Рекордное число ипотечных кредитов на фоне роста стоимости недвижимости

Строительство в России — рекордное число ипотечных кредитов на фоне роста стоимости недвижимости 

В аналитическом исследовании представлены данные по многоквартирной застройке, индивидуальному строительству, коммерческой недвижимости, ситуации на проектном рынке и digital-маркетинге на рынке недвижимости, а также портрет потребителя жилья. В 2020 году и первой половине 2021 года отмечаются две основные тенденции — рост стоимости строительных материалов, за которым следует рост цен на недвижимость, а также рекордные 1,7 млн ипотечных кредитов благодаря льготной ипотеке. 

Рекордные 1,7 млн ипотечных кредитов на 4,2 трлн рублей выдано в России в 2020 году, по данным ЦБ. Высокий спрос на ИЖК поддерживался снижением ипотечных ставок и размера минимального первого взноса с 20 до 15%. Около трети прироста было обеспечено программами льготного кредитования, в том числе программой «Льготная ипотека 6,5%», в рамках которой  с момента ее запуска заемщики получили около 575 млрд руб.

Такие меры правительство внедрило в связи с пандемией и связанных с ней ограничений. Затяжной экономический кризис заметно снизил платежеспособность населения. Он привел к снижению реальных доходов населения при параллельном росте цен на недвижимость (+20%). Такие меры, как субсидирование ипотеки (до 1 июля 2021), имеют временный эффект. Они не влияют на среднесрочные или долгосрочные перспективы рынка. Так как если у людей меньше денег, то они меньше покупают квартир. В этой связи, привнести оптимизм в рыночные ожидания может только фундаментальное улучшение экономики.

Рост себестоимости жилищного строительства, а следом и цен на жилье, провоцирует рост цен на строительные материалы. В 2021 году рост цен на строительные и отделочные материалы продолжился. Наиболее значима эта тенденция для сегмента Hard, например, цена на дерево только в начале года выросла на 40%, стоимость металлочерепицы – на 21,6% и т.д.

На рынке строительства многоквартирного жилья происходят изменения после введения эскроу счетов. На 7,5 п.п. выросла доля проектов с использованием счетов эскроу за II квартал 2021 г., что на 2,9 п.п. больше прироста за II квартал 2020 г. Объем жилищного строительства с использованием счетов эскроу (на 01.07.2021) составил 63,5 млн кв. м (64,9%). Уже в конце 2021 года более 80% жилья будет строиться с использованием счетов эскроу.

Во II квартале 2021 года в стадии строительства находилось 97,9 млн кв. м многоквартирного жилья, прирост к I кварталу составил 6,5 млн кв. Также увеличились объемы жилищного строительства. Это связано с ростом объема запусков новых проектов многоквартирного жилья: 13,3 млн кв. м жилья запущено за II квартал 2021 г.

После ограничительных мер россияне стали больше ценить преимущества индивидуального дома — 40 % граждан назвали загородные дома наиболее предпочтительными объектами для проживания. Этим можно объяснить то, что объемы строительства частных домов в России за 2020 год увеличились в 1,5 раза. ИЖС и малоэтажные дома до 4-х этажей составляют 50% от общего объёма ввода жилья (порядка 41 млн. кв.м.). Для сравнения, в 2019 году ввод индивидуальных домов составил 38,5 млн кв. м. или 47% общего ввода. Однако развитие ИЖС тормозят отсутствие коробочного продукта с необходимой инфраструктурой, дополнительные издержки банка на оценку дома, крайне низкий процент сделок с ипотекой. Доля сделок с ипотекой на рынке не превышает 5% по сравнению с 50–70% в сегменте многоквартирных домов.

Рынок коммерческой недвижимости также показал рост. Общий объем инвестиций в коммерческую недвижимость за I полугодие 2021 года составил 109,7 млрд руб. Это прирост 17% к I полугодию 2020 года. Позитивные результаты I полугодия обусловлены общим оживлением рынка недвижимости и частичным экономическим восстановлением, а также крупными сделками в наиболее активных сегментах: участки под девелопмент (50%) и складские объекты (18%). По итогам года объем инвестированных средств может оказаться столь же высоким, как в 2011, 2016 и 2019 годах – около 250-270 млрд руб. При том что структура инвестирования с тех пор заметно скорректировалась в сторону лидерства сегмента площадок под девелопмент.

Текущую ситуацию на проектном рынке отражают следующие тенденции: рост конкуренции среди проектировщиков, демпинг ценообразования в отрасли, укрупнение проектных организаций. Важность этапа проектирования можно объяснить следующими цифрами: 15% бюджета проектов развития городских территорий тратят на исправление ошибок при проектировании, а 50% изменений проектов связаны с их недостаточно тщательной проработкой на начальных стадиях. Поэтому на государственном уровне занялись регулированием этого вопроса.

С 1 января 2022 года, за исключением проектов в интересах обороны и безопасности государства, для застройщиков будет обязательно введение BIM-моделей объектов капитального строительства. По данным исследования компании PlanRadar на март 2021 года в России с 7 до 12% выросло число застройщиков, использующих многомерное моделирование. Помимо использования BIM-технологий, изменить ситуацию в лучшую сторону можно с помощью внедрения новых энергоэффективных и экологичных технологий и материалов и проведения отраслевых деловых мероприятий.

Технологии – одно из важнейших направлений развития строительных компаний и рынка жилья в целом. Сейчас активно идет процесс диджитализации продаж — развитие онлайн-технологий оформления сделок, виртуальных туров просмотра квартир. Также происходит внедрение в инфраструктуру жилья современных систем комфорта и контроля безопасности – систем «Умный дом» и т.п.

Стоит отметить основные digital-тренды на рынке недвижимости: конструкторы для усиления web-сайтов застройщиков; инструменты для удаленной презентации объектов; сервисы, позволяющие упростить коммуникацию между участниками рынка; технологии в строительстве и управления недвижимостью, такие как софт для проектирования, ПО для анализа участков под строительство, сервисы для управления недвижимостью с интеграцией технологий «умного» жилья, ИИ и другие инновации.