6fc44c7d7159de99f44d3a6b5215132f_user_pic-1

Чтобы покупателю защитить свои интересы в деле о банкротстве должника-банкрота  и сохранить за собой право собственности на приобретенный объект недвижимости необходимо выстраивать правильную линию защиты. В судебной практике выработано несколько подходов, которые позволяют защитить права приобретателя и которые мы используем в своей работе.

Пять основных и базовых: рыночная стоимость, улучшения объекта, бремя содержания, отсутствие заинтересованности, финансовые возможности покупателя. 

Наиболее часто конкурсный (при банкротстве компаний) или финансовый управляющий (при банкротстве физических лиц) подает заявление об оспаривании сделок по продаже должником имущества. Это необходимо для защиты интересов кредиторов и пополнения конкурсной массы, из которой удовлетворяются требования. Под оспаривание попадают и сделки совершенные должником по отчуждению (продаже или дарению) недвижимости.

Пунктом 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве установлено, что сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении.

Чтобы покупателю защитить свои интересы в суде и сохранить за собой право собственности на приобретенный объект недвижимости необходимо выстраивать правильную линию защиты.

В основу защиты по таким делам мы закладываем следующие концепции и доводы:

1. Стоимость недвижимого имущества соответствовала рыночной

Доказательством реальности рыночной стоимости будет оценка, проведенная либо на дату совершения сделки, либо при предоставлении отзыва на заявление об оспаривании сделки. Суды часто назначают судебную экспертизу по определению оценки стоимости объекта на дату продажи. Предпочтительнее, если такая оценка будет предоставлена стороной покупателя с отзывом.

2. Были произведены значительные улучшения объекта

Значительные улучшения, которые были произведены новым собственникам недвижимого имущества будут свидетельствовать о его реальном владении, увеличении стоимости приобретенного объекта и доказывать его добросовестность. В целях судебной оценки стоимости необходимо, предоставить в суд как можно больше доказательств (договоров подряда, квитанций, накладных и т.п.), подтверждающих улучшение имущества. Это же следует просить учесть при проведении судебной оценки, поскольку стоимость имущества может увеличиться в разы, а это является важным критерием для оценки равноценности.

3. Предоставлены доказательства бремени содержания

Систематические платежи за коммунальные услуги, аренду или иные расходы, носящие обязательный характер, оплачиваемые новым собственником или третьим лицом по его поручению будут доказательством реальности владения. Если объект сдается в аренду, то договоры аренды также могут стать доказательством по данному пункту.

4. Участники сделки не являются родственниками или заинтересованными лицами

Отсутствие родственных связей, как правило презюмируется судами, но не стоит оставлять без внимания необходимость доказать отсутствие заинтересованности. Отсутствие заинтересованности может быть доказано объявлениями о продаже, размещенными в открытом доступе, публичными предложениями должника о продаже. Отсутствие связей должника и приобретателя в силу работы в разных местах или ведение разного непересекающегося бизнеса тоже может являться доказательством.

5. Покупатель имел возможность приобрести объект

Основание, которому суды уделяют большое внимание и проверку. Доказательством могут служить выписки со счета, справки о доходах, налоговые декларации или договоры продажи имущества, от реализации которого были получены средства на приобретение спорного объекта. Доход супругов, в случае покупки объектов физическими лицами также будет доказательством наличия финансовой возможности совершения сделки.

Суды хорошо воспринимают, когда на каждый довод конкурсного управляющего, находится несколько доводов и доказательств в защиту своей позиции. Чем больше доказательств будет предоставлено, тем более убедительным будет позиция, которая приведет к желаемому результату.