«Наш магазин временно не работает. Приносим извинения за доставленные неудобства», — таблички с таким или примерно таким содержанием вот уже больше месяца «украшают» двери магазинов и ресторанов многих международных брендов в торговых центрах по всей России.

За последние два месяца свою деятельность в России приостановили более сотни сетевых торговых операторов и ресторанов, которые только в Москве занимали суммарно около 1 млн кв.м. – в некоторых крупных ТРЦ доля закрывшихся магазинов доходит до 40-60% всех площадей. Однако пока лишь единицы ретейлеров приняли решение окончательно уйти из России, остальные же продолжают вносить арендную плату и платить зарплаты сотрудникам за простаивающие магазины и намерены возобновить работу, как только это станет возможным.

Бурый медведь ушел…

На втором этаже столичного ТРЦ «Европейский» между атриумами «Рим» и «Берлин» расположена торговая галерея, где раньше было не протолкнуться от посетителей. Именно в этой галерее располагаются сразу шесть магазинов компании Inditex – ZARA, Bershka, Pull&Bear, Stradivarius, Massimo Dutti и Oysho, которые были очень популярны среди российских покупателей и для многих ТЦ и ТРЦ являлись одними из ключевых генераторов трафика.

Сейчас свет в галерее приглушен и практически нет людей, что не радует и владельцев соседних, работающих магазинов, ведь большинство их покупателей привлекали в эту часть ТРЦ бренды Inditex. Этажом ниже, между теми же атриумами, ситуация ненамного лучше: закрыты сразу два крупных «якоря» — магазин одежды Uniqlo и всемирно известный бренд женского белья Victoria’s Secret, которые занимали самые большие площади на этом этаже.

Похожая картина наблюдается и на втором этаже другого столичного ТРЦ «Атриум», где прекратили работу сразу три бренда Inditex (ZARA, ZaraHome и MassimoDutti), большой магазин японского бренда Uniqlo, спортивные магазины Reebok, Adidas и ряд более мелких операторов. А в ТРЦ «Мозаика» опустел весь левый угол первого и второго этажей, где помещения занимали магазины IKEA, H&M и LC Waikiki, также принявшие решение приостановить работу на территории России. Аналогичная ситуация сложилась и в других крупных столичных ТРЦ.

На западных ретейлеров приходится доля в 50% в российских торговых центрах из всего fashion-сегмента, которые в сумме занимают около 20-30% всех площадей, в зависимости от размера ТРЦ. При этом в крупных комплексах она может достигать 50-60%, а в небольших районных объектах – стремиться к нулю.

При благополучном развитии событий приостановившие работу компании вернутся. Но если этого не произойдет, то на рынке торговой недвижимости Москвы единовременно окажется более 1 млн кв.м, которые в текущей экономической ситуации и при снижении доходов населения будет очень сложно заполнить. Но основная проблема состоит даже не в этом, так как на любой товар рано или поздно найдется покупатель, если предложить ему крайне привлекательную цену. Хуже то, что именно магазины закрывшихся брендов мотивировали людей идти в торговые центры.

По оценкам коллег и моим личным наблюдениям, закрывшиеся магазины и рестораны привлекали 50-60% всего целевого трафика в крупные ТРЦ. Ведь чаще всего люди идут в торговый центр (если говорить про fashion-сегмент) ради концентрации известных, понятных и привычных брендов. И уже по ходу дела или для разнообразия заходят и совершают покупки в менее именитых магазинах, которые таким образом получают часть трафика международных гигантов.

Именно поэтому после спада ажиотажа и скачка трафика, который возник на фоне новостей о закрытии западных ретейлеров, собственникам торговых центров стали прилетать «письма счастья» от многих операторов ТРЦ с требованием предоставить скидки по аренде или привязать платежи к проценту от товарооборота. Причина проста: на фоне закрытых магазинов «якорей» трафик столичных ТРЦ уже упал в марте на 5-10% в зависимости от объекта, а в апреле ожидается его еще большее снижение. Следовательно, выручки и доходы оставшихся операторов тоже будут резко снижаться, несмотря на перераспределение клиентов от закрытых операторов к открытым.

И если эта ситуация продолжится или международные бренды примут окончательное решение об уходе из России, то собственники торговых центров по итогам 2022 года могут лишиться примерно 40-50% арендной выручки. Это произойдет как за счет опустевших помещений (прогнозируемая вакансия в крупных ТРЦ при таком сценарии – минимум 30-40%), так и за счет вынужденных существенных дисконтов оставшимся операторам или их ухода уже не из-за геополитических, а экономических причин.

Тем более, за последние два года пандемии многие клиенты уже привыкли совершать покупки в интернете или же в районных локальных торговых центрах, где международных брендов никогда не было, а в моллы люди ездили на «большой шоппинг» ради известных брендов. В их отсутствие в поездках в крупные ТРЦ, особенно, расположенные на удалении от метро и трафика, необходимости становится гораздо меньше.

Пока, правда, решение об окончательном уходе из России принял только датский ретейлер JYSK, который лишь недавно вышел на российский рынок (его еще называли аналогом IKEA). Остальные операторы расторгать договоры аренды и сжигать мосты не торопятся, а некоторые (например, CCC) даже возобновили работу без вывесок. Также работают франчайзинговые магазины и рестораны западных брендов, но как долго они протянут без инвестиционной и маркетинговой поддержки головного бренда в условиях сложностей с логистикой и поставками, предсказать сложно. Да и существенного влияния на трафик большинства ТЦ и ТРЦ данные единичные случаи не оказывают.

Бурый медведь пришел…

О том, как решить проблему торговых центров, говорили многие. Начиная от предложения заменить «Макдоналдс» на отечественную сеть быстрого питания и заканчивая национализацией магазинов и складов IKEA, чтобы впоследствии там разместились белорусские производители мебели (почему все же не российские – тоже не очень понятно). Но так говорят лишь те, кто не разбирается в рынке коммерческой недвижимости и ретейла и просто не понимают, как тут все устроено.

Расторжение любого долгосрочного договора аренды – это очень сложный и кропотливый процесс, связанный со штрафами и судами. Да и, честно говоря, ни один вменяемый собственник ТРЦ, если только он не впал в маразм, никогда не захочет выгнать из своего объекта тот же «Макдональдс» или IKEA, чтобы заменить их на кафе «У дяди Вани» или «Белорусскую мебель». Владелец прекрасно понимает, что вряд ли получит от них  такой трафик и такие арендные платежи, как от международных компаний.

Недаром даже российские предприниматели, долгое время критиковавшие лояльную политику собственников ТРЦ по отношению к западным брендам в плане арендных ставок, нехотя признают, что повторить успех «Макдональдс» в России невозможно. По крайне мере, именно так заявил основатель «Теремка» Михаил Гончаров, и, думаю, тут он абсолютно прав.

Более реалистично смотрят на ситуацию в Союзе торговых центров (СТЦ), руководители которого призывают девелоперов не «выгонять» или «национализировать» западные бренды, но параллельно с переговорами о возобновлении деятельности с ними обратить внимание на турецких и китайских операторов, которые слабо представлены на российском рынке (их доля составляет 3-5% от всего fashion-сегмента).

Пока в fashion-сегменте о конкретных операторах и реальных переговорах о появлении в России новых брендов ничего неизвестно, зато на рынке фастфуда был анонсирован выход на российский рынок турецкого оператора Chitir Chicken. На начальном этапе он собирается открыть 5-10 ресторанов в крупнейших ТРЦ, а затем планируется нарастить сеть до 500 точек. В СТЦ, конечно, тоже пытаются заигрывать с чиновниками и популистами, предлагая заменить турецким брендом тот самый «Макдональдс». Но адекватные участники рынка прекрасно понимают, что после двух лет пандемии в каждом торговом центре можно найти свободное или условно свободное (ротация) место для размещения нового оператора, не трогая ключевых существующих арендаторов, особенно, таких важных для ТРЦ.

Таким образом, полагаю, что процесс выхода на рынок новых игроков из условно «дружественных» стран постепенно, конечно, будет происходить и места в торговых комплексах для них, безусловно, найдутся. Но развитие и построение сети на новом рынке – дело очень небыстрое и затратное, а в условиях падения потребительского спроса, трафика и снижения доходов населения – еще и крайне рискованное. Также через некоторое время экспансию усилят и российские, в том числе региональные бренды, которые постараются воспользоваться временным освобождением некоторых ниш для привлечения новых клиентов и снижением ставок аренды в качественных торговых центрах. Впрочем, по экспертным оценкам, российский рынок, например, одежды, который оценивается в 4 трлн рублей, обеспечивается локальными производителями не более чем на 25%.

Тяжелое похмелье

В настоящее время новости о появлении новых игроков, естественно, вызывают оптимизм у всех участников рынка торговой недвижимости. Замечу, что никто не мешает новым операторам развиваться, а уже существующим усиливать свои позиции параллельно с ведущими игроками, в том числе и западными брендами – то есть работать не вместо них, а вместе с ними, не замещая, а дополняя друг друга.

Захотят ли иностранные ретейлеры работать на нашем рынке – отдельный вопрос. Возможно, кто-то из них пойдет по пути сети стройматериалов и товаров для дома OBI, который открылся 27 апреля в ТЦ «Авиапарк», а остальные возобновят работу до 11 мая. Компания приняла решение, что временно магазины будут функционировать под названием ОБИ, позже будет проведен ребрендинг, и сеть начнет работать под новой торговой маркой. 

Бизнес – есть бизнес, поэтому как только все завершится, я думаю, многие западные ретейлеры начнут изучать возможность возобновления работы на российском рынке. Но до этого момента мы будем наблюдать пустые витрины и темные магазины во многих крупных торговых центрах нашей страны.