2 половина января-19_800х400

Во второй половине января рынок проснулся от новогодней спячки, а коллеги из СМИ рассказывали своим читателям буквально обо всем, начиная от вновь ставшей недоступной ипотеки и заканчивая изменениями на рынке ЖКХ и о новых возможностях, которыми воспользовались инвесторы.

Естественно, всех волнует вопрос, что дальше будет с ценами на недвижимость, и не лопнет ли этот мыльный пузырь, к которому привели прошлогодние рекорды. Владельцы коммерческой недвижимости продолжают удивлять нетривиальными подходами к повышению трафика и, соответственно, доходности. Ну, и на десерт – закон «о негодяях», скоропостижно принятый Госдумой.

Ипотека: новые рекорды, битва за госсубсидии и почему банки стали чаще отказывать покупателям жилья

Традиционно начнем наш дайджест с рекордов. Например, средний размер ипотеки в России вырос до нового абсолютного рекорда – средняя сумма кредита, взятого на покупку жилья, составила 4,45 млн руб, что почти на ₽200 тыс. больше предыдущего рекорда. Подробности тут: https://realty.rbc.ru/news/65b74e619a794797bcd7f8c2?from=copy.

А Росреестр зафиксировал ипотечный рекорд на рынке жилья Москвы – 97,48 тыс. ДДУ с привлечением кредитных средств. Это максимальный показатель за всю историю ведения статистики (детали здесь: https://realty.rbc.ru/news/65aa7d8a9a79471614f797d9?from=copy).

В конфликте девелоперов и банков из-за комиссий по льготным ипотечным программам произошел новый поворот. Промсвязьбанк первым из крупных игроков перестанет взимать такую комиссию с девелоперов (подробнее об этом: Промсвязьбанк первым из крупных игроков может отменить взимание процента с девелоперов по льготной ипотеке (kommersant.ru). Впрочем, в других крупных банках с аналогичными действиями пока не спешат.

Хотя Сбербанк, ВТБ и Альфа-банк, совокупная доля которых на ипотечном рынке страны достигает 85%, могут лишиться госсубсидий на покрытие расходов при выделении жилищных кредитов с господдержкой. Госкомпания «Дом.РФ», как оператор распределения этих средств, предупредила, что бюджетные деньги могут быть перераспределены в пользу кредитных организаций, не вводившие комиссии для застройщиков за каждого льготного заемщика. Подробности здесь: У крупнейших банков могут отобрать ипотечные госсубсидии (kommersant.ru)

Тем временем получить ипотеку на новостройку становится все сложнее: каждый второй претендент получил отказ. Подробнее об этом на РБК: https://realty.rbc.ru/news/65a67e3d9a79475e06146283?from=copy. Кстати, на вторичном рынке доля отказов была ниже — около 32%. Еще один тревожный звонок – в этом году переуступка по льготной ипотеке у физлица-инвестора станет невозможна, что может привести к падению цен на инвестиционные квартиры (подробности тут: https://realty.rbc.ru/news/65b7873d9a7947e673ec1407?from=copy). А о том, кому будет трудно получить ипотеку в 2024 году, можно прочитать здесь: https://realty.rbc.ru/news/65b94c7a9a7947deae6fba64?from=copy.

И немного полезных текстов на заданную тему. О том, как получить кредит самозанятым и ИП – читаем тут: https://realty.rbc.ru/news/6013ef2e9a794746db9d67aa?from=copy. А как потратить маткапитал на улучшение жилищных условий – здесь: https://realty.rbc.ru/news/5ffe9ba39a7947ba0505495a?from=copy

Новостройки: новые рекорды, падение спроса, опасности мыльного пузыря и борьба властей с апартаментами  

Несмотря на то, что в столице исторические максимумы обновили как жилой, так и нежилой сегменты первичного рынка (https://realty.rbc.ru/news/65a95b5b9a7947222db34cbd?from=copy), в январе спрос на жилье резко упал из-за дорогой ипотеки (https://realty.rbc.ru/news/65aa7b799a79475efd6bf3e5?from=copy). Кстати, в прошлом году, несмотря на рекордный спрос, средняя сумма в продажах по ДДУ существенно снизилась, т.к. покупатели выбирали более компактные квартиры (https://realty.rbc.ru/news/65b225979a79474a289ee520?from=copy).

О том, что ждет рынок новостроек в текущем году, дефицит или затоваривание, можно прочитать тут https://realty.rbc.ru/news/65b89caa9a79473fe6320183?from=copy. Эксперты «Дом.РФ» называют ситуацию «неоднородной». К числу регионов с признаками дефицита предложения они отнесли Свердловскую, Тюменскую и Ростовскую области, а также Москву.

О вреде рекордов и об опасностях пузыря на рынке недвижимости пишет и Forbes. Считать ли эти результаты поводом для гордости или для беспокойства, откуда взялись невероятные показатели и чем все это может закончиться, читаем тут: Огромный мыльный пузырь: какие опасности таят рекорды рынка недвижимости | Forbes.ru

Тем временем власти Москвы выбрали новую тактику борьбы с апарт-комплексами, созданными без разрешений на базе бывших промышленных и административных зданий. Мэрия через суд пытается признать строения объектами незавершенного строительства, что может привести к запрету на их эксплуатацию и дальнейшему демонтажу. Подробности здесь:  Эксплуатацию неправильно оформленных апарт-комплексов могут запретить по суду (kommersant.ru)

Вторичный рынок: ценовой откат, рост предложений с дисконтами и туманные перспективы

Средняя стоимость покупки вторички в Старой Москве в декабре опустилась до минимума с начала 2021 года, хотя квадратный метр за это время подорожал на ₽100 тыс. Покупатели выбирают более компактные и бюджетные квартиры из-за резко подорожавшей ипотеки.
Подробнее на РБК: https://realty.rbc.ru/news/65b3e23f9a794733ccdf9284?from=copy

Уже в январе в Москве выросло предложение квартир со скидками. Подробности тут: https://realty.rbc.ru/news/65b0f9a59a7947180a530650?from=copy. Среди причин увеличения предложения с дисконтом на вторичном рынке эксперты называют снижение спроса и рост ставок по ипотеке. Многие торопятся продать квартиры, чтобы успеть воспользоваться льготной ипотекой на новую квартиру.

О том, что будет с ценами на вторичное жилье в Москве дальше – читаем тут: https://realty.rbc.ru/news/65adc0ea9a79476435b286d2?from=copy. Спойлер: учитывая, что цены на жилье на вторичке целиком зависят от ключевой ставки ЦБ, то случае ее дальнейшего повышения они могут снизиться к середине лета на 15%. А вот при смягчении условий — могут подняться примерно на 10%.

Кстати, как пишет Forbes, цены на вторичную недвижимость в России выросли в четвертом квартале 2023 года на 8%, по итогам года рост составил 11,9%. При этом эксперты предупредили, что на рынке сложились предпосылки для коррекции цен вниз. Подробности тут: Эксперты оценили рост цен в России на вторичное жилье | Forbes.ru

ЖКХ: дефицит новых лифтов, борьба за управление домами и изменение правил лицензирования УК

Через год по всей России потребуется заменить более 100 тыс. из 550 тыс. работающих лифтов, пишет газета «КоммерсантЪ». При этом финансирования на обновление 45 тыс. единиц оборудования сейчас фактически нет. За десять лет существования спецсчетов собственники жилья не успели накопить средства на замену старых лифтов из-за низких ставок на капремонт. Эксперты считают, что для наращивания темпов реализации программы необходимо подключать к софинансированию федеральный бюджет и госбанки. Подробности: В 2025 году по всей России потребуется заменить более 100 тыс. лифтов (kommersant.ru)

К слову, о том, как досрочно включить свой дом в программу капремонта по новому закону, можно прочитать на «РБК-Недвижимость»: https://realty.rbc.ru/news/65b2b1a29a7947ec48ea8fbf?from=copy. Журналисты рассказывают о новом способе, который позволит жителям многоэтажек включить свой дом в программу капитального ремонта досрочно.

Тем временем борьба за управление многоквартирными домами вышла на новый уровень. Проблема смены УК без согласия большинства собственников квартир заинтересовала Верховный суд РФ. Он решил дать гражданам возможность противостоять подделке документов общего собрания жильцов через госжилинспекции. Юристы поддерживают позицию ВС, но отмечают, что все проблемы на рынке управления МКД она не решит. Подробности здесь: Верховный суд поддержал жильцов в борьбе с подделкой документов при смене УК (kommersant.ru)

Кстати, правила лицензирования управляющих компаний могут измениться. Серия масштабных коммунальных аварий заставила госорганы задуматься о пересмотре подхода к управлению многоквартирными домами. Так, Минстрой совместно с профильным комитетом Госдумы может ужесточить правила лицензирования УК или обязать те вступать в региональные саморегулируемые организации. Детали тут:  Правила лицензирования управляющих компаний могут измениться после серии масштабных коммунальных аварий (kommersant.ru)

Инвестиции: активы ЗПИФов растут, налог для ПИФов определит ВС, а инвесторы тянутся к Кремлю и туристической инфраструктуре  

По итогам минувшего года активы рыночных закрытых ПИФов недвижимости выросли на треть, превысив 323 млрд руб. Основной движущей силой стали фонды, доступные неквалифицированным инвесторам. Однако во втором полугодии сдерживающим фактором выступила жесткая монетарная политика Банка России, который поднял ключевую ставку более чем в два раза, что привело к росту привлекательности депозитов и фондов денежного рынка. Подробности тут: Активы рыночных закрытых ПИФов недвижимости выросли на треть, до 323 млрд рублей (kommersant.ru)

Отмена пониженной ставки (0,3%) земельного налога для участков под ИЖС, используемых в предпринимательской деятельности, повлекла за собой новые споры в практике. В 2023 году коммерческим организациям отказали в применении льготы, но встал вопрос, распространяется ли такая позиция на ЗПИФ, который даже не юрлицо. Налоговики считают, что ставка должна быть стандартной — 1,5%, но арбитражные суды поддержали льготу для фонда, а теперь дело рассмотрит Верховный суд. Подробнее об этом: ВС определит для ЗПИФов размер налога на участки для ИЖС (kommersant.ru)

Бизнесмен Виталий Юсуфов стал прямым собственником компании, которой принадлежит проект строительства элитного жилого комплекса недалеко от Кремля. Эксперты отмечают, что после небольшого спада сегмент дорогой недвижимости в Москве стал восстанавливаться. Детали: Бизнесмен Виталий Юсуфов консолидировал проект строительства элитного жилого комплекса недалеко от Кремля (kommersant.ru)

Рост числа поездок по России, увеличение доходности гостиничного бизнеса и меры господдержки стимулируют спрос инвесторов на туристическую инфраструктуру. Их интерес к приобретению готового бизнеса в этой сфере за год вырос почти на 65%. Рисками для бизнеса остаются относительно большой объем вложений и возможная переоценка потенциала конкретной локации. Подробности здесь: Интерес инвесторов к покупке туристической инфраструктуры за год вырос почти на 65% (kommersant.ru)

Торговая недвижимость: дефицит ТЦ в городах-миллионниках, сокращении инвестиций и термы в торгцентрах   

Низкая девелоперская активность и серьезное развитие онлайн-торговли привели к снижению за год на 1,5% уровня обеспеченности жителей российских городов-миллионников торговой недвижимостью. Самое заметное сокращение зафиксировано в Красноярске и Казани — на 7–8%. Ситуация могла бы сгладиться за счет ввода новых объектов, но инвесторы пока особо не спешат заявлять новые проекты. Подробнее об этом: NF Group: обеспеченность городов-миллионников ТЦ сократилась на 1,5% за 2023 год (kommersant.ru)

Рост доходности банковских вкладов и увеличение стоимости ипотеки привели к снижению спроса на торговую недвижимость в целом по России на 5%, в некоторых городах спад достигает 37%. Эксперты прогнозируют по итогам 2024 года сокращение в два раза объемов инвестиций в этот сегмент. По их словам, интерес к таким объектам снижается и со стороны потенциальных арендаторов. Детали тут: Спрос на торговую недвижимость по итогам 2023 года снизился из-за роста вкладов и удорожания ипотеки (kommersant.ru)

Стремясь занять пустующие в торговых центрах площади за счет развлекательной составляющей, девелоперы и владельцы таких объектов стали чаще вкладываться в создание термальных комплексов. Число их открытий в этом году вырастет втрое, сохранившись на высоком уровне в ближайшие пять лет. Пока термы, на запуск которых тратят в среднем 400–500 млн руб., окупаются за срок до пяти лет. Но на рынке не исключают перенасыщенности такими проектами. Подробности здесь:  В России резко растут темпы открытия термальных комплексов (kommersant.ru)

Склады и офисы: Wildberries вскладчину, перевозчики просят льготы на склады на границе с КНР, а налоговики банкротят «Белую Площадь»

Масштабный пожар на складском комплексе Wildberries в Шушарах в Санкт-Петербурге вынудил маркетплейс оперативно подыскивать новые логистические мощности. В условиях серьезного дефицита таких площадей в регионе компания временно арендовала складские помещения у других игроков — ритейлеров «ВсеИнструменты.ру» и «Лента», которые совокупно передали около 37,4 тыс. кв. м. Подробнее об этом: Wildberries арендовал у других ритейлеров логопарк взамен сгоревшему (kommersant.ru)

Автомобильные перевозчики просят президента РФ поддержать строительство складов на автомобильных погранпереходах Дальнего Востока. Речь идет о том, чтобы дать прилегающим к погранпереходу территориям статус ТОР (территории опережающего развития). И участники рынка, и аналитики отмечают дефицит свободных складских площадей: зачастую складов временного хранения рядом с погранпереходом нет, и грузовику приходится ехать до ближайшего склада сотни километров. Детали тут: Автомобильные перевозчики просят дать льготы на строительство складов на границе с Китаем (kommersant.ru)

У налоговиков возникли претензии к собственнику «Белой площади» — одного из крупных московских бизнес-центров. Они пытаются обанкротить компанию, на чьем балансе находится объект. Год назад владелец здания, судя по судебным материалам, уже погасил недоимку перед бюджетом в размере 1,63 млрд руб. Эксперты не исключают, что и в этот раз собственнику офисных площадей удастся избежать введения процедуры наблюдения. Но, предупреждают они, некоторые потенциальные арендаторы, опасаясь рисков, все равно могут отказаться от сотрудничества. Подробности: ФНС пытается обанкротить крупный московский бизнес-центр «Белая площадь» (kommersant.ru)

На десерт: «закон о негодяях», конфискованный поселок и релокация бизнеса  

31 января Госдума приняла закон, который предполагает конфискацию имущества и лишение званий за преступления против госбезопасности, включая распространение фейков об армии. Как будет работать новый закон — в справке «Ъ»: «Закон о негодяях»: что и у кого могут конфисковать по новым правилам — Коммерсантъ (kommersant.ru). Закон, прошедший все три чтения в Госдуме всего за неделю, может вступить в силу уже в феврале, как только его одобрит Совфед и подпишет президент.

Тем временем по иску прокуроров конфискован загородный поселок создателей ЮКОСа. Как стало известно “Ъ”, в доход государства был обращен коттеджный поселок «Яблоневый сад» в подмосковном Одинцово, в котором расположены дома основателей ЮКОСа, а также бывших топ-менеджеров нефтяной компании и ее дом приемов. Подробнее об этом: По иску прокуроров конфискован загородный поселок создателей ЮКОСа (kommersant.ru). Интересно, что активы господ Ходорковского и Лебедева ранее уже конфисковали по требованию судебных приставов, однако для погашения долгов по налогам недвижимость так и не использовали.

Ну, а пока Грузия лидирует среди стран, где россияне открывали бизнес в 2023 году, пишет Forbes тут:Грузия лидирует среди стран, где россияне открывали бизнес в 2023 году | Forbes.ru .

С января по декабрь они зарегистрировали там 13 000 юридических лиц. На втором месте оказался Казахстан, где за год россияне создали 6100 компаний, третье место делят Армения и Черногория, где было зарегистрировано по 3400 юрлиц с российскими собственниками.

А журнал REPA продолжит наблюдать за новостной повесткой.