Дайджест_800х400

Вторая половина января оказалась насыщенной на события и новости, оно и понятно, праздники закончились, наступили рабочие будни. СМИ писали практически обо всех сегментах, рассуждали о недоступной (или все же доступной?) ипотеке и о ценовых парадоксах на рынках «первички» и «вторички».

Тот, кто хочет «вспомнить все», т.е. оценить рекорды и антирекорды ушедшего года (коих, скажем честно, хватило бы на пару-тройку десятилетий), может прочитать об этом вот здесь.

Но жизнь продолжается, и в преддверье сезона коллеги писали о загородке; о том, как девелоперы ищут новые пути для привлечения покупателей и снижения издержек; об аренде жилья и коммерческой недвижимости. Ну, не будем о грустном… Немало текстов выходило о заграничных инвестициях «поуехавших» россиян, преимущественно коллеги писали о рисках и возможностях ОАЭ, кроме того, многих интересовало, что будет с оставшимся в России имуществом – не конфискуют ли его у «врагов народа». Впрочем, обо всем по порядку.

Ипотека: доступная и не очень, «печеньки» для айтишников и ипотечный пузырь на русский лад

Ипотечное информационное поле постепенно успокаивается, основные страсти по этой теме пришлись на декабрь, поэтому во второй половине января СМИ писали не столько о событиях, сколько о последствиях уже принятых решений. Например, эксперты назвали регионы России с самой недоступной ипотекой. Любопытно, что первое место по этому показателю у Кубани — местные жители со средней зарплатой могут себе позволить только 20 ипотечных «квадратов», а вот самая доступная ипотека — в Магаданской области. Подробнее об этом можно прочитать вот тут. 

На Дальнем Востоке вообще созданы все условия для того, чтобы «достойно встретить старость» — кредиты дают аж под 2% годовых. Кто и как получить такой льготный кредит и на что его можно потратить – читайте вот тут. Очередная порция «печенек» была выдана и айтишникам – правительство расширило ипотеку для IT-специалистов. Получить льготную ипотеку теперь могут сотрудники всех аккредитованных IT-компаний, а не только получающих налоговые льготы. Также смягчены требования по доходу, максимальной сумме кредита и предельному возрасту заемщиков. Подробнее на РБК.

А вы знали, кстати, сколько надо зарабатывать для того, чтобы без проблем позволить себе выплаты по ипотечному кредиту? Выяснилось, что для комфортного обслуживания ипотеки семье москвичей понадобится ежемесячный доход в размере 153,4 тыс. руб. По данным экспертов, средняя величина рекомендованного семейного дохода для беспроблемных выплат по ипотечному кредиту с марта прошлого года снизилась на 6,6%. Подробности вот тут.

Льготные программы привели ипотеку в частный сектор, что не может не радовать. Как пишет «КоммерсантЪ», в 2022 году банки втрое увеличили объем ипотеки на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Росту способствовало распространение госпрограмм с низкими ставками. Тем не менее пока в общем объеме ипотечных кредитов приходится на ИЖС лишь около 5%. По мнению участников рынка, доля будет расти и способна достичь 50% при дальнейшей господдержке. Подробности здесь: Кредиты разошлись по домам – Газета Коммерсантъ № 14 (7459) от 26.01.2023 (kommersant.ru)

На этом, в общем-то, благостном фоне, Forbes рассуждает об ипотечном пузыре на русский лад. Ибо рекордный рост количества ипотечных кредитов и цен на новостройки заставил многих опасаться надувания ипотечного пузыря. Прочитать об этом можно вот тут: Ипотечный пузырь на русский лад: какие тревожные признаки есть на рынке недвижимости | Forbes.ru. Спойлер: аналог американского кризиса 2008 года России пока не грозит, но некоторые приметы перегрева имеются.  

Девелоперы жилья: жилье с кэшбэком, серьезные скидки, и диверсификация бизнеса ради льгот  

Девелоперам весь последний год приходится сложно, и, надо отдать должное, они постоянно находятся в поиске новых возможностей. После ужесточения Центробанком условий выдачи ипотеки с заниженной ставкой, участники рынка стали придумывать новые способы привлечения покупателей. Например, группа ПИК в своих проектах в Москве начала продавать жилье с кэшбэком в 15% от стоимости квартиры. Однако и в этом случае стоимость лотов оказывается выше, чем без возврата средств. Подробнее об этом тут: Ставки вышли бэком – Газета Коммерсантъ № 15 (7460) от 27.01.2023 (kommersant.ru)

Кстати, эксперты не исключают, что массовое распространение на рынке таких программ вызовет негативную реакцию ЦБ, который может расценить их как ипотечные сделки без первоначального взноса. Кэшбэк или дисконты – что лучше? О том, почему Level Group одним из первых в столице заявил программу дисконтов, дав этим старт демпингу на новостройки, можно прочитать в интервью «Ъ» совладельца компании Кирилла Игнахина: «Пора принять, что сверхмаржа — это не навсегда» – Газета Коммерсантъ № 14 (7459) от 26.01.2023 (kommersant.ru)

Из-за снижения спроса более чем вдвое на элитные новостройки в Москве крупные девелоперы стали задумываться о выходе из таких проектов. Так, MR Group могла переуступить реконструкцию части Кокоревского подворья на Золотом острове напротив Кремля структуре, связанной с бывшим топ-менеджером Tekta Group. Подробности тут: Девелоперы покидают Золотой остров – Газета Коммерсантъ № 13 (7458) от 25.01.2023 (kommersant.ru) Эксперты не исключают, что в этом году таких сделок на рынке станет больше.

Тем временем, застройщик жилья ГК «Гранель» собирается выйти в новый сегмент, заинтересовавшись программой мэрии Москвы по предоставлению льгот при переводе участков под жилищное строительство в обмен на строительство логопарков. Он планирует купить участок в Новой Москве, где можно построить складской комплекс на 80 тыс. кв. м стоимостью более 3 млрд руб. Подробнее об этом вот здесь: «Гранель» займет склад – Газета Коммерсантъ № 6 (7451) от 16.01.2023 (kommersant.ru) И да, участники рынка считают, что примеру девелопера последуют и другие компании.

Новостройки: готовое дешевле строящегося, инвесторы демпингуют и затоваривание бизнес-класса

Из-за роста цен на новостройки и распространения доступных ипотечных программ новые корпуса жилых комплексов часто оказываются дороже уже сданных. Более чем в половине (55%) жилых комплексов Московского региона выгоднее купить готовое жилье от инвестора, чем от застройщика в том же проекте. Подробнее об этом на РБК.

Как застройщики конкурируют со своими бывшими покупателями-инвесторами, что будет с массивом предназначенных для перепродажи квадратных метров и как правильно вести себя инвесторам — разбирался Forbes вот тут: Инвесторам — деньги, застройщикам — должники: кто и где покупает дешевые квартиры | Forbes.ru

На московском рынке жилых новостроек бизнес-класса наметились признаки затоваривания: при двукратном снижении спроса объем предложения квартир вырос на 30–45%. Чтобы удержать оставшихся на рынке покупателей, девелоперы сокращают среднюю площадь жилья, предлагая больше студий и однокомнатных квартир. Подробнее тут: Бизнес-класс нарезают помельче – Газета Коммерсантъ № 12 (7457) от 24.01.2023 (kommersant.ru)

Но вряд ли такая стратегия будет долгой, девелоперам так или иначе придется сократить число выходящих на рынок новых проектов. Хотя уже сейчас застройщики, пытаясь снизить риски, выставили на продажу только половину строящихся квартир. Среди регионов с высокой интенсивностью строительства жилья (более 1 млн кв. м в текущей стройке) по доле продаж квартир в новых проектах лидирует Москва. В столице из 114 тыс. квартир в продажу поступило 86 тыс. (75%). Подробнее вот тут.

Вторичка: цены снижаются, дисконты бьют рекорды и можно ли получить выгоду от проблемных активов

Скидки на вторичную недвижимость в Старой Москве в прошлом году достигли рекордных за пять лет значений. Дисконты были особенно характерны для второй половины прошлого года: продажи на вторичке фактически встали, собственники стали активно уступать в цене. В 2022 году средний размер скидки на вторичном рынке Старой Москвы составил 5–10%, что стало рекордным значением с 2017 года. В 2021 году средний дисконт был на уровне 3,3–4,8%. Снижение цен на вторичном рынке жилья и скидки будут сохраняться и в 2023 году, прогнозируют опрошенные риелторы. Подробнее об этом здесь. 

На каких условиях сейчас можно купить жилье на вторичном рынке, выяснял «Ъ». Заемщики смогут взять ипотеку на вторичном рынке жилья по ставке новостройки. Правда, такая возможность пока есть только у клиентов Сбербанка. Речь идет исключительно о залоговых объектах, именно их можно будет купить с сохранением ставки предыдущего владельца. Сколько можно сэкономить на такой недвижимости и есть ли спрос на проблемные активы – читайте вот тут: Залоговые квартиры сохраняют свою ставку – Коммерсантъ FM – Коммерсантъ (kommersant.ru)

Уехавшие граждане распродали квартиры по доверенностям. По итогам 2022 года половина сделок со вторичным жильем совершалась по доверенности, что стало максимальным показателем за всю современную историю российского рынка недвижимости. Это результат спешной продажи своих квартир через посредников россиянами, уехавшими из страны. Сделок могло быть и больше, но иногда ипотечные банки и страховые компании отказывались заключать их, опасаясь потенциальных рисков. Подробнее об этом здесь: Подписано — и с плеч жилье – Газета Коммерсантъ № 7 (7452) от 17.01.2023 (kommersant.ru)

Рынок арендатора: предложение растет – цены падают, а окраины дешевеют медленнее центра

Аренда квартир в Москве или Санкт-Петербурге продолжает дешеветь. По подсчетам «Дом.РФ», ставки аренды падали на протяжении трех месяцев, к декабрю они стабилизировались. В столице падение составило 19%, в Санкт-Петербурге — 13%. В абсолютных цифрах жилье в Москве стоит 65 тыс. руб. в месяц, а в Санкт-Петербурге — 35 тыс. руб. Подробнее об этом тут: Аренда остановилась в падении – Коммерсантъ FM – Коммерсантъ (kommersant.ru) Надежда на то, что в начале года ситуация изменится, не оправдалась.

Несмотря на восстанавливающийся спрос, цены продолжают снижаться. Отрицательная динамика сохраняется и на крупнейших региональных рынках страны — в Москве и Санкт-Петербурге. Тенденция прослеживается на фоне растущего объема предложения: число доступных квартир за год выросло на 70–86%. Активность на рынке поддерживают решившие переехать съемщики и несостоявшиеся покупатели жилья, которые отложили сделки на фоне дорожающей ипотеки или в ожидании дальнейшего снижения стоимости покупки квартир. Подробности тут: Квартиры не заполняются жильцами – Бизнес – Коммерсантъ (kommersant.ru)

Эксперты назвали районы Москвы, где в аренду сдается самое дешевое жилье. В основном это локации за МКАД или прилегающие к ней. Ценовой минимум отмечен в Царицыно, где недавно на время закрылось метро, а минимальная ставка аренды жилья в Старой Москве в январе 2023 года — 23 тыс. руб. в месяц. Подробнее об этом здесь.

Причем цены на аренду в центре Москвы упали сильнее, чем в среднем по городу. Средняя ставка предложения съемного жилья в столице за год снизилась примерно на 15%, в Центральном АО — больше чем на четверть. Максимальное снижение отмечено в ЦАО – 27,3%, а среди районов «отрицательно лидирует» Пресня, где аренда подешевела на треть (–33%). Подробнее на РБК.

Загород: девелоперы элитки активизировались, цены снижаются и пришло ли время строить самим  

Растущий спрос на загородную недвижимость в разгар пандемии убедил застройщиков активнее работать в этом сегменте. За год продажи начались в рекордном за 15 лет числе новых проектов, а объем первичного предложения вырос на треть. Подробности тут: Застройщики съехались на дачу – Газета Коммерсантъ № 10 (7455) от 20.01.2023 (kommersant.ru). Впрочем, далеко не все потенциальные покупатели готовы вкладываться в высокобюджетную загородную недвижимость в условиях неопределенности, что может существенно увеличить сроки реализации проектов.

Эксперты считают, что стоимость загородной недвижимости будет снижаться и в 2023 году. Согласно прогнозам сервиса «Авито Недвижимость», падение цен на такие объекты может составить 8-10%. Эта тенденция связана со спросом, отмечается в исследовании портала. По итогам четвертого квартала 2022-го интерес россиян к покупке загородного жилья снизился на 17%, при этом спрос на частные дома уменьшился на 13%, а на дачи — на 34%. Меньше всего пострадали таунхаусы, интерес к которым упал всего на 3%.Загородная недвижимость теряет в цене – Коммерсантъ FM – Коммерсантъ (kommersant.ru)

Ну раз уж цены действительно снизились, в том числе и на стройматериалы, имеет смысл перед началом сезона посчитать, стоит ли в этом году начинать строительство своего дома. Вместе с экспертами эту задачу решали журналисты «РБК-Недвижимость», ориентируясь на стоимость строительства, ситуацию с подрядчиками и доступность кредитов. Подробнее об этом вот тут.
Спойлер: откладывать не стоит, но нужно помнить об инфляции и правильно планировать бюджет.

Ну, и о том, где и за сколько в Подмосковье можно купить недорогую дачу, можно прочитать вот тут. Выяснилось, что минимальные цены на такие объекты начинаются от 250–300 тыс. руб. За эту сумму можно купить дом под снос в старом СНТ. Приличные, но бюджетные варианты будут стоить 3–4 млн руб. Расположены они далеко от МКАД на востоке и юго-востоке области

Коммерческая: ввод складов и БЦ сократится, торгцентры ждут новые бренды, а покупатели – стрессовые активы

Из-за падения спроса на логопарки Москвы и Подмосковья объем ввода такой недвижимости в 2023 году может сократиться минимум на 18%. В прошлом году международные компании, ушедшие из РФ, освободили складские помещения, и арендаторы занимали эти площади, перестав заказывать новые объекты. Эксперты ожидают, что и в этом году интерес арендаторов по-прежнему будет направлен на готовые логопарки. Подробнее об этом тут: Склады не сразу строились – Газета Коммерсантъ № 16 (7461) от 30.01.2023 (kommersant.ru)

Масштабные планы офисного строительства тоже может скорректировать кризис. Хотя на рынке офисов Москвы растет вакантность площадей и снижается стоимость аренды, девелоперы заявили о реализации новых проектов совокупно на 450 тыс. кв. м. Из них 80% приходится на объекты класса А — самого пострадавшего в кризис сегмента рынка недвижимости. Однако консультанты сомневаются, что в столице появится анонсированный объем новых бизнес-центров. Заявить не значит заселить – Газета Коммерсантъ № 14 (7459) от 26.01.2023 (kommersant.ru)

За три последних года уровень обеспеченности жителей крупнейших городов России торговой недвижимостью вырос на 7,4%, до 507 кв. м на 1 тыс. жителей. Наибольший рост зафиксирован в Перми, в то время как в Уфе этот показатель, напротив, сократился. Хотя средняя обеспеченность площадями в России все еще заметно ниже европейской, активного ввода новых объектов в ближайший год консультанты не ждут. Для того чтобы вернуться к инвестициям в торговую недвижимость, для девелоперов важны рост доходов населения и рост числа присутствующих на рынке брендов. Торгцентры расширяются в регионах – Газета Коммерсантъ № 11 (7456) от 23.01.2023 (kommersant.ru)

Тем временем большинство ритейлеров из Турции, Китая и Индии, заявлявших об открытии своих магазинов в РФ, пока так этого и не сделали из-за сохраняющихся сложностей с логистикой. Сокращение числа сетей снижает обеспеченность товарным разнообразием, отмечают эксперты. Хотя более половины россиян пока этого не заметили: они считают, что в торговых центрах и онлайне до сих пор достаточное количество разнообразных магазинов. Подробнее тут: Розничные бренды не доходят до России – Газета Коммерсантъ № 8 (7453) от 18.01.2023 (kommersant.ru)

Надежда на отечественных производителей тоже не оправдалась. В частности, популярная в конце 1990-х годов российская сеть магазинов джинсовой одежды Westland готовится свернуть бизнес. Компания закрыла интернет-магазин и большую часть розничных точек, распродавая остатки коллекций. Ассортимент Westland многие годы не менялся, из-за чего бренд мог растерять часть потребителей и не выдержать конкуренции. Подробности вот здесь: Westland сворачивает джинсы – Газета Коммерсантъ № 8 (7453) от 18.01.2023 (kommersant.ru)

Тем временем стрессовые активы стали лидерами продаж недвижимости на торгах. Такие данные по итогам прошлого года представил Российский аукционный дом. Речь идет о залоговых объектах или имуществе банкротов. Реализация проблемных активов заняла 80% от общего объема. В деньгах это 85 млрд руб. В число крупных сделок вошла продажа нескольких торговых центров в Москве и области. Подробнее об этом тут: Стрессовые активы вышли вперед – Коммерсантъ FM – Коммерсантъ (kommersant.ru)

«Поуехали»: возможности и риски ОАЭ, турецкий гамбит и конфискация с подтекстом

О том, почему наши соотечественники приобретают жилье в ОАЭ, после новогодних каникул писали многие СМИ. В 2022 году россияне рассматривали Дубай в качестве «запасного аэродрома» и возможности заработать на квадратных метрах, покупая как небольшие студии, так и роскошные виллы. В итоге россияне стали самыми массовыми покупателями дубайской недвижимости среди нерезидентов, а каждый второй российский покупатель недвижимости в Дубае — бизнесмен
Подробнее об этом можно прочитать тут Россияне перебираются в Дубай – Коммерсантъ FM – Коммерсантъ (kommersant.ru) и тут.

Именно Дубай в отличие от массовых Грузии, Армении и Турции оказался местом, куда перебирался средний и большой бизнес, включая многих топ-менеджеров, а следом — поставщики услуг для него. “Ъ” разбирался, с какими возможностями и трудностями сталкиваются предприниматели в Дубае: Эх, Дубаюшка, ухнем – Газета Коммерсантъ № 15 (7460) от 27.01.2023 (kommersant.ru)

Но не Дубаем единым, как говорится. Вместе с экспертами «РБК-Недвижимость» разбирается, в чем причины популярности турецкого рынка недвижимости среди россиян и сохранится ли высокий спрос в 2023 году. Подробнее тут.
Кстати, у состоятельных россиян всегда есть выбор. Даже если им наскучат ОАЭ и Турция, то можно будет отправиться в город, специально созданный для богатых – футуристический Киберсити с небоскребами, роскошными виллами и собственной электростанцией, который станет новой столицей Зимбабве. Подробнее об этом тут.

Конфискация имущества уехавших россиян – одна из самых обсуждаемых в январе тем, и это «событие в развитии». Спикер Госдумы Вячеслав Володин предложил конфисковывать имущество «негодяев», критикующих свою страну, и эту идею сразу поддержали в Совете федерации. Инициатива может привести к пересмотру одного из базовых запретов, заложенных в действующем Уголовном кодексе. Подробнее тут: Релокация с конфискацией – Газета Коммерсантъ № 6 (7451) от 16.01.2023 (kommersant.ru)

Пока, вроде бы, законодательных подвижек на эту тему нет, разве что инициатор готов дифференцировать подход к возможной конфискации. По его словам, среди уехавших есть как те, кто «сидят, молчат», так и те, кто «страну поливают грязью», и власти обязаны реагировать на действия последних. Подробнее об этом здесь: Володин предложил дифференцировать подход к конфискации имущества уехавших россиян | Forbes.ru, а о причинах – тут: Конфискация с подтекстом: почему возник вопрос об имуществе уехавших россиян | Forbes.ru

Оставшиеся пока могут отдохнуть на российских горнолыжных курортах, где, правда, цены на размещение серьезно выросли за последний год. Например, стоимость суток в приэльбрусском Терсколе подорожала на 35%, до 6,3 тыс. руб, а самые дорогие, как ни странно, оказались даже не курорты Кавказа, а Подмосковье. Подробнее об этом можно прочитать вот здесь.

А журнал REPА продолжит наблюдать за новостной повесткой.