Дайджест_800х400

Жизнь – боль, а дайджест новостей рынка недвижимости второй половины сентября лишь наглядно это демонстрирует. Ипотека становится все более недоступной, о ситуации на первичном рынке СМИ деликатно молчат, а вторичный рынок переходит на альтернативные сделки.

Девелоперы живут по-разному – кто-то сливается, кого-то поглощают, другие прикупают новые участки под масштабную застройку, выпускают цифровые финансовые активы или – махнув рукой на жилье – начинают строить склады. Не, ну а что? Склады-то у нас всегда «на позитиве». А вот с кинотеатрами – беда, их теперь никто не хочет строить. Впрочем, обо всем по порядку. 

Ипотека: ставки дошли до предела, единая соцпрограмма и резкий рост ежемесячного платежа

Ипотека становится все дороже и недоступнее. Тренд задал Сбербанк, но и другие игроки не стали отставать и приготовили новые условия кредитов по собственным программам. Эксперты считают, что такая политика в целом снизит доступность ипотеки и возможность банков выполнить годовые планы по выдачам. Подробнее об этом вот тут:  Банки поднимают ставки по ипотеке и сокращают объемы ее выдачи (kommersant.ru). Причем если раньше речь шла только о рыночной ипотеке, то сейчас ставки увеличиваются и по льготным программам, приближаясь к предельным значениям. Подробнее на РБК:
https://realty.rbc.ru/news/6512c63b9a794728db9afb55

Ситуация становится критической, поэтому власти задумались о продлении дешевых кредитов. Отмена будущим летом части льготных программ по ипотеке приведет к сокращению до 2028 года ввода нового жилья совокупно на 30 млн кв. м, опасаются в аппарате профильного вице-премьера Марата Хуснуллина. Взамен там предлагают запустить единую «социально ориентированную программу» кредитования. Подробности здесь: Власти думают о продлении дешевых ипотечных кредитов (kommersant.ru)

Тем временем эксперты оценили падение доступности ипотеки в мегаполисах в 2023 году. Как пишет «РБК-Недвижимость», рост рыночной ставки с 10% до 15% после повышения ключевой привел к увеличению среднего ежемесячного платежа в городах-миллионниках на 20 тыс. руб. (41%). В среднем на оплату кредита будет уходить половина доходов среднестатической семьи. Детали можно прочитать вот тут: https://realty.rbc.ru/news/650aa8559a79470e9e176614.

А о том, как в современных условиях  оформить ипотечный кредит, на какую недвижимость можно рассчитывать и какие требования предъявляют банки к заемщикам – здесь:
https://realty.rbc.ru/news/64e7b0b69a7947e6ced110d9.

Жилье: печальные перспективы вторички, рост альтернативных сделок и объема устаревшего фонда

Во второй половине месяца СМИ рассказывали своим читателям о ситуации на вторичном рынке и его перспективах.  Теперь уже понятно, что рост ставок по ипотеке приведет к снижению спроса и увеличению предложения на рынке вторичных квартир Москвы. Более того, эксперты также не исключают увеличения числа скидок на готовое жилье. Подробности тут: https://realty.rbc.ru/news/650ce2d49a79472f04aa9470

Тем временем в Москве увеличилась доля альтернативных сделок с квартирами. Среди причин данного тренда эксперты назвали ослабление курса рубля, высокие цены на новостройки и дорожающую ипотеку. Детали здесь: https://realty.rbc.ru/news/65096a3e9a794782384ede10

И, наконец, к 2030 году прирост объема устаревающего жилья составит 54 млн кв. м, а к 2040 году — 216 млн кв. м, пишет «РБК-Недвижимость». В результате общий объем такого жилья достигнет 270 млн кв. м, из них 162,8 млн кв. м предполагается выводить из эксплуатации. Подробнее об этом: https://realty.rbc.ru/news/650d30fb9a7947a57708783d

Девелоперы: пополнение земельного банка, слияния/поглощения и цифровые финансовые активы

Застройщики жилья, несмотря на ужесточение условий льготной ипотеки — основного инструмента продаж, продолжают пополнять земельный банк. Например, ГК ПИК выкупила часть территории коньячного завода в подмосковном Красногорске, где можно построить до 140 тыс. кв. м жилья. Эксперты не исключают, что девелопер может поглотить весь актив целиком. Подробности тут: ГК ПИК выкупила часть территории коньячного завода в подмосковном Красногорске (kommersant.ru).

А вот Setl Group закрыла одну из крупнейших сделок на земельном рынке России. Девелопер приобрел более 900 га в северной части Санкт-Петербург у ГК Nordest, где можно построить примерно 4 млн кв. м недвижимости. Эта площадка исходно имела сельхозназначение, но застройщику удалось добиться разрешения властей города построить там жилье. Сделка может быть безденежной и предполагать получение продавцом доли в проекте в 10–15%, полагают эксперты. Детали здесь: Setl Group купила самый большой участок в Петербурге (kommersant.ru)

А вот Mirland Development, основанная израильской Fishman Group, может передать часть своих последних российских активов общей стоимостью 5–6 млрд руб. сторонней компании. Речь идет об объектах коммерческой недвижимости в Москве, Петербурге и торгово-развлекательном центре в Ярославле. Офисные здания девелопера уже начал консолидировать Сбербанк, земли в Петербурге — группа «Аквилон». Большая часть этих активов давно устарела, предупреждают эксперты. Подробнее об этом: Израильский девелопер Mirland уходит из России (kommersant.ru)

Тем временем застройщики жилья, законодательно ограниченные в возможности привлекать инвестиции, пытаются освоить цифровые финансовые активы (ЦФА). Этим инструментом уже воспользовались две компании. Эксперты объясняют: это дорогие деньги (высокая стоимость привлечения), зато их можно получить быстрее, чем у банков или инвесторов в облигации, и они будут доступны сразу, а не осядут на эскроу-счетах. Каковы перспективы, преимущества и риски ЦФА от жилых застройщиков, разбирался Forbes вот тут: Деньги не в банке: зачем застройщики выпускают цифровые финансовые активы | Forbes.ru

Коммерческая: с офисами, но без кино, склады вместо жилья и инвестиционные рекорды

Высокий спрос арендаторов на офисы на западе Москвы способствуют росту строительства бизнес-центров в «Большом Сити». Объем их предложения в ближайшие два-три года может вырасти почти на треть. Это уже привело к тому, что жилье в этом районе дороже на 57%, чем в других частях города. Урбанисты не исключают, что «Большой Сити» станет новым центром города, но предупреждают, что пока локация привлекает не всех. Подробности тут: Объем предложения офисов в «Большом Сити» к 2026 году может увеличиться почти на треть (kommersant.ru)

Из-за ухода с российского рынка кинопроката зарубежных мейджоров девелоперы вынуждены отказываться от размещения кинотеатров в новых торгцентрах. Сейчас доля таких залов в проектируемых или вновь построенных объектах не превышает 0,5%, хотя в 2010-х годах была 60%. Операторы кинозалов стали для владельцев коммерческой недвижимости ненадежными контрагентами, которые ко всему прочему платят за аренду меньше, чем ритейлеры, подтверждают эксперты. Детали здесь: Девелоперы вынуждены отказываться от размещения кинотеатров в новых торгцентрах (kommersant.ru)

Складской рынок продолжает радовать инвесторов. Переориентация логистики и экспансия маркетплейсов привели к резкому росту спроса на склады в регионах страны. Объем сделок с объектами вне Москвы в этом году может вырасти втрое, установив рекорд. Несмотря на дефицит предложения, девелоперы не спешат выходить на новые рынки из-за высоких рисков и волатильности спроса. Подробности тут: Объем сделок с логопарками вне Москвы может вырасти втрое (kommersant.ru)

Возможно, именно из-за этого застройщики жилья все чаще объявляют о планах заняться строительством складских и индустриальных объектов. Причем некоторые из них планируют обосноваться на этом рынке всерьез и надолго — оценки объемов складской недвижимости, заявленной жилищными гигантами, варьируются в диапазоне 1,2–2 млн кв. м, а в перспективе эти компании могут занять до 15–20% рынка Московского региона. Чем застройщикам приглянулся складской рынок и как они его могут изменить, разбирался Forbes вот здесь: В новостройках стало тесно: зачем застройщики жилья начали строить склады | Forbes.ru

И еще немного хороших новостей. Инвестиции в недвижимость России достигнут исторического рекорда в 2023-м, считают эксперты. Высокая активность наблюдается на фоне ухода западных игроков, на место которых приходят инвесторы из Армении, Казахстана и Китая. Подробнее на РБК: https://realty.rbc.ru/news/65082ad09a79472ff73512a7

Релокация: популярные страны, жилье в Азербайджане, и безжалостный внутренний туризм

Россияне продолжают создавать «запасные аэродромы» за границей. С топ-10 популярных стран для покупки жилья у россиян в 2023 году можно ознакомиться вот тут: https://realty.rbc.ru/news/650c1f3b9a79472a8be800ba

Кстати, чаще всего покупкой недвижимости за рубежом интересовались москвичи: на них пришлось больше половины спроса (52,9%). На втором месте жители Санкт-Петербурга (10,8%), а вот третье место заняли краснодарцы (4,8%).
Еще одно интересное направление для релокантов – Азербайджан. Об особенностях и механизме покупки недвижимости в этой стране, а также о ценах на жилье можно прочитать здесь: https://realty.rbc.ru/news/650ac4369a794728efb47949

Тем, кто остался в России, приходится непросто. Стремление туристов сэкономить и разнообразить поездки внутри страны стимулирует спрос на краткосрочную загородную аренду. По итогам летних месяцев он увеличился на 44% год к году, а средние цены выросли на 25%. Чаще всего россияне останавливаются в загородных объектах Краснодарского края, Дагестана и Подмосковья, тогда как в Крыму в этом году спрос заметно упал. Подробнее об этом здесь:  По итогам июня—августа спрос на краткосрочную аренду загородной недвижимости вырос на 44% (kommersant.ru)

А о популярных морских курортах России с самой дешевой арендой жилья читаем тут: https://realty.rbc.ru/news/65008e099a79478053d23f3e. Спойлер: на Азовском море это станица Голубицкая, в прикаспийской зоне — Махачкала. В Крыму ставки еще ниже, но полуостров в этом сезоне не входит в число популярных у туристов регионов.

Скандалы, интриги, расследования

И немного о двух старых скандалах, подошедших к своему логическому концу.

Как стало известно “Ъ”, Главное военное следственное управление (ГВСУ) СКР завершило расследование уголовного дела о хищении 45 га земель Минобороны в Новой Москве и Подмосковье. Организаторами преступления следствие считает трех полковников-отставников, которые в течение 11 лет на основании поддельных документов «отрезали» от воинских частей куски земли. Нанесенный государству ущерб оценивается почти в 1 млрд руб. Теперь фигурантам, большинство из которых признают вину, предстоит ознакомление с материалами расследования, после чего дело направят в прокуратуру для утверждения обвинительного заключения. Подробности здесь: По делу о хищении 45 га земель Минобороны проходят три отставника и экс-помощник прокурора (kommersant.ru)

Дошло до суда и дело о мошенничестве, в свое время взбудоражившее рынок недвижимости столицы. Экс-владелец ГК «Миэль» Григорий Куликов и бывший вице-президент компании Савелий Орбант обвиняются в хищении в 2007–2008 годах более 85 млн руб. у инвесторов так и не построенного элитного коттеджного поселка «Барвиха-Вилладж» на Рублево-Успенском шоссе. Судить фигурантов будут заочно, поскольку оба находятся за границей и объявлены в международный розыск. Семь лет назад по этому же делу по пять лет условно получили бывшие начальник отдела продаж «Миэль» Людмила Архипова и коммерческий директор «Миэль—Загородная недвижимость» Сергей Касаткин. Подробнее об этом: По делу об особо крупном мошенничестве заочно судят бывших владельца и топ-менеджера ГК «Миэль» (kommersant.ru)

А журнал REPА продолжит наблюдать за новостной повесткой.