фоне экономической нестабильности обострились и социальные проблемы — в частности, участились случаи финансового давления на пожилых людей со стороны наследников, которые, похоже, решили, что семейные ценности измеряются в квадратных метрах. Остается только восхищаться их нетерпением — смерть, конечно, не повод спешить, а вот недвижимость ждать не может.

Эти тенденции подчеркивают необходимость сбалансированного подхода к регулированию рынка недвижимости и защиты прав собственников.

Подробнее об этом:

Построенные и полупустые: города-призраки в Китае

Нетерпеливые наследники: как взрослые дети лишают родителей сбережений при жизни | Forbes.ru

Ну, а журнал REPA продолжит наблюдать за развитием событий…