Дайджест_2пол сент_800х400_1

Вторая половина сентября оказалась достаточно продуктивной на новости. В основном коллеги обсуждали ипотеку – как жить без льгот, но с новыми ипотечными стандартами, писали про эффективность программ льготного кредитования, а также искали в них темные пятна и выясняли, сколько теперь денег нужно для получения кредита. Кстати, у желающих приобрести свое жилье все еще остается еще один вариант переезда – на присоединенные территории (ну, или в Арктику, там тоже под 2% ипотеку дают).

Тем временем аренда продолжила дорожать, элитные новостройки уперлись в потолок, а частные инвесторы, решившие избавиться от недвижимости, начали демпинговать. Ну, и немного о жителях мегаполисов, которые из-за дефицита квадратных метров теперь сносят сезонные вещи не в гаражи и подвалы, а на индивидуальные склады хранения.  

Кроме этого, в новостной повестке – юридические коллизии, девелоперские страсти, а также новости рынка коммерческой недвижимости. Например, дети стали реже посещать торговые центры, зато россияне теперь будут еще лучше питаться на фудкортах, а по выходным – мыться в термах.

И на десерт – удивительное влияние новостроек на здоровье и как россиянам компенсируют разрушенное при обстрелах жилье. Но обо всем по порядку.

Ипотека: темные пятна льготной ипотеки, новые стандарты защиты заемщиков и 2% годовых на присоединенных территориях 

По осени ЦБ и счетная палата «считали цыплят», т.е. подводили итоги льготной ипотеки. ЦБ оценил эффективность программ льготного кредитования, которые привели к появлению значительных дисбалансов в российской экономике, а объем кредитов, выданных по сниженным ставкам, приблизился к 8% ВВП. Субсидированные кредиты увеличивают нагрузку на остальных заемщиков и снижают влияние ключевой ставки на кредитование, спрос и инфляцию. Подробности тут:  Программы льготного кредитования привели к появлению значительных дисбалансов в экономике (kommersant.ru)

В свою очередь счетная палата оценила реализацию льготных ипотечных программ как в целом эффективную. Цели по улучшению жилищных условий населения в основном перевыполнены. Но возник ряд проблем: цены на жилье выросли, а в случае их снижения банкам может потребоваться наращивание резервов и, вероятно, снова господдержка — в силу значительного объема накопленных за 2020–2023 годы кредитов низкого качества. Детали здесь:  Счетная палата подтвердила взаимосвязь господдержки ипотеки с ростом цен на жилье (kommersant.ru)

И теперь жилищные кредиты становятся уделом очень хороших заемщиков и крупных участников рынка. Средневзвешенные ставки по рыночной ипотеке в крупнейших банках превысили 21% годовых, обновив многолетний максимум. При этом банки продолжают ухудшать как ценовые условия, так и неценовые параметры ипотечных кредитов (например, снижают дисконты, увеличивают требуемый размер первоначального взноса и т. д.). Подробнее об этом: Средневзвешенные ставки по рыночной ипотеке в крупнейших банках превысили 21% годовых (kommersant.ru)

Ну, а в России ввели стандарт защиты ипотечных заемщиков. Что это значит – читаем здесь: https://realty.rbc.ru/news/66f154729a7947af8c055806?from=copy. Спойлер: стандарт устанавливает запрет на длительное размещение ипотечных средств на аккредитивах. Банк теперь не вправе будет получать вознаграждение от застройщика за пониженную ставку по ипотеке, если это ведет к удорожанию квартиры.

А о том, как ипотечный стандарт может повлиять на рынок жилищного кредитования – вот тут: Как ипотечный стандарт может повлиять на рынок жилищного кредитования | Forbes.ru. Кстати, опрошенные Forbes банкиры уверяют: они почти не используют ипотечные механики, которыми недоволен Банк России. Эксперты, напротив, ждут всплеска акций и спецпредложений рискованных практик до конца года.

То, что вы хотели знать об ипотеке, но стеснялись спросить – читайте на РБК. Например, чтобы не переплачивать банкам, важно выбрать правильный способ погашения кредита. И в этом поможет  дифференцированный платеж (https://realty.rbc.ru/news/60199d7a9a79474477ba4021?from=copy). Или о том, когда могут повысить ставку по действующей ипотеке. Реальные случаи – здесь:
 https://realty.rbc.ru/news/66e983699a794737af5cd4f9?from=copy.

Кстати, банки ужесточили условия по семейной ипотеке, чтобы сберечь лимиты, которых при экономии хватит до ноября: https://realty.rbc.ru/news/66f5402a9a7947b51e1aedff?from=copy, а необходимый для обслуживания ипотеки семейный доход превысил ₽103 тыс. Самый высокий показатель ожидаемо зафиксирован в Москве — ₽223,9 тыс. руб.(подробности тут: https://realty.rbc.ru/news/66fa60b39a79476ef0001db5?from=copy)

Впрочем, у желающих приобрести свое жилье остается еще один вариант переезда – на присоединенные территории (ну, или в Арктику, там тоже под 2% ипотеку дают). О том, как работает льготная ипотека под 2% в новых регионах – читаем здесь: https://realty.rbc.ru/news/66ed21119a79470848bb7d86?from=copy. Спойлер: взять льготный кредит на покупку квартиры в новостройке или на строительство частного дома на недавно присоединенных территориях имеет право абсолютно любой россиянин. А некоторым категориям также доступна покупка жилья на вторичном рынке

Жилье: депутаты считают, что цены снизятся; инвесторы демпингуют; элитная недвижимость уперлась в потолок, а жители мегаполисов сностят вещи на склады 

В ГД посчитали, что жилье можно будет купить намного дешевле, чем раньше. Сейчас стройкомплекс начинает снижать цены, представляет разные льготные программы для того, чтобы завлечь покупателей. Многие смогут приобрести жилье намного дешевле, чем сделали бы это, скажем, полгода назад, считают в ГД. Без комментариев, подробности тут
 https://realty.rbc.ru/news/66ebf1899a7947ab166da9ee?from=copy

Тем временем частные инвесторы стали соглашаться на дополнительные скидки в новостройках.
 Разница в ценах предложения от инвесторов и от застройщиков составляет в среднем 10–15%. Однако дополнительную скидку при переуступке получить проще, утверждают риелторы
 Подробнее на РБК:  https://realty.rbc.ru/news/66f28d4b9a794707be680817?from=copy

Вслед за массовым жильем с падением спроса столкнулся сегмент высокобюджетных новостроек — на 20–30%. Этот рынок в меньшей степени зависит от ипотеки, но из-за макроэкономической нестабильности, высокой доходности по вкладам и ожидания снижения цен покупатели откладывают сделки. Застройщики, в свою очередь, несмотря на рост предложения, не спешат пересматривать цены, рассчитывая на увеличение продаж к концу года. Детали здесь: Спрос на элитные новостройки снижается (kommersant.ru)

Жители больших городов несут вещи из маленьких квартир на склады. К началу осени в российских городах-миллионниках число складов для индивидуального хранения выросло на 17%. Высокий спрос на такие объекты эксперты объясняют в том числе уменьшением средней площади жилья в новых домах: граждане ищут способы хранить сезонные вещи и спортинвентарь вне квартир. Подробности тут: К началу осени 2024 года в городах-миллионниках число складов для индивидуального хранения выросло на 17% (kommersant.ru)

Аренда: цены бьют рекорды, когда подешевеет аренда жилья в Москве, что выгоднее – снимать или платить ипотеку 

Таких цен на рынке никогда не было – говорят эксперты, арендаторы снижают уровень амбиций и раскрывают кошельки, а владельцы недвижимости довольно потирают руки. О том, какие рекорды ставит рынок аренды столицы и на сколько еще может подрожать жилье – читаем тут:   https://realty.rbc.ru/news/66e2cb8e9a794779b6b09189?from=copy

Естественно, всех волнует, когда аренда жилья в Москве подешевеет. На рынок влияет множество факторов, от времени года до экономических и политических процессов. В каких ситуациях цены на аренду могут снизиться – читаем здесь: https://realty.rbc.ru/news/66ed75fc9a7947cb2e797afb?from=copy. Спойлер: окончание делового сезона, снижение ипотечных ставок, выход инвестиционных квартир на рынок, а также новый кризис и внешние шоки. Ждем-с.

Ну, и вечный вопрос – аренда или ипотека, что выгоднее в мегаполисах осенью 2024 года?
 Несмотря на рост арендных ставок, снимать квартиру в крупных городах по-прежнему выгоднее. Например, в Москве в сентябре аренда однушки будет стоить в среднем 72,3 тыс. руб. в месяц, а обслуживание ипотеки обойдется в 179,6 тыс. руб. Подробнее на РБК:
 https://realty.rbc.ru/news/66eaf7f89a79478326b34185?from=copy

Кстати, стоимость короткой аренды жилья в Москве приблизилась к ₽5 тыс. в сутки. За год ставки на посуточную аренду жилья в столице увеличились на 15%, подсчитали аналитики. Наибольший интерес у арендаторов вызывают однушки, студии и апартаменты, расположенные в Пресненском, Басманном и Тверском районах Москвы. Детали здесь:
 https://realty.rbc.ru/news/66f2b0339a79475be85cb6f6?from=copy

Юридические коллизии: реновация компенсации, склад послали в самоволку, у девелопера подгорает компенсация, а чиновники судятся с военными из-за леса 

ВС защитил право на выплаты законным владельцам сносимой недвижимости. Компенсация за изъятие недвижимости для госнужд полагается даже тем владельцам, которые не зарегистрировали свои права на эти объекты. К таким выводам пришел Верховный суд РФ в рамках спора кооператива с московскими властями, которые снесли в рамках реновации дом, где находилось помещение этой организации. Подробности тут: ВС защитил право на выплаты законным владельцам сносимой недвижимости (kommersant.ru)

ВС РФ также решит, в каком случае власти могут снести здание в административном порядке и без выплаты компенсации. Речь идет о споре Московского машиностроительного предприятия (ММП) со столичной госинспекцией по контролю за недвижимостью. Ведомство снесло склад предприятия как бесхозную самовольную постройку из-за того, что он был приписан к другому участку по ошибке, допущенной московскими властями. Детали здесь: В каких случаях власти могут снести здание без суда и компенсации (kommersant.ru)

А вот девелопер ГК «Ориентир», которой принадлежит сгоревший два года назад и восстановленный крупный складской комплекс в подмосковной Истре, пытается отсудить 3,7 млрд руб. у арендатора объекта — Ozon (MOEX: OZON). Такую сумму компания потратила на восстановление объекта. Маркетплейс после пожара получил страховые выплаты почти вдвое больше суммы, требуемой собственником недвижимости. «Ориентир», в свою очередь, по-прежнему не может добиться компенсации от своего страховщика. Подробнее об этом: ГК «Ориентир» пытается отсудить 3,7 млрд руб. у Ozon (kommersant.ru)

Ну, а муниципальные власти в Подмосковье пытаются преодолеть сопротивление Минобороны РФ, которое не позволяет проложить автомобильный обход Наро-Фоминска по землям военных лесничеств. Чиновники намерены доказать в арбитраже право муниципалитета на распоряжение спорными участками. Эксперты говорят, что подобные земельные споры нередки из-за ошибок в госреестрах данных. Детали тут: Власти Наро-Фоминска судятся с военными из-за проекта автотрассы (kommersant.ru)

Девелоперы: застройщики рвутся на Остоженку, жилье вместо дома художник, Sminex дошла до «Инграда», гектары пошли «Галсом», а Полонского откопали 

Несмотря на сокращение спроса на дорогое жилье в Москве, девелоперы все же заключают крупные сделки в этом сегменте. Так, структуры «Мангазеи» Сергея Янчукова могут приобрести участок для реализации элитного проекта вблизи Остоженки, входящую в так называемую Золотую милю столицы. Затраты на проект, включая покупку площадки и строительство, по оценкам экспертов, могут достигнуть 6 млрд руб. Подробности тут: Структуры «Мангазеи» Сергея Янчукова могут приобрести участок вблизи Остоженки (kommersant.ru)

Дом художника Василия Перова могут перестроить в элитное жилье или офис. Единственным владельцем здания на ул. Тверской, 30/2, рядом со ст. м «Маяковская» в центре Москвы стал девелопер MR Group. Общая площадь строения, согласно Росреестру, составляет 3709 кв. м, оно занимает участок площадью 0,2 га. Детали здесь: Дом художника Перова в центре Москвы могут перестроить в элитное жилье или офис — Ведомости (vedomosti.ru)

Федеральная антимонопольная служба РФ одобрила сделку по приобретению девелоперской компанией Sminex Алексея Тулупова 100% бизнеса группы «Инград». По мнению ведомства, покупка не приведет к ограничению конкуренции на рынке недвижимости. О том, что стороны достигли договоренности о сделке, “Ъ” сообщал 21 августа. Тогда опрошенные “Ъ” эксперты оценивали стоимость активов «Инграда» в 35–40 млрд руб. Подробнее: Sminex дошла до «Инграда» – Коммерсантъ (kommersant.ru)

Несмотря на падение спроса на новостройки после завершения программы льготной ипотеки, девелоперы продолжают инвестировать в покупку площадок для строительства жилья. Так, ГК «Галс Девелопмент» приобрела на севере Москвы участок, где сможет построить комплекс до 110 тыс. кв. м стоимостью около 18 млрд руб. Детали тут: ГК «Галс Девелопмент» приобрела на севере Москвы участок, где сможет построить комплекс до 110 тыс. кв. м стоимостью около 18 млрд руб. (kommersant.ru)

Бывший проект Сергея Полонского на Рублевском шоссе реанимируют спустя почти 20 лет. Tekta Group выкупила у «Аеон девелопмента» Романа Троценко участок на 7,3 га на 3-й Черепковской улице в районе Рублевского шоссе на западе Москвы. Строить жилой комплекс «Рублевская ривьера» будет покупатель, девелопер Tekta Group. Подробнее об этом: Бывший проект Полонского на Рублевском шоссе реанимируют спустя почти 20 лет — Ведомости (vedomosti.ru)

Коммерческая: еда застроила Москву, на выходные – в термы, ТЦ больше не нужны детские товары, а light industrial вырастет втрое

Компании, выпускающие продукты питания, оказались главными участниками заявленных в Москве на 2023–2024 годы масштабных инвестиционных проектов, позволяющих инвесторам получать под свои производства землю в столице без торгов за 1 руб. На них пришлось более 40% выделенных площадок. Это продиктовано тем, что таким производителям важно располагать мощности как можно ближе к рынку сбыта. Подробности тут: На пищевые кластеры приходится более 40% новых инвестпроектов в Москве (kommersant.ru)

На фоне растущих трат россиян на отдых и развлечения девелоперы стали отдавать предпочтение относительно новому виду оздоровительных объектов — термальным комплексам. Общая площадь терм за январь—август 2024 года выросла на 14%. Эксперты связывают это с тем, что такие объекты не требуют больших инвестиций и достаточно быстро окупаются. В будущем девелоперы продолжат открывать все больше терм. Детали здесь: Данные NF Group о строительстве термальных комплексов по итогам восьми месяцев 2024 года (kommersant.ru)

Сокращение рождаемости, растущая конкуренция с FMCG-сетями и онлайн-площадками привели к снижению числа покупателей в российских магазинах детских товаров на 11% год к году в январе—августе. По этой причине профильные ритейлеры вынуждены сокращать присутствие в торгцентрах и переформатировать магазины. Подробнее об этом: Интерес к детским магазинам падает на фоне сокращения рождаемости и перехода в онлайн (kommersant.ru)

А вот ввод объектов формата light industrial в Московском регионе вырастет втрое. По итогам этого года ввод производственно-складской недвижимости нового формата light industrial в Московском регионе может составить 407 000 кв. м, это втрое больше, чем годом ранее. Подробности здесь: Ввод объектов формата light industrial в Московском регионе вырастет втрое | Forbes.ru

На десерт: странное влияние переезда в новостройку на здоровье и как получить компенсацию за разрушенное при обстрелах жилье

 «Переезд в новостройку вызывает ухудшение самочувствия у половины россиян», — пишет «РБК-Недвижимость» вот тут: https://realty.rbc.ru/news/66ec17bf9a79474be4581590?from=copy. Не сразу можно понять, у какой именно половины – у той, которая переехала, или у той, которая осталась. Но если нажать на ссылку, то станет понятно, что все же у той, которая переехала.

«Медики выяснили, что после заселения в новый дом россияне становятся более раздражительными, утомляются, а также страдают бессонницей и головными болями». В общем-то, судя по ставкам на ипотеку, размеру первоначального взноса и срокам кредита, ничего удивительного в этой новости нет – психосоматику еще никто не отменял. «Если у вас нету дома – пожары ему не страшны» (с).

Ну, и напоследок весьма полезный в современных условиях текст о том, как нашим соотечественникам компенсируют разрушенное при обстрелах жилье. Вот здесь https://realty.rbc.ru/news/634ea6709a79472ff9aeb755?from=copy можно прочитать, какие документы нужны для получения выплат, если квартира пострадала в ходе боевых действий.


А журнал REPА продолжит следить за новостной повесткой.