20-е годы XXI века как никогда требуют от компаний умения перестраивать бизнес-процессы: этот тезис подтвердила еще пандемия COVID. Для девелоперской отрасли эпидемия в результате обернулась благом: да, выросли цены на материалы и оплату труда рядовым рабочих, но вырос и спрос — благодаря льготной ипотеке — и уровень цифровизации. Сделки стали проводиться быстрее, улучшилась координация сотрудников. Но главное позитивное изменение, которое принес COVID и которое станет флагманским преимуществом в 2022 — это человекоцентричная среда застройки.

Интересно наблюдать за историческими изменениями в девелопменте: коронавирус ускорил закрепление тренда на «человечные дома» в противовес «человейникам» нулевых-десятых. Так, девелоперы отмечают, что в связи с локдауном и удаленной работой в 2020 увеличился спрос на квартиры с балконами и отдельными гостиной и кухней. Также популярнее стали дома с развитой внутренней инфраструктурой — это и коммерческие помещения, и детские площадки, и беседки для барбекю. В феврале 2022 всего 53% всех работающих россиян с опытом удаленки считали свое жилье подходящим для такого формата, при том более трети российских семей признавали, что хотят улучшить жилищные условия.

Полицентричность жилья — это одна из важнейших его характеристик, которая также помимо широты предложения закрывает потребность в безопасности: «все нужное рядом» — это не просто заезженный слоган, он несет в себе традиционалистский посыл — «мой дом — моя крепость». Строить целые города вместо одиноких башен — новый путь российских застройщиков. Например, проект городского, даже не районного уровня, расцветает сейчас в Петрозаводске: в рамках стратегического проекта по развитию прибрежных зон Петрозаводска «Город у воды» «Баренц Групп» выступила девелопером нового экологически чистого жилого района. Тем не менее, каждый крупный проект может поставить в тупик: наличие общественного пространства для всех без исключения жителей города могло подчеркнуть широту предложения, но нивелировать преимущество в безопасности. Решение было найдено при разработке бренда — аутентичное название TALOJÄRVI сочетает в себе тепло родного дома (talo-) и силу притяжения Онежского озера (-järvi), выраженные на языке предков. Благодаря этой укорененным и знакомым с детства нотам карельской идентичности житель чувствует «своими» и общественные пространства. Их он будет рад показать друзьям и знакомым, как будто воплощая традицию «родовых гостеваний», suguvastavundu – но в новом прочтении.

Продолжая тему безопасности, поговорим об еще одном потребительском тренде: как ни странно, даже в периоды турбулентности россияне сильно «привязаны» к месту своего проживания: например, во время самоизоляции 90% не задумывались о смене места жительства. Устойчивые социальные связи и привязанность к локации — два главных столпа, на которых держится стабильный спрос на недвижимость. Тем не менее, общая симпатия к месту своего проживания не отменяет его критики. По мнению россиян, улучшать необходимо не только собственные жилищные условия, но и населенные пункты в целом: развит запрос на экологизацию городов и расширение рекреационных зон. Наиболее актуальными проблемами, свойственными российским населенным пунктам, являются: социальная инфраструктура, локальные рынки труда, безопасность районов, состояние дворов.

При этом наиболее критичная к изменениям в городской среде молодежь — именно тот сегмент, который станет актуальным в ближайшие пару лет.

Действительно, на рынке недвижимости сейчас наблюдается существенное омоложение платежеспособной аудитории: прежде всего это высокооплачиваемые IT-специалисты, представители digital-профессий. Переориентация на молодежь выражается у девелоперов в двух похожих, но различных парадигмах. Первые создают прогрессивные, выделяющиеся из общей массы предложения проекты, например, как ЖК «Графика», отличающийся нестандартным архитектурным решением и концепцией «свободы от стереотипов». «Графика» — это новая архитектурная доминанта Девяткино, которая благодаря комплексному благоустройству и оригинальным элементам, становится точкой притяжения для новой урбанистической интеллигенции.

Другой сегмент девелоперов предпочитает опираться на общий подход к застройке: например, новый игрок на рынке, застройщик Fizika, в качестве основной цели выделяет развитие архитектурного облика Петербурга. Пока исключительно петербургский застройщик искренне вдохновлен красотой родного города и намерен выводить на рынок проекты, отличающиеся не только безопасностью и энергоэффективностью технологий, но и соответствию глубокой концепции развития городской среды. Именно сохранение величественного облика города как концептуальное решение позволяет закрепиться в потребительском тренде на улучшении качества городской среды.

Обращаясь к спросу в целом, сейчас на рынке недвижимости ситуация не из простых. Турбулентная ситуация в стране еще в январе заставила подскочить показатели по сделкам, несмотря на то, что январь — традиционно неактивный, «праздничный» месяц. В январе 2022 столичный «Росреестр» зарегистрировал 10,2 тысяч ДДУ — это на 35% больше, чем в январе 2021 и на 54,6% больше, чем в январе 2020.

Недвижимость в России всегда считалась надежным средством инвестирования в период турбулентности: нынешний ажиотажный спрос, например, почти полностью повторяет события 2014 года. В 2014 году всплеск спроса за год наблюдался дважды — в начале года в связи с присоединением Крымского полуострова и в ноябре-декабре в связи с обвалом рубля. Тем не менее, высокий спрос на недвижимость тогда оказался краткосрочным, а сейчас с повышением ключевой ставки ЦБ ожидается, что в ближайшие месяцы рынок будет стагнировать. В 2021 году доля ипотеки при покупке жилья в Петербурге и пригородах, например, составила 77%, в Москве чуть меньше — около 65-70%.

Но, опять же, неподъемные ставки по ипотеке — это не приговор, считают на рынке. Во-первых, современная недвижимость — это не просто вложение средств, которое не приносит выгоды: среда застройки, ориентирующаяся на перспективу, создает ту самую ценность, которую можно вырастить в валюте. Правильно выстроенная концептуальная среда, постоянно развивающаяся при участии застройщика, это постоянный рост ликвидности недвижимого актива. На это застройщикам стоит обратить внимание. Во-вторых, нельзя забывать, что банковская ипотека — это не единственная возможность.

Развитие субсидирования ипотеки застройщиками может стать отличным выходом для увеличения спроса. Мария Свичкарь, начальник инвестиционного отдела ГК «СтройИнновация», считает, что стоит ожидать новых государственных программ по поддержке отрасли: «Строители сейчас ждут от государства поддержки: это может быть проведение государственных программ по приобретению жилья, внедрение программы по субсидированию ставки развития, кредиты для строителей. Отрасль понимает: если ставка по кредитам останется на сегодняшнем уровне, то никто из строителей на новые проекты не пойдет». Кроме того, Мария отметила особую важность развития бренда объекта в текущей ситуации: с учетом стоимости квадратного метра, проект должен соответствовать всем требованиям — и функциональным (развитие комфортной среды), и концептуальным.

Мало кто будет вкладываться в жилой комплекс без названия — отрасль уже научила потребителей быть brand-friendly, проекты с уникальными концепциями становятся не просто красиво упакованными, но и безопасными. Потребитель, вкладываясь в проработанный проект с собственной концепцией, понимает, на что были потрачены деньги.