Дайджест_2 пол января_800х400_1

Складывается ощущение, что аномально теплый январь способствовал активной новостной повестке, во всяком случае, на рынке недвижимости. На фоне обвалившегося спроса на ипотеку и исчерпавшихся лимитов по госпрограммам, СМИ писали об оставшихся вариантах для улучшения жилищных условий и делали прогнозы по дальнейшему развитию ситуации. Ну, а что делать, когда ставки на ипотеку доходят до 35%?

Помимо этого, главными инфоповодами последних двух недель стали законодательные инициативы власти (каксвершившиеся, так и отвергнутые), отложенные девелоперами старты новых проектов и новости с инвестиционных фронтов. Помимо этого, в повестке – дешевеющая аренда жилья, запасные аэродромы за границей и тренды рынка коммерческой недвижимости. А на десерт — новый офис для коммунистов и стратегии миллиардера Чарльза Коэна.

Ипотека: квартальный антирекорд, ставки до 35% и спад спроса, а также оставшиеся варианты для льготников 

Льготная ипотека ожидаемо установила квартальный антирекорд по выдачам кредитов — госпрограммы планомерно сокращались, у ведущих банков в какой-то момент исчерпались лимиты. Рыночная ипотека, ставки по которой стали практически заградительными, выдается еще хуже. С другой стороны, госпрограммы возобновляются и расширяются, так что следует ожидать роста доли льготной ипотеки в структуре общебанковского портфеля. Подробности тут: Льготная ипотека установила квартальный антирекорд по выдачам кредитов

О том, что ждет рынок ипотеки в России в 2025 году, можно прочитать здесь: https://realty.rbc.ru/news/678f75799a79474ba616c86f?from=copy. Спойлер: падение ипотечного спроса в 2025-м сохранится, а продажи будут поддерживаться льготными программами. Ставки по ипотеке будут доходить до 35%, ожидают эксперты, но не исключают их разворота во второй половине года. 

Кстати, после вступления в силу ипотечного стандарта, который, по задумке Банка России, должен был положить конец рискованным практикам в ипотеке, все осталось как было: банки сохранили рисковые схемы в ипотеке. Детали здесь: Все на месте: банки сохранили рисковые схемы в ипотеке | Forbes.ru

Опять же, пока в России остается несколько льготных программ, в которые пока может «вписаться» весьма ограниченный процент желающих улучшить жилищные условия. Например, власти продлили льготную ипотеку для чиновников. О том, как она работает, читаем тут: https://realty.rbc.ru/news/669662d29a7947dedff9b91f?from=copy. А о новых условиях для получения кредита по ставке до 6% годовых по IT-ипотеке – здесь: https://realty.rbc.ru/news/63d9861d9a7947a90304e865?from=copy.

Кроме этого, остается еще Дальневосточная ипотека под 2%. Как его получить и на что потратить: https://realty.rbc.ru/news/60a61d6e9a7947045b23294c?from=copy. И, конечно, льготные кредитные программы в новых субъектах РФ. Там, правда, пока результаты заметно ниже, чем в других регионах, но потенциал нового направления остается высоким, считают эксперты. Сохраняются и повышенные региональные риски. Подробности тут: Как реализуются льготные ипотечные программы на новых территориях РФ

А вот сельскую ипотеку получить уже не получится. Сейчас выдача и прием заявок по сельской ипотеке приостановлены всеми банками, участвовавшими в программе. С учетом нынешнего уровня ключевой ставки субсидирование этого мероприятия обходится чрезмерно дорого.
 Подробнее на РБК:
 https://realty.rbc.ru/news/679a4cee9a7947841d0b531b?from=copy

Жилье: спад продаж новостроек до 46%, затоваривание и другие катастрофические риски, растущая элитка и спрос на гаражи 

На первичном рынке все грустно. Спад продаж в новостройках крупных городов России составил до 46%.Наименьшее падение продаж, кстати, отмечен в тех мегаполисах, где наиболее широко представлены проекты бизнес-класса и элитное жилье – в Казани, Санкт-Петербурге и Москве. На такие проекты отмена всеобщей льготной ипотеки и дорогие кредиты повлияли минимально. Подробнее на РБК: https://realty.rbc.ru/news/678a52a99a794765d585cbc0?from=copy

Исходя из снижения продаж первичного жилья и сокращения новых проектов от застройщиков, напрашивается вывод, что рынок новостроек ожидают проблемы. Но это односторонний взгляд на ситуацию — нужно учитывать и сроки сдачи, считают эксперты. Детали здесь:  https://realty.rbc.ru/news/6791eaa89a794748141977b2?from=copy 

Падение спроса на квартиры в новостройках после отмены массовой льготной ипотеки привело к серьезному затовариванию на крупных региональных рынках жилищного строительства. Так, в Подмосковье и Краснодарском крае к концу 2024 года нераспроданными оставались около половины от общего объема запланированных к реализации площадей. Подробности: Падение спроса на новостройки привело к затовариванию на крупных региональных рынках

Прогнозы неизбежной катастрофы рынка недвижимости, впрочем, появляются каждый раз, когда возникает малейший риск нестабильности сектора или в ожидании принятия властями непопулярных мер вроде завершения программы льготной ипотеки «Господдержка 2020». И хотя наиболее пессимистичные сценарии не сбываются, определенное влияние они оказывают. Подробности тут: Банкротства и обвал цен: сбудутся ли катастрофические прогнозы рынка недвижимости | Forbes.ru

В вот «премиальность» в очередной раз показала класс. Для московского рынка премиальных жилых новостроек 2024 год стал рекордным по количеству сделок за последние пять лет. Внушительный рост объясняется тем, что застройщики стали выводить на рынок больше проектов, учитывая, что состоятельным гражданам стало проблематично выводить капитал за рубеж, а премиальное жилье остается одним из наиболее привлекательных инструментов инвестирования внутри страны. Подробнее об этом читаем здесь: В Москве выросли продажи элитной жилой недвижимости, и вот тут: Продажи московской элитной недвижимости достигли рекордных 285 млрд рублей | Forbes.ru

Несмотря на снижение продаж квартир и апартаментов в новостройках Москвы, спрос на машино-места в жилых комплексах столицы, напротив, только растет. После рекордных продаж жилой недвижимости в 2023 году покупатели начали приобретать и площади для автомобилей, объясняют эксперты. К тому же доходность от сдачи машино-места в аренду вдвое превышает жилую: 16% и 7,4% соответственно. Детали: Продажи машино-мест в Москве по итогам 2024 года

Аренда: цены на съемное жилье падают, но эксперты не ждут обвала, а самая дорогая квартира в Москве стоит 6,5 млн рублей в месяц 

В России резко снизились стоимость аренды жилья после бурного роста, за квартал цены упали на 8–12%. Снижение ставок произошло с пиковых показателей, наблюдавшихся в третьем квартале 2024 года. Снижение связывают с существенным приростом нового предложения в аренду на фоне довольно стабильного спроса. Подробности здесь: https://realty.rbc.ru/news/679743839a7947728b7b9976?from=copy

Однако эксперты не ждут окончательного обвала цен на аренду жилья. Почему? Читаем тут: https://realty.rbc.ru/news/678db2359a79470f5c16db10?from=copy. Спойлер: дело в высокой ключевой ставке, высоком уровне инфляции, отсутствии массовой льготной ипотеки, высоком первоначальном взносе по ипотеке, сокращении ввода нового жилья и подорожании небольших квартир.

А вот самую дорогую квартиру в Москве предлагают арендовать за 6,5 млн рублей в месяц. Год назад самая высокая запрашиваемая ставка найма высокобюджетного жилья составляла 2 млн рублей в месяц, за год показатель вырос на 225%. Детали здесь: Аренда самой дорогой квартиры в Москве обойдется в 6,5 млн рублей | Forbes.ru

Власть: национализация с компенсацией, подвижная недвижимость, хостелам – быть, а апартаментов больше не будет 

Конституционный суд (КС) запретил изымать без компенсации участки у сочинских садоводов, чьи земли пытается национализировать Генпрокуратура. Наиболее справедливой формой возмещения, по мнению суда, является предоставление аналогичного по параметрам участка, а при «объективной невозможности» этого — другой способ компенсации. Подробности: КС разъяснил нормы о праве на землю в заповедных зонах

Налоговикам указано на превышение полномочий при классификации имущества бизнеса. Верховный суд РФ (ВС) объяснил, что считать недвижимостью в целях налогообложения, а что нет. Важное для бизнеса решение вынесено в рамках спора ОГК-2 с налоговиками, которые признали оборудование энергоблока единой сложной вещью, обладающей признаками недвижимости. Детали тут: Верховный суд объяснил, что считать недвижимостью в целях налогообложения

Госдума окончательно отклонила проект закона об апартаментах. На рассмотрение документ внесли еще весной 2021 года. Однако большое количество разногласий отсрочили этот процесс почти на четыре года, а в итоге проект закона отклонили. Подробности здесь:
 https://realty.rbc.ru/news/6790fe019a794766f925420b?from=copy. А вот законопроект о запрете хостелов в помещениях многоквартирных домов Госдума не поддержала. Читайте подробнее: https://www.vedomosti.ru/realty/news/2025/01/29/1089052-v-gosdume-otklonili?from=copy_text

Комитет Госдумы по вопросам собственности сформулировал замечания к поддержанному им правительственному законопроекту о сохранении за гражданином-банкротом части средств, оставшихся после продажи на торгах его единственного ипотечного жилья. Предложенный ориентир для расчета минимальной стоимости жилья, на которое должно хватить оставшихся у банкрота денег, по мнению комитета, способен существенно ухудшить жилищные условия граждан. Детали тут:  Госдума разошлась в оценке нормы о праве банкротов с ипотекой на другое жилье

Девелоперы: не время строить жилье, новые льготы для застройщиков и перечень требований по отделке 

Девелоперы отменяют старты продаж в новых проектах. Во все предыдущие непростые годы, когда спрос на новостройки был под вопросом, застройщики жилья продолжали выводить новые проекты на рынок. Так было даже в 2024 году, но в самом начале 2025-го сразу несколько девелоперов объявили о переносе старта продаж на несколько лет. Участники рынка рассказали Forbes, что нынешняя ситуация вынуждает застройщиков выбирать меньшее из зол, а таковым является именно решение временно отказаться от реализации запланированных проектов. Подробности тут: Не время строить жилье: девелоперы отменяют старты продаж в новых проектах | Forbes.ru

Тем временем в Минстрое предлагают отсрочить ограничения ипотеки, субсидированной девелоперами, с переходным периодом для адаптации бизнеса. Мера вошла в обновленную версию плана поддержки строительной отрасли министерства, с которым ознакомился Forbes. Другие инициативы — отсрочка для строительных компаний по уплате части налога на прибыль и ввод залогового механизма для рассрочки в новостройкахВ Минстрое предложили поддержать застройщиков ипотекой и налоговыми льготами | Forbes.ru

Ну, и хозяйке, девелоперу на заметку. В России разработали минимальные требования к отделке квартир. Тут тоже Минстрой России постарался. Установлены требования к поклейке обоев, покраске стен, штукатурке, укладке ламината. Новые требования должны вступить в силу с 1 марта. Подробнее на РБК: https://realty.rbc.ru/news/6797abfa9a7947610b15c4cc?from=copy 

Инвесторы: фонды недвижимого роста, «пайская» жизнь и чем вызвано ралли в акциях девелоперов

По итогам 2024 года активы рыночных ЗПИФов недвижимости увеличились до 477 млрд руб., по темпам прироста опередив предыдущие годы. Рост происходит за счет как переоценки активов, так и притока новых средств, объем которых стал рекордным для отрасли. Однако немногие управляющие компании готовы выходить в новый сегмент, в том числе из-за сложностей работы с такими активами и с большим числом частных инвесторов. Подробности тут: Рынок ЗПИФов по итогам 2024 года

В 2024 году рынок коллективных инвестиций пополнился рекордным количеством паевых фондов и максимальным за много лет количеством управляющих компаний. Интерес к индустрии проявляют в первую очередь состоятельные инвесторы, после 2022 года ограниченные в зарубежной активности, они, как правило, предпочитают закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФы). Розничные инструменты — открытые и биржевые ПИФы — также находят своих клиентов, но создание для них управляющих компаний сопряжено с более высокими затратами. Детали здесь: В 2024 году рынок коллективных инвестиций пополнился рекордным количеством ПИФов

Чем вызвано недавнее ралли в акциях девелоперов? Отраслевой индекс недвижимости на Мосбирже с начала года вырос почти на 25%. Акции застройщиков росли на фоне сохраняющихся высоких ставок в экономике и практически заградительных ставок по ипотеке. Именно ипотека долгие годы была основной причиной роста их бизнеса. Насколько оправдан оптимизм инвесторов? Читаем тут: Депрессия, но не кризис: чем вызвано недавнее ралли в акциях девелоперов | Forbes.ru

Коммерческая: иностранцы избавляются от недвижимости в России, Novotel обновил владельца, офисы обживаются в «Большом Сити», а склады заморозили дефицит 

«Кама Капитал», выкупающая активы в том числе уходящих из России западных компаний, может приобрести бизнес-центр «Кутузов Тауэр» и логистический комплекс Q-Park в Казани. Это имущество принадлежит ирландской Bergkamp Investments, вынужденной продать его не только из-за политической ситуации, но и из-за банкротства бенефициара. При более удачной конъюнктуре компания смогла бы выручить от продажи своей недвижимости до 18 млрд руб. Но сейчас может рассчитывать в худшем случае на 5% от этой суммы. Детали здесь:  «Кама Капитал» может приобрести активы Bergkamp Investments

Владелец «Васта Дискавери» Сергей Бачин, также управлявший в интересах «Интерроса» курортом «Роза Хутор» в Красной Поляне, высвобождает средства для развития новых туристических объектов. Для этого его структуры продали здание гостиницы «Novotel Москва Центр» на 16,7 тыс. кв. м, рассчитывая выручить за него не менее 3,2 млрд руб. Это низкая цена для рынка, однако объект уже устарел и новому собственнику придется вложиться в реновацию. Подробности: Сергей Бачин продал гостиницу «Novotel Москва Центр» по низкой цене

Кстати, одна из знаковых и дорогих гостиниц Москвы — «Балчуг Kempinski» у Кремля — может сменить собственника. Как стало известно “Ъ”, словацкая J&T Group, владеющая объектом около 17 лет, ведет переговоры о его продаже структурам бенефициара гостиниц «Пекин» в центре российской столицы и «Жемчужина» в Сочи. Сейчас инвесторы активны в гостиничном сегменте, но рассчитывать на высокую доходность в этом сегменте вряд ли стоит. Подробнее об этом: Словацкий J&T нашел покупателя на гостиницу «Балчуг Kempinski» напротив Кремля

Районы вокруг «Москва-Сити» до 2035 года станут центром притяжения для строительства новых офисов. Общий объем такой недвижимости вырастет в 2,5 раза, до 6,8 млн кв. м: что значительно превысит показатели в целом по российской столице. Однако темпы ввода в эксплуатацию новых объектов могут заметно снизиться в случае возникновения проблем с их заполняемостью, предупреждают эксперты. Детали тут: К 2035 году объем предложения новых офисов в «Большом Сити» вырастет в 2,5 раза

Стабилизация поставок в Россию холодильного оборудования способствует строительству низкотемпературных складов. В этом году в Московском регионе их ввод может вырасти почти в 13 раз, но вакантность в сегменте сохранится на минимальном уровне. Спрос на такие помещения обеспечивают ритейлеры и производители продуктов питания. Арендные ставки для них за прошлый год уже выросли на 37%. Подробности здесь: Поставки холодильников помогают восстановлению рынка низкотемпературных складов

Запасной аэродром: россияне лидируют в Турции, жилье по цене «однушки» в Москве, а спрос на Европу растет 

Несмотря на снижение числа сделок по сравнению с 2022 и 2023 годами, в 2024-м россияне опять стали первыми среди иностранцев по приобретению жилья в Турции. Причины снижения — инфляция и экономическая нестабильность. Подробнее на РБК: https://realty.rbc.ru/news/6788f3ef9a79477c1ccd10b8?from=copy

Какое жилье за границей можно купить по цене однушки в Москве. Вот тут: https://realty.rbc.ru/news/679793189a79476116d2f204?from=copy можно прочитать, какие объекты и на каких условиях можно приобрести за рубежом по цене однокомнатной квартиры в столице.

А вот спрос на недвижимость в Европе среди россиян по итогам 2024-го вырос на 6 п. п. год к году, подсчитали аналитики. Так, на европейский рынок пришлось 26% спроса против 20% в 2023-м. По этому показателю Европу обогнала только Юго-Восточная Азия, где россияне совершили 42% покупок из числа всех сделок с зарубежной недвижимостью. Самыми популярными странами для получения европейского ВНЖ стали Франция, Испания и Кипр. Детали здесь: Аналитики заявили о росте спроса россиян на недвижимость в Европе | Forbes.ru

На десерт: коммунисты переехали в новый офис, суд Англии рассудил спор владельцев московских рынков и возрождение семейной империи недвижимости Чарльза Коэна

КПРФ купила новый офис на Бутырке. Как выяснили «Ведомости», коммунисты после президентских выборов 2024 г. купили новый офис на Бутырском валу и уже перевезли туда часть структур центрального комитета (ЦК) и московский горком КПРФ.

Читайте подробнее: https://www.vedomosti.ru/politics/articles/2025/01/30/1089130-kprf-kupila-novii-ofis-na-butirke?from=copy_text

В тяжбе вокруг Усачевского и Коптевского рынков Михаил Горяинов выиграл у Андрея Рогачева. Многолетний спор бизнесменов Андрея Рогачева и Михаила Горяинова о разделе московских рынков в Высоком суде Англии и Уэльса завершился победой последнего, выяснили «Ведомости». Суд первой инстанции решил, что Горяинов инвестировал в совместное предприятие на $12,7 млн больше, поэтому Рогачев должен вернуть бывшему бизнес-партнеру эти деньги, следует из материалов дела. Детали тут: https://www.vedomosti.ru/finance/articles/2025/01/30/1089120-sud-anglii-postavil-tochku-v-spore-vladeltsev-moskovskih-rinkov?from=copy_text

Ну, и напоследок о том, как Чарльз Коэн старается возродить семейную империю недвижимости.

В 1980-х нью-йоркский миллиардер Чарльз Коэн унаследовал семейную империю. Однако события последних лет сильно ударили по рынку аренды во всем мире, и теперь Коэн рискует потерять права на свои активы. Несмотря на это, он продолжает бороться и разрабатывать стратегию для спасения своего состояния. Подробности здесь: На закате дней: как Чарльз Коэн старается возродить семейную империю недвижимости | Forbes.ru

А журнал REPА продолжит следить за новостной повесткой.