Дайджест_800-400 (6)

По просьбам читателей редакция журнала REPA приняла решение публиковать новостные дайджесты два раза в месяц. И действительно, мир вокруг нас так стремительно меняется, что это уже не может не отражаться даже на таком консервативном секторе экономики как рынок недвижимости. События начала месяца на фоне новостей его последних чисел иногда кажутся столь «протухшими», что их даже неудобно ставить в обзор. А ведь коллеги писали эти тексты, старались, значит и тема на тот момент была актуальна. Во избежание когнитивного диссонанса мы и приняли решение увеличить частоту публикаций дайджеста.

Итак, чем нас порадовала новостная повестка СМИ в первой половине октября? Ипотека становится все недоступней, спрос на недвижимость падает, но девелоперы не сдаются – они находят новые решения и готовы перестраиваться буквально «на лету». Они такие, наши девелоперы, закаленные кризисами; это, конечно, радует и дает надежду на то, что стройки все же не будут заморожены, а рынок останется рынком и не свалится в госрегуляцию. Впрочем, обо всем по порядку.

Ипотека: растущие ставки, снижающийся спрос и опасные льготные программы

Традиционно начинаем наш обзор с ипотеки. Например, «Дом.РФ» подсчитал, на сколько подорожала ипотека в октябре. Эксперты обратили внимание, что только за одну неделю (1–8 октября) ставки по рыночным ипотечным программам повысили девять банков из топ-50.
Подробнее об этом на РБК: https://realty.rbc.ru/news/634957749a794759ab3d086a

В том, что происходит сейчас с кредитами на жилье, подробно разбирался Forbes. Спойлер: банки ужесточили требования ко всем категориям заемщиков, сроки выдачи ипотеки выросли, условия по ней стали хуже. Все это привело к тому, что покупатели квартир сами стали отказываться от идеи воспользоваться заемными средствами. Подробнее об этом можно прочитать тут: Дольше, труднее, дороже: в России стало сложнее взять ипотечный кредит | Forbes.ru

Тем временем ЦБ продолжает свои попытки защитить покупателей жилья от ипотеки под 0,1%. Банк России разъяснил, какую опасность для покупателей несут льготные программы кредитования от застройщиков (подробнее об этом вот тут: https://realty.rbc.ru/news/63480ad79a7947e7a39e0ed3). Регулятор назвал и возможные меры, которые будут приниматься против «беспроцентной» ипотеки от застройщиков. Следует учесть, что предложения по ограничению таких программ ЦБ будет принимать до 31 октября, а в числе возможных мер названы дополнительные макропруденциальные надбавки и надбавки к резервированию, а также новые правила оформления ипотечных договоров. С деталями можно ознакомиться на РБК: https://realty.rbc.ru/news/634679909a794766aaaf5794

Ну, и немного хороших прогнозов. Например, в Минфине не увидели предпосылок для дальнейшего подорожания ипотеки. Об этом было заявлено после того, как крупнейшие российские банки повысили ставки по ипотечным кредитам (подробнее можно прочитать на РБК:
https://realty.rbc.ru/news/6345690e9a79471ea0ad292a)

Жилье: дисконты не помогают, покупатели ждут обвала цен и квартиры от «поуехавших»  

О том, почему новостройкам трудно без кредитов, рассказывает газета «Коммерсантъ».

Застройщики жилья вопреки сезонным ожиданиям начала осени столкнулись с падением спроса на покупку квартир в новостройках Москвы. Потенциальные покупатели взяли паузу, считают девелоперы, готовые стимулировать спрос скидками. Впрочем, для снижения спроса на столичные новостройки есть несколько не связанных друг с другом предпосылок, поэтому для его восстановления подобных мер может не хватить. Подробнее об этом тут: Новостройкам трудно без кредитов – Газета Коммерсантъ № 184 (7385) от 05.10.2022 (kommersant.ru)

Для продавцов вторичной недвижимости действительно наступил не самый простой период: спрос на их жилплощадь ограничен, предложение растет, а цены падают. Например, в Москве объем экспозиции квартир вырос на 10%, впервые с 2020 года выйдя на допандемийный уровень. Но рынок, судя по всему, пока не нащупал дно, особенно в контексте настроений покупателей. Но это тревожный звонок и для застройщиков, ведь почти 73% респондентов этой осенью ждут снижения цен на жилье (подробнее: Жилье без покупателей – Газета Коммерсантъ № 189 (7390) от 12.10.2022 (kommersant.ru).

О том, почему Москва «колеблется, но не тонет», т.е. не дешевеет, а покупатели квартир не могут дождаться действительно больших скидок, с дисконтом 40% и более, пишет и Forbes. Пока продавцы на вторичном рынке пока идут лишь на небольшие уступки, а новостройки даже немного подорожали (подробности тут: Москва не дешевеет: почему покупатели квартир не могут дождаться больших скидок | Forbes.ru).

Тем временем РБК констатирует, что отечественные девелоперы все же начали сдерживать продажи строящегося жилья. В частности, в Москве с начала года в продажу вывели 70% квартир в новостройках от возводимого объема, а в целом по России этот показатель составляет 43%.
Подробнее об этом тут: https://realty.rbc.ru/news/63467df09a794768e2e27067. А риелторы сообщили о резком уменьшении вывода новых проектов в Москве. Количество проектов, выведенных на столичный рынок жилья в третьем квартале 2022 года, уступает как второму кварталу этого года, так и третьему кварталу прошлого (https://realty.rbc.ru/news/6340b1b19a79477cdd91bfd3).

Одновременно эксперты отметили резкий рост предложения на вторичном рынке столицы. В первые дни после объявления в стране частичной мобилизации в три раза увеличилось число заявок на срочную продажу квартир. Их владельцы, пытавшиеся покинуть страну, готовы были продать жилье с дисконтом до 20%. Впрочем, уже на следующей неделе ситуация на рынке несколько стабилизировалась, отмечают его участники. Подробнее тут: Поуехали тут – Газета Коммерсантъ № 183 (7384) от 04.10.2022 (kommersant.ru)

Ну, а для тех, кто уехал в другую страну по частичной мобилизации для участия в СВО, «РБК-Недвижимость» подготовило несколько текстов на эту актуальную тематику. Например, как получить кредитные каникулы (https://realty.rbc.ru/news/633471279a79472fe61188f2) и вообще, на какую помощь от государства, связанную с жильем, могут рассчитывать мобилизованные. Подробнее тут: https://realty.rbc.ru/news/6346a2d19a7947768f774fdb.

Кстати, здесь же можно прочитать о том, как на мобилизацию отреагировал рынок аренды в Москве https://realty.rbc.ru/news/63341d789a79470db796d5ca, и о том, как россияне ищут жилье за рубежом, в Грузии и Казахстане https://realty.rbc.ru/news/633f18419a7947088c84032b.

Загород: бескоттеджная ситуация, дисконты от отъезжающих и социальная газификация

Как пишет «Коммерсантъ», на первичном рынке дорогой подмосковной недвижимости не осталось покупателей. Из-за кризиса в экономике число сделок на первичном рынке высокобюджетной загородной недвижимости Подмосковья сократилось в полтора раза. Покупатели переориентировались на сегмент готовых домовладений, где из-за отъезда собственников за рубеж появляются предложения с дисконтом 30%. Подробнее об этом тут: Ситуация становится бескоттеджной – Газета Коммерсантъ № 191 (7392) от 14.10.2022 (kommersant.ru)

Одновременно эксперты сообщили о снижении цен на коттеджи в Подмосковье. Они считают, что
это связано с курсовыми колебаниями: довольно значительная часть элитных домов экспонируется в евро или долларах. На цены также влияет объем экспозиции — по некоторым сегментам он невелик, и любые изменения сказываются на средних цифрах. Подробнее об этом  на РБК: https://realty.rbc.ru/news/634930b19a794749b7c42d8d

Кстати, в России стартует кампания по регистрации ИЖС и учету использования участков.

Росреестр подготовил два законопроекта о регулировании использования земель и построенных на них объектов, включая ИЖС. Новые нормы должны стимулировать граждан к кадастровой регистрации частных домов: при уклонении от нее на арендованной у государства земле более 10 лет недвижимость сможет быть продана на торгах. Подробнее об этом тут: Землю призывают к порядку – Газета Коммерсантъ № 185 (7386) от 06.10.2022 (kommersant.ru)

Ну, есть и хорошие новости. Например, президент Владимир Путин поручил продлить программу социальной газификации, он также заявил о необходимости распространить ее не только на дома, но и на социальные учреждения. Подробнее об этом можно прочитать на РБК: https://realty.rbc.ru/news/6346c1c19a794784ae23b3bf

Коммерческая: удачные и не очень склады, растущие барбершопы и жилье вместо офисов  

Пожалуй, самое интересное сегодня происходит в сегменте коммерческой недвижимости, причем движения тут наблюдаются, так сказать, «разнонаправленные». Например, ожидаемо терпит убытки складской сегмент, т.к. снижение спроса на логопарки в Москве и Подмосковье в этом году уже повлияло на темпы строительства. Эксперты считают, что сокращение новых строек в этом году приведет к падению в 2023 году до исторического минимума числа новых объектов, вводимых в эксплуатацию. Подробнее об этом тут: Логопарки не сложились у девелоперов – Газета Коммерсантъ № 185 (7386) от 06.10.2022 (kommersant.ru)

В то же время небольшие компании сформировали высокий спрос на мелкие складские и производственные помещения, которые называют форматом light industrial. Такие объекты уже много лет в дефиците и пользуются колоссальным спросом. Почему девелоперы не строят объекты такого востребованного формата, разбирается Forbes вот тут: Свободная ниша: что не так со складами light industrial | Forbes.ru

В сегменте стрит-ритейла – свои тренды, например, крупнейшие города России прирастают … барбершопами, которые, как ни странно, оказались устойчивым к перманентному кризису, спровоцированному вначале пандемией, а затем СВО. За два года число таких заведений в российских городах увеличилось на 54%. О том, в чем причина этого явления, читайте здесь: История с бородой – Газета Коммерсантъ № 186 (7387) от 07.10.2022 (kommersant.ru)

Торгцентры выживают «как могут», например, первый вице-президент Crocus Group Эмин Агаларов запустил на пустующих площадях фитнес-сеть. На месте съехавшего арендатора в «Vegas Крокус Сити» была открыта первая точка бюджетной сети фитнес-клубов «Жара fit». Кстати, эксперты предупреждают, что объект обеспечит минимальную конверсию трафика, т.к. фитнес-отрасль после начала частичной мобилизации потеряла 25% оборота. Подробнее об этом тут: Торгцентры сдаются своим – Газета Коммерсантъ № 182 (7383) от 03.10.2022 (kommersant.ru)

А вот вакантность площадей в бизнес-центрах растет. Что, в общем-то, тоже ожидаемо.

По итогам третьего квартала столичный рынок офисной недвижимости, особенно его премиальный сегмент, показал спад: в дорогих бизнес-центрах опустело почти 15% таких площадей. Подробнее от этом читайте здесь: Из офисов выходят арендаторы – Газета Коммерсантъ № 182 (7383) от 03.10.2022 (kommersant.ru)

Кстати, экономисты уже считают неизбежной перестройку офисной недвижимости в жилую.

Долгосрочное падение стоимости офисов в городе на 40% приведет в среднесрочной перспективе к перестройке их части в жилье. Эксперты уверенны, что будущее стабильно только у офисов класса А. Подробнее об этих печальных перспективах читайте тут: Был офис, стал дом – Газета Коммерсантъ № 184 (7385) от 05.10.2022 (kommersant.ru)

Суд да дело: пентхаусы от банкротов и конец скандала в благородном семействе Батуриных

Фортуна – дама непостоянная, и в первой половине октября это особенно заметно. Например, о том, как у должников сейчас забирают единственное роскошное жилье, пишет газета «Коммерсантъ». Предыстория у этого явления такая: с ростом числа граждан-банкротов все больше внимания кредиторов привлекает жилье должников, часто выступающее единственным доступным для продажи имуществом. В апреле 2021 года кредиторы получили серьезный козырь — решение Конституционного суда РФ, позволяющее обращать взыскание на единственное, но роскошное жилье. О том, как суды сейчас обходятся с такой недвижимостью и какие выработали подходы к определению признаков роскоши, читайте тут: Пентхаус с видом на улицу – Газета Коммерсантъ № 191 (7392) от 14.10.2022 (kommersant.ru)

Ну, и наконец, после пяти лет расследования Виктор Батурин, шурин покойного экс-мэра Москвы Юрия Лужкова и брат Елены Батуриной, экс-владелицы «Интеко», признался в суде в подделке документов и попытке хищения у сестры 25% акций компании, оцениваемых почти в 14 млрд руб.  Он подтвердил, что полностью признает свою вину в инкриминированных ему покушении на мошенничество и фальсификации доказательств. Подробнее об этом можно прочитать вот здесь: Виктор Батурин закрепил признание – Газета Коммерсантъ № 183 (7384) от 04.10.2022 (kommersant.ru)

Ну, а журнал REPА продолжит наблюдать за новостной повесткой.