Не спешите хоронить офисный рынок
Любимая тема многих экспертов и аналитиков – предсказывать, что будет в момент, когда рынок столкнулся с очередным кризисом. Самые громкие заявления делают скептики, которые начинают «хоронить» офисный рынок при малейших предпосылках кризиса, даже если наблюдается небольшое снижение спроса.
Все кризисы имеют общие черты, но это не значит, что они одинаковы, и что релевантно говорить «сколько раз мы это уже переживали». Сегодня мы находимся в уникальной ситуации, в которой офисный рынок не оказывался никогда за всю историю своего существования. Но в одном я безоговорочно уверен – рынок жив, он выстоит все сложности и продолжит свое развитие.
Прогнозировать с высокой точностью, каким будет рынок через 3-5 или, тем более, 7 лет, просто невозможно, хотя бы потому, что мы не имеем малейшего представления, как будет развиваться политически-экономическая ситуация, и в каких временных рамках. Но давайте попробуем оценить разные тренды развития и побудем немного в роли провидцев.
С конца февраля 2022 года начался основной тренд текущего рынка, а именно – уход международных компаний из России. Эти уходы, какие бы они не были (продажа бизнеса, ликвидация или сокращение), привели к серьезным изменениям текущих договоров аренды – как правило, расторжениям или значительным сокращениям. Пик этого тренда пришелся на четвертый квартал 2022 года, и он продолжает свое развитие. Но с каждым месяцем текущего года его влияние на рынок будет сокращаться.
С мая 2022 года мы увидели резкое восстановление активности. Если и говорить о каком-то положительном факторе этого кризиса, то это – оперативный рестарт спроса. Такой тренд отмечают многие специалисты. Восстановление спроса было переменным на протяжении всего времени, но можно смело говорить, что бизнес решил долго не ждать. Очевидно драйвером активности стал теперь российский бизнес, но при этом в сегменте класса А появилось очень много новых названий.
Связано это, прежде всего, с двумя факторами – это те компании, которые сильно улучшают качество своего офиса, то есть так называемый «качественных переезд», а также это те компании, которые из-за реструктуризации рынка увеличивают долю в своем сегменте бизнеса и, соответственно, расширяют штат сотрудников. Также большую долю активности создают компании, занимающиеся оптимизацией своих затрат.
Из-за наличия предложения на рынке, а также непростой экономической ситуации, основной тренд новых запросов – это поиск офиса с уже готовой отделкой. Но, несмотря на такой строгий запрос, более 50% компаний сталкивается с необходимостью дополнительных затрат на адаптацию помещений под свои нужды. Поэтому многие уже начинают понимать, что помещения «в бетоне» — это не так страшно. Возвращению к «бетону» помогает стабилизация на рынке строительства офисов, а также значительное снижение расходов на их отделку по сравнению со вторым и третьим кварталом 2022 года.
В условиях неопределенности и постоянно меняющейся внешней ситуации арендаторы испытывают потребность в гибкости, им нужны более краткосрочные и менее строгие договоры. Это уже привело к сокращению сроков аренды от привычных пяти лет до трех, а иногда короче. Но именно этот фактор значительно сокращает сроки экспозиции и даже помогает сторонам быстрее договориться по условиям, ведь теперь договор – не на «всю жизнь».
Но главное остаётся неизменным – люди хотят работать в комфортных условиях. Т.е. не только сидеть на удобном стуле, но и дышать свежим воздухом, иметь возможность сочетать работу со своими делами, и находить правильный для себя жизненный баланс. Именно такие условия труда компании хотят создать для своих сотрудников. Поэтому даже самые сложные кризисы качественные объекты переживают с наименьшими потерями – на них всегда есть спрос.
Этот тренд мы наблюдаем на примере нашего офисного парка «Комсити». Несмотря на то, что нам пришлось расстаться с парой международных компаний, а новая экономическая ситуация внесла корректировки в текущие договоры аренды, мы ни разу не видели прекращение интереса к нашему объекту. До начала 2022 года – за полгода до окончания строительства второй очереди – мы подписали шесть договоров, а уже сейчас, в начале 2023 года, сданы еще более 10 тыс. кв. м. Показателем качества, с моей точки зрения, является именно постоянный спрос, ну, и, конечно, умение адаптироваться под нужды новых клиентов. Такие объекты и будут основой будущего рынка и через три, и через пять, и через десять лет.
Предсказать другие, более мелкие, детали мне кажется невозможным, главное именно в том, что мы сейчас наблюдаем это движение – рынок не замер, рынок не просто «дергается», а продолжает свое естественное развитие. Именно это и дает более оптимистичные показатели, чем все ожидали в начале 2022 года. При сохранении вышеуказанных трендов можно рискнуть и предположить, что в конце 2024 года и в 2025 году рынок ждет новый этап развития, новый «бум» и нам снова придется столкнуться с дефицитом качественных офисных площадей. Остается только подождать и увидеть.
