Стремительные изменения в экономике затрагивают каждый бизнес, в достаточно сложной ситуации в ближайшее время могут оказаться и застройщики. Помимо повышения ключевой ставки, инфляции, дефицита и роста цен на строительные материалы, они вынуждены противостоять и положениям ФЗ «Закона о защите прав потребителей».

Несмотря на наличие сильных юридических отделов, в последние годы сложилось так, что в спорах с потребителями застройщик зачастую оказывается слабой стороной. Об этом свидетельствуют как сухие цифры статистики рассмотрения споров в судах, так и суммы взысканных неустоек.

В 2021 году в московских судах только с участием юристов нашей коллегии было рассмотрено около двухсот подобных дел, со средней суммой взысканий около 300 — 400 тыс. руб по одному иску с учетом штрафа и морального вреда. В некоторых случаях суммы выплаты доходят до 1.5 млн руб, а общая сумма выплат с  застройщиков по судебным решениям  составила порядка 80  миллионов рублей.

В ближайшие полгода-год можно ожидать, что таких дел будет больше. Во всяком случае, юристы, специализирующиеся на спорах по договорам долевого участия в строительстве, уже запустили рекламные кампании для привлечения клиентов и пугают потребителей инсайдами о проблемах в отрасли. Оставим это на их совести, но все же, то делать в текущей ситуации застройщикам, являющимися добросовестным участникам рынка?

Объем возникших сейчас рисков явно не учитывался при формировании бюджетов по текущим жилым комплексам, с уже заключенным договорам долевого участия в строительстве. Если с новыми проектами, существующими пока только «на бумаге», особых проблем нет, девелоперы просто могут перенести старт продаж на какое-то время (как уже сделали многие из них), то как быть с теми, которые находятся в разных стадиях строительства, а многие квартиры распроданы?

Надо сказать, что универсального механизма решения подобных трудностей не существует, и в каждой ситуации стоит оценивать ряд параметров для принятия решений.

С чем могут столкнуться застройщики: это значительное снижение продаж, так как высокая ключевая ставка делает ипотеку обременительной, нестабильность в экономике не способствует активности покупателей, а также с общим удорожанием проектов из-за роста цен и увеличения стоимости обслуживания кредитного портфеля.

Например, очень быстро растет себестоимость строительно-монтажных работ, которые занимают до 50% в общей структуре проектов, только за последний месяц она увеличилась на 30-60%, в зависимости от материалов и оборудования. Как следствие, может возникнуть кассовый разрыв, а темпы реализации проектов –  замедлятся. Конечно, проектное финансирование поддерживает стройку, однако полностью проблем застройщиков не решает. 

При этом некоторые объекты, находящиеся на ранних стадиях строительства, действительно могут быть заморожены на неопределенный срок, т.к. девелопер может принять решение направить имеющиеся силы и средства на реализацию ЖК в более высоких стадиях готовности.

Итак, что делать застройщикам в тех случаях, если они уже осознали, что им придется сдвинуть сроки реализации проекта? Добросовестность – один из основополагающих принципов гражданского законодательства, именно поэтому самому девелоперу необходимо быть, в первую очередь, честным со своими клиентами. Необходимо принять антикризисные решения и немедленно довести их до сведения дольщиков.

До этого момента лучше не допускать снижения темпов строительства, так как паника среди покупателей распространится очень быстро и может повлечь волну расторжений уже заключенных договоров. Каждый потребитель знает о своем праве в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца.

В ситуации, если речь идет именно о заморозке проекта, в котором продано небольшое количество квартир, добросовестный девелопер может либо вернуть деньги, либо предложить дольщику равнозначные лоты в другом своем объекте, находящемся в более высокой стадии готовности. И такие случаи мы уже наблюдаем на рынке. Если речь идет только о переносе сроков сдачи в эксплуатацию, то нужно уведомить об этом дольщиков и перезаключить ДДУ, на это обычно соглашается большинство покупателей.  

Конечно, изменение договоров ДДУ – длительный процесс, который может и не быть завершен успешно. Вместе с тем, стоит просчитывать все риски, и в случае, если возникнут предпосылки банкротства, вопрос о субсидиарной ответственности руководства компании будет рассматриваться, в том числе, и через призму того, какие действия предпринимались для сохранения проекта в изменившихся экономических условиях. Именно поэтому корректировка сроков строительства должна быть произведена обязательно.

При наличии поводов для изменения условий договоров не стоит откладывать это в долгий ящик, наоборот, надо мотивированно и подробно сообщить клиентам о такой необходимости. И тут стоит учитывать не только правовой, но и психологический аспект. Покупатель, помимо параметра «выгодно/невыгодно», оценивает ситуацию еще и в парадигме «честно/нечестно». Потребители понимают, когда их обманывают. Внезапно возникшая непростая ситуация в экономике, которая была не прогнозируема, объективна ясна всем. Потому открытый и честный диалог с потребителем почти всегда позволяет перезаключить и сохранить договоры, если новые условия приемлемы.

Строительство является системообразующей  отраслью, потому государство по мере возможности помогает застройщикам, об этом свидетельствует уже объявленное сохранение ипотеки с господдержкой, идут разговоры и о поэтапном раскрытии эскроу-счетов для застройщиков.

Правительство  РФ постановлением от 26.03.2022 №479  на период с 29 марта и до 31 декабря 2022  приостановило начисление неустоек как для участников долевого строительства в случае нарушения срока внесения платежа, так и для застройщиков по оплате процентов, подлежащих оплате в случае расторжения ДДУ. По уже предъявленным требованиям применения финансовых санкций к застройщикам также предоставлена отсрочка до 31 декабря 2022 г. включительно.

Из этого следует, что в нестабильной экономической ситуации власти идут навстречу всем участникам долевого строительства, не способным своевременно исполнять свои обязательства. Возможно, будут приняты еще какие-то меры, которые обеспечат отрасли стабильность в это сложное время. Все-таки дольщики, не получившие свои квартиры – это всегда социальная напряженность, которую будут стараться не допускать.