Позитивные склады: что будет с рынком складской недвижимости
Не секрет, что склады – один из наиболее популярных сегментов коммерческой недвижимости. Можно долго спорить о том, насколько медленно или быстро растёт привлекательность сектора; но фундаментальные факторы, лежащие в основе востребованности складов, остаются неизменными.
Последние годы этот сегмент коммерческой недвижимости характеризовался одной из самых низких вакансий, особенно по отношению к торговым центрам и офисной недвижимости. Этому способствовали известные факторы; в частности, связанные с пандемией ограничения вынудили в 2020 году большую часть операторов и их клиентов держать большие объёмы товарных запасов на складах. Что спровоцировало интерес к складской недвижимости, и, соответственно, рост спроса на них. Последовавший затем ажиотажный рост стоимости строительных материалов и рабочей силы привели к ограниченному предложению на рынке складов в силу более затратной себестоимости строительства по сравнению с другими объектами недвижимости и накоплению отложенного спроса.
Текущие геополитические события также увеличивают спрос на складском рынке. После небольшой паузы, которая потребовалась операторам в 2022 году для корректировки своих бизнес-стратегий, интерес к складам стал снова подогреваться по целому ряду факторов, как в силу необходимости создавать товарные резервы, так и благодаря процессам изоляции нашей экономики. В качестве примера можно привести автомобильные запчасти: операторы накапливали товары на складах, что требовало дополнительных складских площадей.
Конечно же, огромное влияние на складской рынок оказывает бурное развитие e-commerce. Каждый из нас всё больше и больше товаров покупает через онлайн-площадки, сокращая трату своего времени на традиционный шопинг. Мы все видим, что GMV маркетплейсов растёт опережающими темпами от года к году. Это требует от игроков e-commerce наращивания своей логистической инфраструктуры такими же опережающими темпами. Что не может не переполнять и без того полную корзину спроса на рынке складской недвижимости.
Уже в 2023-2024 году мы увидим активный рост сегмента built-to-suit, в котором накопился довольно большой отложенный спрос из-за высокой стоимости строительства в 2021 году и волатильности сегмента в 2022-м. Отдельно стоит отметить сегмент Light Industrial, который существенно мал относительно классических складов, но активно развивается. Нарушение экономических цепочек поставок товаров требуют восполнения недостающих компонентов, что создает условия для организации небольших производств и требует новых качественных складских площадей. Этот сегмент поддерживается государством, предоставляющим низкими условиями по кредитованию.
Все вышеперечисленное дает нам основание прогнозировать низкую вакансию на рынке складской недвижимости в 2023-2024 годах и быстрое развитие этого сегмента. А названные факторы позволяют заявлять о более долгосрочной стабильной синергии. Для долгосрочных инвестиций в складскую недвижимость следует выбирать качественные объекты класса «А», так как это стандартный продукт, понятный для арендаторов. Важным в недвижимости, не только складской, является и локация.
Инвестировать в склады можно различными способами и в различных стратегиях. Оставляя за скобками опции девелопмента, возможно приобрести как готовый склад, так и его часть. Безусловно, самостоятельная покупка склада требует значительного капитала и экспертизы в недвижимости.
Альтернативным вариантом являются коллективные инвестиции, которые позволяют использовать экспертизу профессиональных управляющих компаний и получать стабильный доход от качественной складской недвижимости. Вход для инвесторов в коллективные инвестиции возможен с существенно меньшим чеком по сравнению с самостоятельной покупкой. Исследования показывают, что сегмент коллективных инвестиций набирает все большую популярность, что подтвердил и 2022 год.