Дайджест_800-400 (5)

Сентябрь показал, что если в этом мире есть что-то стабильное – то это рынок недвижимости. Новостная повестка разделилась на две части: «до» объявления частичной мобилизации и «после». Измученные потоком шокирующих постов из новостных каналов, обсуждениями их в соцсетях и на кухнях, читатели возвращались «передохнуть» на страницы СМИ, рассказывающих о традиционных ценностях – спросе на новостройки и «вторичку», перспективах ипотеки, коммерческой недвижимости и земельном рынке. А в конце месяца к ним добавились полезные советы о том, как выплачивать ипотеку мобилизованным в армию. Но обо всем по порядку. 

Ипотека: рост спроса, недобросовестный маркетинг и кредитные каникулы для участников СВО

Традиционно начинаем новостной обзор с ипотеки. Уже понятно, что в ближайшее время ипотека на новостройки с первоначальным взносом до 10% будет выдаваться более сдержанно. Дело в том, что Банк России установил для таких ссуд повышенные требования к капиталу, которые должны уменьшить риск-аппетиты банков. Чем это грозит – читайте в газете «Коммерсантъ» (Гроза нулевых – Газета Коммерсантъ № 172 (7373) от 17.09.2022 (kommersant.ru) и Банкам переучтут доступную ипотеку – Газета Коммерсантъ № 173 (7374) от 20.09.2022 (kommersant.ru), а также на РБК (https://realty.rbc.ru/news/63308dbc9a794796f15862b7). Спойлер: это ужесточение приведет к значительному снижению продаж.

Тем временем ипотека по госпрограммам теряет долю. Несмотря на то, что банки наращивают выдачи ипотеки по госпрограммам, доля выданных по таким программам новых кредитов постепенно снижается, по итогам августа она составила менее трети. Эксперты считают, что спрос на госпрограммы может вырасти к концу года в связи с завершением субсидируемой ипотеки на жилье в новостройках под 7% годовых (подробности тут: Заемщики настроились на рынок – Газета Коммерсантъ № 171 (7372) от 16.09.2022 (kommersant.ru)

Тем не менее, к концу месяца аналитики сообщили о росте спроса на ипотеку. Больше всего ипотечных кредитов в августе этого года взяли в Москве, Подмосковье и Санкт-Петербурге. Подробнее об этом можно прочитать на РБК: https://realty.rbc.ru/news/6333e98d9a79477e6707bb48. Кстати, в России уже практически готова к запуску промышленная ипотека, отбор проектов для участия в программе анонсирован на четвертый квартал. Речь идет о кредитах до 500 млн руб. на покупку производственной недвижимости под 3% или 5% годовых. (Подробности тут: Производителей поддержат квадратным метром – Газета Коммерсантъ № 163 (7364) от 06.09.2022 (kommersant.ru)

Частичная мобилизация уже начала влиять на рынок недвижимости. Например, в Думу внесли проект о кредитных каникулах для участников спецоперации, который предусматривает полное или частичное прекращение обязательств по кредитным договорам лиц, находящихся на иждивении военнослужащего, в случае его гибели (https://realty.rbc.ru/news/632dc4e69a794702c863f057). А «Сбер» начал прием заявок на кредитные каникулы для военнослужащих. Речь идет о предварительном сборе обращений, поскольку пока закон о кредитных каникулах для участников СВО еще не вступил в силу (https://realty.rbc.ru/news/6336fc9e9a7947f6f83088fd).

«РБК-Недвижимость» рассказывает читателям о том, как выплачивать ипотеку мобилизованным в армию https://realty.rbc.ru/news/632c1a899a7947fa9738ed04 и на какие кредитные каникулы могут рассчитывать участники СВО https://realty.rbc.ru/news/633471279a79472fe61188f2. Спойлер: юристы отмечают, что мобилизации нет в списке форс-мажоров. А в Госдуме уточнили, когда нельзя списать ипотечный долг мобилизованным (подробности тут https://realty.rbc.ru/news/6336d2a99a7947e569de9cb1).

Жилье: влияние мобилизации, вывод новых проектов и ограничение прав инвесторов

В том, как мобилизация повлияла на рынок жилой недвижимости, разбирался Forbes. Пока картина выглядит следующим образом: сделки срываются или «ставятся на паузу», собственники готовы на большие дисконты ради ускорения продажи и спешно оформляют доверенности, а банки отказывают в ипотеке людям, которых потенциально могут мобилизовать (Подробности тут: Сделки на паузе: как мобилизация повлияла на рынок жилой недвижимости | Forbes.ru)

Как пишет газета «Коммерсантъ», спад активности покупателей и увеличение стоимости строительства заставили девелоперов занять выжидательную позицию: число выведенных на рынок крупных жилых комплексов в первом полугодии сократилось на 22%. Ограничивая предложение, застройщики могут удерживать цены, сохраняя высокую доходность. Подробнее о том, зачем им это нужно и к чему это приведет – читайте вот тут: Застройщики ждут лучших времен – Газета Коммерсантъ № 160 (7361) от 01.09.2022 (kommersant.ru). Кстати, не все девелоперы придерживаются такой политики. Например, в июле — сентябре 2022 года на рынок недвижимости Москвы вышло на семь проектов больше, чем в третьем квартале прошлого года (подробнее тут: https://realty.rbc.ru/news/6336b3ec9a7947d7c3ce49d7).

Из-за повышения себестоимости строительства московские застройщики стали строить больше квартир без отделки: с начала года объем такого предложения вырос на 62%. Таким образом девелоперы стараются удержать стоимость жилья и снизить риски дальнейшего непредсказуемого роста цен на отделочные материалы. Но для самих покупателей приобретать квартиру выгоднее с отделкой, так как частный ремонт подорожал сильнее. Подробнее об этом: Квартиры заселяются без ремонта – Газета Коммерсантъ № 177 (7378) от 26.09.2022 (kommersant.ru)

Кстати, возврат средств за купленную у банкрота недвижимость, возможно, будет упрощен.

В Госдуму внесен правительственный законопроект, позволяющий гражданам вне очереди вернуть деньги за единственное жилье, купленное по цене ниже среднерыночной, когда оно утрачено из-за признания сделки недействительной при банкротстве продавца. Юристы отмечают, что необходимость в таких поправках назрела — они позволят защитить добросовестных покупателей. Подробнее об этом тут: Жилье извлекают из конкурсной массы – Газета Коммерсантъ № 176 (7377) от 23.09.2022 (kommersant.ru)

И о социальной справедливости. Теперь дольщики, купившие сразу несколько квартир в строящемся доме, при банкротстве застройщика смогут претендовать только на возвращение денег, но не на получение квартир. Такое постановление вынес Верховный суд. Юристы и эксперты рынка недвижимости считают, что в законах нет подобных норм, а решение принято ради соблюдения социальной справедливости (Подробнее тут: По понятиям: что означает ограничение прав инвесторов в новостройки Верховным судом | Forbes.ru)

Тем временем Росреестр в августе зафиксировал снижение количества сделок с новостройками Москвы, хотя данные восьми месяцев сопоставимы с аналогичным периодом прошлого года (Подробнее на РБК:
https://realty.rbc.ru/news/6322156c9a79471f2a162868). Ну, а вторичный рынок недвижимости так и не успел перейти от стагнации к росту. Квартир на продажу выставлялось все больше, цены медленно снижались, а покупатели оставались потенциальными (подробнее тут: Депрессия и торг: квартиры на вторичке уже смотрят, но еще не покупают | Forbes.ru).

Земельный вопрос: освобождение от НДФЛ, земля «до востребования» и изменение КРТ

Что может измениться на земельном рынке в ближайшем будущем? Например, в Госдуму внесен законопроект, закрывающий правовой пробел в предоставленной год назад семьям с двумя и более детьми льготе по НДФЛ при продаже недвижимости. Освобождение от этого налога при условии покупки нового жилья предложено распространить на доходы не только от реализации дома, но и земли, на которой он находится. Что это может дать россиянам – читайте тут Льготу опустили на землю – Газета Коммерсантъ № 172 (7373) от 19.09.2022 (kommersant.ru)

Кроме этого, правительство намерено упростить контроль муниципалитетов над брошенными участками, для этого в Госдуму внесен одобренный правительством законопроект об ускорении вовлечения в оборот невостребованных сельхозземель. По нему до 1 января 2025 года муниципалитеты смогут сдавать такие участки в аренду. Кстати, юристы оценивают законопроект весьма неоднозначно: одни полагают, что это позволит оперативно принимать управленческие решения в отношении таких долей, однако не исключают и риска злоупотреблений на местах, другие отмечают, что он создает лишенный судебных гарантий механизм изъятия права собственности. (Подробности: Земля до востребования – Газета Коммерсантъ № 171 (7372) от 16.09.2022 (kommersant.ru) , https://realty.rbc.ru/news/6332bfc19a794729d1764cee и https://realty.rbc.ru/news/6329d03c9a7947494b348dd5)

Ну, а Минстрой предложил изменить нормы принятия решений о развитии территорий.
В России могут быть внесены изменения в Градостроительный кодекс, позволяющие правительству принимать решения о комплексном развитии территории (КРТ) в том или ином регионе без инициативы региональных властей и без согласования с ними. Подробнее об этом на РБК:
https://realty.rbc.ru/news/63188c989a7947343ca52917

Коммерческая: ритейлеры обойдутся без складов, коворкинги прогнулись, а трафик ТЦ падает

На рынке коммерческой недвижимости движения наблюдаются, как говорится, «разнонаправленные». Возьмем, например, склады, которые «пустеют и дешевеют». Если в прошлом году из-за дефицита логопарков в Москве и Подмосковье ритейлеры, логисты и дистрибуторы наращивали складские мощности, то уже весной и летом число таких сделок сократилось в девять раз.

Сейчас спрос на покупку и аренду складов, построенных под заказ, начинает оживать, но рекорд прошлого года вряд ли удастся повторить, уверены эксперты. Подробнее: Логопарки не нашли заказчиков – Газета Коммерсантъ № 172 (7373) от 19.09.2022 (kommersant.ru). Впрочем, участники этого рынка уверяют, что складам не грозят никакие потрясения и рост вот-вот восстановится. Насколько оправдан такой оптимизм, разбирался Forbes здесь: Склады пустеют и дешевеют: сможет ли этот рынок пройти кризис без потерь | Forbes.ru

Несмотря на то, что стройматериалы для коммерческой недвижимости дорожают медленнее прогнозов, найти адекватную замену европейскому оборудованию бизнесу все равно пока не удалось. Но в среднесрочной перспективе этом может привести к снижению объема строительства. Подробнее об этом тут: Офисы легко отделались – Газета Коммерсантъ № 163 (7364) от 06.09.2022 (kommersant.ru)

Тем временем, ввод гибких офисных пространств резко вырос, а аналитики заявили о рекорде по открытию новых коворкингов в Москве. С начала года в столице появилось 15 новых гибких рабочих пространств. Большая часть из них — это площадки сетевых операторов (подробнее тут: https://realty.rbc.ru/news/631ee9c99a79477a747a64d1). Эксперты считают, что резкий рост этого сегмента обеспечили наличие на рынке неиспользуемой офисной недвижимости и стремление арендаторов заключать договоры с гибкими условиями. Тем не менее, часть операторов коворкингов осторожно подходят к экспансии из-за роста вакантности в сегменте в связи с ужесточением конкуренции и уходом с рынка иностранных компаний (подробнее тут: Коворкинги прогнулись под работу – Газета Коммерсантъ № 167 (7368) от 12.09.2022 (kommersant.ru). Но радовались этим рекордам недолго, т.к. падение спроса в третьем квартале 2022 года привело к увеличению числа скидочных предложений (Подробнее на РБК: https://realty.rbc.ru/news/63357e969a7947795b6f1cd8).

Торговая недвижимость пока не оправдывает ожиданий. В преддверии 1 сентября торгцентрам удалось зафиксировать сезонный прирост посещаемости. Но поток посетителей был меньше ожидаемого — на 15–17% от уровня допандемийного 2019 года. Участники рынка рассчитывают на постепенное улучшение ситуации, но сомневаются, что посещаемость в этом году приблизится к докризисной (об этом можно прочитать здесь: Магазины подготовились к школе – Газета Коммерсантъ № 161 (7362) от 02.09.2022 (kommersant.ru). Кстати, к концу 2022 года доля вакантных площадей в столичных торговых центрах может вырасти до 20%, а сроки строительства некоторых новых ТЦ перенесут на 2023–2024 годы (https://realty.rbc.ru/news/6332c4629a79472bc86b8f7e).

Одновременно девелоперы вынуждены уделять все больше внимания стрит-ретейлу. Покупатели привыкли иметь супермаркеты, кофейни, пункты доставки в шаговой доступности. Почему из обременения, на приведение в порядок которого у строителей жилья не доходили руки, коммерческие площади превращаются в желанный актив, который девелоперы оставляют себе, разбирался Forbes: Магазин не продается: почему застройщики жилья становятся рантье | Forbes.ru

Запасные аэродромы: где россияне покупают настоящую и виртуальную недвижимость

Частичная мобилизация вновь усилила желание россиян приобрести жилье за пределами страны. Риелторы отмечают резкий рост спроса, который вырос почти на 60%, пишет РБК-Недвижимость: https://realty.rbc.ru/news/63327d4a9a794712581b52ed. Почти лишившись возможности покупать недвижимость в европейских странах, россияне переориентируются на новые рынки. О том, как наши соотечественники осваивают Таиланд, можно прочитать тут: На тайские квартиры – Газета Коммерсантъ № 173 (7374) от 20.09.2022 (kommersant.ru).

А в каких странах россияне могут купить жилье прямо сейчас, выяснял Forbes. Спойлер: помимо Таиланда, чаще всего покупают квартиры в Турции и ОАЭ, но единичные сделки проходят и в странах Европы Новая родина: в каких странах россияне могут купить жилье прямо сейчас | Forbes.ru.

В этом непростое время покупатели прицениваются и к цифровым активам. О том, сколько стоит недвижимость в метавселенных, наиболее крупных сделках, а также самых дорогих объектах, которые продаются в виртуальных мирах, рассказывает РБК: https://realty.rbc.ru/news/632333419a7947806af10013

Ну, а журнал REPА продолжит наблюдать за новостной повесткой.