Редакторский_800x400 (2)

Кому нужен умный дом?

Автоматизация бизнес-процессов, непрерывный рост цифровизации экономики и ее отдельных секторов не оставили в стороне девелоперов. Кто-то с опаской и недоверием, а большинство с интересом и воодушевлением приступили к внедрению новой технологической парадигмы в строительстве. Поэтому сегодня «умный дом» в том или ином виде декларируется практически в каждом новом проекте жилой недвижимости. Но каждому ли девелоперу нужно строить «умные дома»?

Действительно, ЖК с грамотной реализацией «умного дома» всегда имеют преимущества перед конкурентами. Они создают дополнительную ценность для покупателя – возможность пользоваться отдельными функциями дома и квартиры в привычной и удобной гаджет-парадигме.

Но стоит ли расходовать бюджет на внедрение цифровых технологий, которые востребованы далеко не всеми покупателями? Какие опции сегодня пользуются спросом, и у какой аудитории, а какие избыточны?

Немного о стандартах  

Реализация «умного дома» на сегодня стандартизирована и делится на пять степеней реализации: от минимума — «Е» класс, до максимума – «А» класс. Это можно сравнить с классами энергоэффективности зданий, только здесь растет не энергоэффективность, а оцифрованный функционала дома и квартиры — с каждым последующим классом автоматизируются новые функции.

Например, если в «Е» классе присутствует только самое важное и необходимое – автоматизация системы контроля и управления доступом в дом (СКУД), то в «А» классе оцифрованы даже отдельные функции самой квартиры – тут и дистанционное управление светом, розетками, влажностью воздуха, батареями и шторами/жалюзи, также может быть доступно управление всеми функциями голосом. Классы «D», «C» и «B» располагаются между минимальным «Е» и максимальным «А» и включают в себя дополнительный к минимальному функционал, кроме решения «умная квартира».

Разумеется, функции «умного дома» не исчерпываются дистанционным управлением инфраструктурой; это лишь самая понятная и приятная вещь, способная доставить удовольствие любому пользователю. Технологии «умного дома» – это и оперативное взаимодействие через смартфон с управляющей компанией, когда можно своевременно сообщить о поломке, подать жалобу  и получить оперативный ответ и устранение проблемы.

При этом все это – единая система, с которой пользователь взаимодействует из приложения: управляет фичами квартиры, оплачивает квартплату и общается с эксплуатирующей компанией.

Кроме пользовательского «фронт-энда», конечно, есть еще и сервисный «бэк-энд» управляющей компании – программный функционал, который в реальном времени контролирует жизненные показатели дома, а также обрабатывает заявки от жителей, распределяя их по мобильным телефонам обслуживающего дом персонала и контролируя исполнение задач.

Кроме сервисного «бэк-энда», есть и третья часть – программно-аналитический «мозг», так называемая BI-система (businessintelligence), собирающая все числовые параметры по дому и работе управляющей компании в одном месте и «упаковывающая» их в понятные графики. Благодаря которым можно оценить эффективность тех или иных процессов, включая эффективность сотрудников. BI-система позволяет непрерывно совершенствовать «умный дом», повышая эффективность как людей, так и использования ресурсов.

Реалии умного дома

По данным аналитической компании Berg Insight, количество «умных домов» в Северной Америке и Европе в 2021 году достигло уже 101 млн, а к 2026 году только в Северной Америке технологиями «умного дома» будет оборудовано уже 50% всего жилищного фонда. Европа несколько отстает, но тем не менее и здесь к 2026 году более 42% жилья будет с приставкой «смарт»; а это почти 100 млн домов.

Общемировая тенденция очевидна – мир движется к «гаджетизации» жилья, выведении моделей интерактивности взаимодействия на новый уровень и, разумеется, к более рациональному и осмысленному потреблению природных ресурсов, в чем технологии «умного дома» способны очень помочь.

В России, кстати, не все так плохо, как могло бы показаться на первый взгляд: технологии «умного дома», аналогичные тем, что применяются сегодня за рубежом, есть и у нас –  как программные, так и аппаратные решения. При этом некоторые из них по части реализации даже превосходят иностранные (сказывается отечественная инженерная школа). Более того, полноценные решения «умного дома» уже некоторое время применяются даже в новом жилье эконом- и комфорт-классов, причем не только в Москве и Петербурге, но и в регионах.

Разумеется, «умный дом» – концепция масштабируемая, и решение для дома бизнес-класса будет отличаться по объему реализации и фич от решения для комфорт-зданий; но необходимый базовый функционал сегодня можно реализовать практически для любого жилья, включая эконом-проекты в регионах. «Можно» – это значит не выйти за рамки экономики проекта и с минимальным увеличением себестоимости квадратного метра. Более того, девелоперам удается повышать рентабельность проектов, а также существенно увеличивать их привлекательность для потенциальных покупателей.

Популярные решения

Решения «умного дома» для проектов эконом- и комфорт-классов обычно ограничиваются продвинутыми домофонными системами с идентификацией по FaceID, «умными» шлагбаумами, а также диспетчеризацией – возможностью взаимодействия через смартфон со своей управляющей компанией.  Чем выше класс дома, тем больше добавляется фич из арсенала «умной квартиры».

Недавно мы провели исследование и выяснили, какие функции умного дома являются самыми востребованными, и как увеличивается стоимость квартир за счет использования умных технологий в разных классах жилья.

Самыми популярными функциями оказались: управление освещением и климатом, системы безопасности (камеры, датчики движения), управление устройствами и электроникой с помощью голосовых команд или смартфона и автоматический контроль потребления энергии. По ним было более 70% запросов. Также спросом пользуются умные зеркала и технологии для ухода за здоровьем и красотой, а также автоматический заказ продуктов и услуг — более 50% запросов.

Нам также удалось выяснить, как увеличивается стоимость квартир за счет использования умных домов в разных сегментах. А помог нам в этом набирающий все большую популярность GPT. В сегменте «стандарт» цена продажи вырастает в среднем до 5%, в сегменте «комфорт» — от 5% до 10%, а в сегменте «бизнес» и «премиум» — от 10 до 20%. Конечно же, каждый класс жилья отличается набором умных функций, но даже минимальная «комплектация» умного дома уже позволяет застройщику продавать свой жилой комплекс дороже конкурентов.

Когда начинать?

Застройщикам оптимально начинать думать о реализации концепции «умного дома» уже на этапе идеи и проектирования: в этом случае необходимые корректировки в строительную документацию можно внести изначально, что минимизирует различного рода ограничения и даст свободу реализации проекта.

Дороже будет приступать к реализации «умного дома» на этапе строительства либо ближе к его концу, когда часть квартир уже продана. Хотя даже в этом случае чаще всего это будет экономически целесообразно, и маржинальность проекта увеличится; но в таком варианте существует ряд конструктивных ограничений, работа с которыми потребует времени и дополнительных расходов.

Поэтому чем раньше в проекте застройщик примет решение об имплементации решений «умного дома», найдет их поставщика и  приступит к сотрудничеству, тем более «стройной» и «умной» получится сама реализация. На экономике проекта такой «ранний вход», разумеется, также отразится в лучшую сторону. Отдавать предпочтения рекомендуем компаниям, предоставляющим полный цикл внедрения технологии умного дома – от старта проектирования до послепродажного обслуживания.

Количество застройщиков, которые предлагают системы умный дом на старте, растет от года к году. Потребитель также начинает все лучше разбираться в атрибутах продукта и обращает внимание на данные системы. Будущее жилых комплексов — это предложение покупателю конкретных автоматизированных сценариев использования системы умного дома на основе данных по каждой квартире в зависимости от графика жизни и работы. Конечно же, в первую очередь, система будет нацелена на безопасность, комфорт и замену традиционных и привычных жизненных ситуаций на автоматизированные для освобождения времени жильца.

Но девелоперу необходимо быть внимательным и осторожным, ведь часто грамотная цифровизация продукта достаточно трудоемка, а ее эффективность напрямую зависит от навыков и профессионального опыта интеграторов. Как говорится, в некоторых случаях лучше не делать, чем сделать, но плохо.

Автор: Иван Власов, директор «ФИЛОСОФТ»