Льготная государственная ипотечная программа, призванная поддержать строительную отрасль в период пандемии коронавируса, была запущена российским Правительством в апреле 2020 года и в первоначальном виде просуществовала до 1 июля 2021 года. С этого момента условия предоставления льготной ипотеки существенно изменились, а ее актуальность для Москвы и Московской области, ввиду дальнейших ограничений на максимальный размер ипотечного кредита, упала.

Одним из последствий завершения первого этапа льготной ипотеки на сегодня стало существенное снижение предложения жилья комфорт-класса в Москве со сроком сдачи в ближайший год. Сегодня на рынке преимущественно представлены объекты бизнес-класса и премиального уровня. Как будет развиваться ситуация, куда дальше будет двигаться рынок жилья комфорт-класса, останется ли локация объекта приоритетом для покупателей, и как существующие тренды повлияют на решение о покупке?

Комфорт устремился в область

Дефицит подходящих участков, новые правила изменения вида разрешенного использования в Москве, в также растущая себестоимость строительства заставляют девелоперов все чаще задумываться о целесообразности реализации новых проектов комфорт-класса в пределах Москвы из-за неопределенной экономической эффективности, граничащей с отрицательной маржинальностью. Ликвидных земельных участков с каждым годом становится все меньше, их стоимость продолжает расти, а покупатели предъявляют к будущему жилье повышенные требования – это касается как качества самого строительства, так и инфраструктуры жилого комплекса.

Чтобы возвести ЖК, отвечающий сегодняшним требованиям, застройщик должен не только найти подходящий земельный участок, но и взвешенно оценить все возможные риски и скрупулезно просчитать экономическую модель будущего ЖК, и только после этого, принять бизнес-решение –  какой именно ЖК оптимально возвести на данном участке, какими качественно-количественными характеристиками он должен обладать? Последние два года в Москве наблюдается явная тенденция, когда девелоперы делают выбор в пользу проектов бизнес- и премиум-класса, что, прежде всего, позволяет сохранить целевую маржинальность проекта и обосновать целесообразность строительства инвесторам.

Так что же может ждать рынок жилья в перспективе 5-10 лет? Уже сейчас можно наблюдать, как новые объекты комфорт-класса располагаются все дальше от центра столицы. Это сложившийся тренд. Девелоперы продолжают активно приобретать земельные участки в ближайшем Подмосковье, делая ставку, в том числе, и на реализацию проектов, в соответствии с концепциями работы и жизни в Московской области, без ежедневных поездок в центр Москвы. В среднесрочной перспективе практически все девелоперы объектов комфорт-класса будут вынуждены уйти в область, а новостройки Москвы будут представлены, в основном, проектами бизнес-класса и выше.

Не стоит также забывать, что в ближайшей перспективе московский рынок ждет выход большого количества квартир в рамках реализации программы реновации. Власти обещают, что новые жилые комплексы пройдут несколько уровней контроля качества. «Переселенцы» должны получить квартиры, соответствующие последним стандартам, предъявляемым к жилью комфорт-класса. Это означает, что и сам город может стать конкурентом для тех девелоперов, которые работают в Москве.

При этом покупатель может даже выиграть, приобретая квартиру комфорт-класса не в Москве, а в области. Прежде всего, благодаря тому, что девелопер может позволить себе реализовать на объектах целый комплекс качественных характеристик, больше свойственных бизнес, а не комфорт-классу.  Как правило, экономическая модель проекта в Московской области не такая «сложная», и девелопер может реализовать более премиальные решения в части инфраструктуры и архитектуры, что значительно сложнее сделать в Москве, в том числе, из-за крайне ограниченной площади участков.

Именно поэтому мы, например, приняли на себя обязательство на всех новых проектах руководствоваться собственным стандартам качества жилья ILIKE. Благодаря их внедрению новые жилые комплексы компании приобретают ряд дополнительных премиальных характеристик: благоустроенные и закрытые от автомобилей дворы, реализованные по принципу сплошного безбарьерного доступа, подключение к муниципальной системе видеонаблюдения «Безопасный регион» и многим другим.

Кстати, именно запуск в Московской области этой комплексной программы уже в ближайшее время должен существенно повысить уровень безопасности районов, ранее считавшихся более «сложными», чем столичные.

Новые тренды и решения

Необходимо заметить, что уход застройщиков жилья комфорт-класса в область совпал и с изменившимися предпочтениями у покупателей. Работающее население до сих пор не возвратилось к прежнему ритму жизни – многие продолжают работать из дома, а посещение общественных мест и мероприятий сильно «просело». Девелоперы все больше задумываются о проектировании коворкингов на этапе строительства. Люди с удовольствием стали проводить больше времени рядом и внутри своего дома, а значит и у застройщиков появилась дополнительная мотивация улучшать среду для жизни, делать ее более качественной и продуманной.

Именно поэтому девелоперам необходимо обращать внимание на жителей своих ЖК, изучать их жизненные цели и интересы. Сегодня обычна ситуация, когда жители нового ЖК создают общий домовой чат, затем дополнительные чаты по подъездам или секциям; следующим шагом являются чаты уже по интересам (спорт, животные, бизнес и т.д.). Около года назад в качестве эксперимента мы начали помогать жителям знакомиться друг с другом, используя для этого социальные сети: ведь часто соседи, сами того не зная, имеют общие интересы и даже могу быть друг другу полезны. Вы удивитесь, как много талантливых и ярких людей живет в каждом нашем ЖК!

К чему я веду? Девелоперам давно пора принять за правило систематизировать информацию о покупателях квартир в ЖК еще на этапе оформления сделки (с полного согласия последних, разумеется, — закон о защите персональных данных никто не отменял). Таким образом, девелопер может использовать это как при формировании отдельных маркетинговых стратегий (количественно-качественный портрет покупателя конкретного ЖК), так и при реализации программ кооперации в социально-бытовой сфере между застройщиком и жителями ЖК с активной жизненной позицией. Это часть столь популярного сейчас ESG-подхода корпоративной ответственности.