«Магическая» привлекательность «Русской Ривьеры» для застройщиков и потенциальных инвесторов находится вне времени. Интерес к Большому Сочи может ослабевать, может напротив усиливаться, но при этом всегда остаётся на уровне, позволяющем говорить о востребованности курортной столицы России, невзирая на внешние факторы. И ситуация с локдауном это только подтвердила.

От стагнации к возрождению

Возросший за последние полтора года поток туристов в связи с закрытием границ из-за пандемии существенно подогрел аппетиты участников рынка, которые начали проявлять особый интерес к Сочи еще с момента проведения зимних Олимпийских игр 2014 года. Инфраструктура, построенная в рамках подготовки к этому грандиозному событию, вложенный в развитие Сочи как всесезонного горноклиматического курорта объем инвестиций, открытие Игорной зоны Красная Поляна, — всё это вызвало экспоненциальный приток отдыхающих и частных инвесторов, которые понимали: теперь в Сочи можно найти то, что на тот момент они привыкли видеть только на именитых европейских курортах.

Не могли не обратить сюда свой взор и девелоперы. Но, увы, многие федеральные застройщики, которые пришли в город с крупными проектами в период проведения Игр, в итоге обожглись: за подъёмом цен на недвижимость в предолимпийские годы последовала большая стагнация местного рынка ввиду того, что резкий скачок стоимости оказался исключительно спекулятивным.

И всё же застой в секторе недвижимости Сочи в постолимпийские годы в итоге сменился «ренессансом» всероссийской здравницы, во многом благодаря развитию туристических кластеров Имеретинской бухты и Красной Поляны в Адлерском районе. Появление новых объектов инфраструктуры повлекло за собой увеличение числа желающих иметь здесь недвижимость, что стало драйвером, возродившим интерес к Сочи как со стороны застройщиков, так и со стороны инвесторов. В результате снова существенно повысилась стоимость земли.

Цена за «вход» на рынок Сочи сегодня сопоставима с Москвой и Санкт-Петербургом и составляет, с учётом требований к величине участка под комплексную застройку, при условии реализации проекта в востребованной локации и соблюдения всех градостроительных норм – порядка 1 млрд руб. и выше. И в отличие от предолимпийского периода, на данном этапе развития курортной столицы России, эта сумма вполне оправдана. При этом мы наблюдаем следующую тенденцию: федеральные девелоперы не очень активны в Сочи, памятуя ситуацию с ростом и последующим падением спроса после Олимпиады, в отличие от краснодарских коллег. Последние сейчас ведут масштабную деятельность на рынке курортного города, реализуют хорошие проекты, тем самым поднимая на качественно новый уровень весь регион.

Долгожданный запрет

Возросший в последние годы ажиотаж вокруг курортной недвижимости привёл к небывалым масштабам точечного строительства в Сочи. В результате власти Краснодарского края были вынуждены запретить возведение жилых домов в городе с 1 июля 2021 года до тех пор, пока не будет скорректирован генеральный план. По нашему убеждению, это своевременное решение призвано остановить бессистемную застройку. Наложило ли оно отпечаток на деятельность девелоперов? Да, безусловно. Но мы прекрасно понимаем, что если те объекты и локации, которые появились в результате централизованного подхода в новом кластере, Имеретинской бухте и Красной Поляне, сейчас будут хаотично застроены, никакой красоты от «Русской Ривьеры» не останется.

«Мораторий» сподвигнет девелоперов поднять строительство на качественно новый уровень, выходить с централизованными проектами, которые будут органично вписаны в окружающую городскую среду, будут соответствовать требованиям закона и обеспечат город недостающими социальными и инженерными объектами. Эта мера поспособствует тому, что Сочи станет курортом мирового уровня.

К сожалению, не исключена вероятность, что среди застройщиков найдутся желающие пойти в обход запрета. Но любые серые схемы повлекут на локальном уровне крах имиджа девелопера и недоверие к проекту, а на глобальном — негатив ко всему Сочи со стороны инвесторов. Ненадлежащие практики рождают только сумятицу на рынке. Сценарий действий может быть только один — следовать закону.

От потопов до диктатуры агентств

Сейчас перспективы на рынке строительства Сочи таковы, что приоритет будет отдаваться девелоперским проектам, связанным с комплексным освоением территории. Это напрямую связано с дефицитом земли под застройку, ведущим, в свою очередь, к снижению предложения на ликвидную недвижимость. Соответственно возрастает потребность в действительно качественных проектах. А чтобы их реализовать, застройщик должен заранее просчитать возможные риски.

Приобретая земельный участок, необходимо обращать внимание на вид разрешённого использования. Бывает такое, что земля по своему назначению не отвечает требованиям законодательства: под застройку предлагают участки с категорией сельхозназначения либо вообще — в особо охраняемых территориях. Обязательно следует провести юридическую экспертизу и посмотреть соответствие вида разрешённого использования участка тем задачам, под которые вы его берёте. Изучите градостроительные регламенты, чтобы понять перспективу, возможно ли перевести землю в соответствующую категорию.

Итак, со статусом земельного участка всё в порядке. Возникает другой вопрос, — как быть с особенностями местного ландшафта? Большой Сочи — это, прежде всего, горы и море. Ежегодно здесь происходят подтопления, в горах есть опасность схода селей. Сейсмическая интенсивность местами может достигать 9 и даже 10 баллов. С учётом этого необходимо проводить изыскательские работы и уже на их основе формировать проектную документацию. В нашем премиальном проекте MANTERA Seaview residence здания резиденций, пятизвёздочного отеля и конференц-центра состоят из секций, разделённых антисейсмическими швами. Кроме того, все объекты имеют свайный фундамент, который позволяет снизить вероятность повреждения конструкций в результате толчков. В Сочи применение свай — обязательное решение, как и соблюдение «СНиП II-7-81 «Строительство в сейсмических районах».

Прежде чем приступить непосредственно к строительству, девелопер должен понимать, что в Сочи наблюдается нехватка квалифицированных рабочих кадров. Связано это с тем, что заработная плата строителей здесь находится на среднерыночном уровне по России, встречается и ниже, и составляет 37— 47 тыс. руб. При этом стоимость жизни достаточно дорогая, аренда жилья высокая — порядка 35 тыс. руб. в месяц за однокомнатную квартиру. Для привлечения профессиональных кадров необходимо предусматривать достойную оплату труда.

Отдельно стоит сказать о том, что поставка необходимых для строительства инертных материалов, таких как: песок, щебень, цемент, арматура в Сочи может затянуться в связи с погодными условиями и спецификой транспортной логистики. В рамках проекта MANTERA Seaview residence мы выходим из ситуации благодаря тому, что организуем заблаговременную поставку — не менее чем за месяц.

В процессе строительства застройщику нужно воздержаться от соблазна кардинально отойти от проекта. По идее, сама мысль об этом является не то чтобы странной — недопустимой, однако ещё находятся в Сочи такие девелоперы, которые допускают критичные расхождения с проектной документацией, например, когда вместо заявленного трехэтажного здания, получается пятиэтажное. Естественно, при сдаче подобного объекта в эксплуатацию возникнут проблемы. А ещё бывает, что не вносят изменения в проект, когда по запросу покупателя производят перепланировку помещения. В любом случае, все риски при вводе в эксплуатацию связаны либо с ненадлежащими действиями самих девелоперов, либо с не до конца решёнными вопросами по инженерным сетям, к примеру, технические условия получены не на тот объём ресурсов, который необходим для присоединения объекта, не выполнены условия ресурсоснабжающей организации.

По поводу инженерных коммуникаций отмечу, что поскольку сегодня основная зона застройки сместилась в сторону Имеретинской бухты и Красной Поляны, на этих территориях нет проблем с подключением к инженерным сетям, коммуникации тут были проложены в рамках подготовки к Олимпиаде. Тем не менее, застройщики должны предусматривать в своих проектах максимально удобные для конечного потребителя условия пользования коммунальными ресурсами.

В частности, в комплексе MANTERA Seaview residence в основу управления всеми процессами жизнеобеспечения, включая сети водоснабжения, теплоснабжения, электроснабжения, кондиционирования и вентиляции, положен принцип цифровизации — создание общей интеллектуальной системы, которая в автоматическом режиме с минимальным участием обслуживающего персонала контролирует параметры и режимы работы всего инженерного оборудования. Тем самым мы не только повышаем надёжность, безопасность и качество функционирования инженерных систем, но и обеспечиваем высокий уровень комфорта проживания. Одновременно в целях заботы о здоровье резидентов водоподготовка в зданиях апартаментов включает дополнительное умягчение воды и ультрафиолетовую обработку. На случай отключений водоснабжения предусмотрены огромные резервные ёмкости объёмом свыше 3 тысяч кубических метров.

Застройщикам, рассчитывающим на быструю продажу построенных площадей, следует иметь в виду, что в Сочи крайне сильна диктатура агентств недвижимости. Она связана с нежеланием девелоперов продвигать собственный продукт, за них это делают агенты. А если между вами и риелторами произошёл конфликт, то не важно, какой у вас проект, раз нет собственных каналов продвижения, вы просто оказываетесь отрезанными от рынка. Да, в Сочи есть проекты, которые не пользуются спросом именно из-за некачественной маркетинговой политики. Что необходимо делать? Изучать свою целевую аудиторию, налаживать коммуникативные каналы, укреплять партнерство с профессиональными участниками рынка и развивать собственные продажи, чтобы ни от кого не зависеть.

Куда смотрит инвестор

Прежде чем начать проект в Сочи, девелоперу нужно подтвердить самому себе обоснованность цены на земельный участок, изучить правовые основы, связанные с приобретением объекта, выполнить изыскания. Эта универсальная триада — ключ к успешному старту проекта. Единственное «но». В Большом Сочи всегда желательно учитывать, — куда смотрят глаза инвестора. Если раньше взоры были направлены в центр Сочи, в Хосту, Мацесту, то сейчас инвестиционный спрос сместился в сторону Адлерского района — Горного курорта развлечений Красная Поляна и «Имеретинки». На данный момент цена на недвижимость не только по Большому Сочи, но и по всему черноморскому побережью диктуется именно кластером Имеретинской бухты, что, в том числе, связано с образованием здесь федеральной территории «Сириус».

Еще одна рекомендация — чётко понимать запросы своих потенциальных покупателей. Сегодня инвесторы стали более требовательными, они обращают пристальное внимание не только на квадратуру, но и на соответствие статуса объекта его практическому исполнению. Сейчас в Сочи отмечается переизбыток малометражного жилья. Однокомнатные апартаменты площадью до 20 квадратных метров — в курортной столице России такое возможно. Это объекты, которые по своим показателям относятся к эконом-классу, но за счёт отделки и сервисной составляющей в виде бассейнов и другой инфраструктуры преподносятся как бизнес, по факту не имея к нему никакого отношения. При этом, по нашему наблюдению, ощущается реальная потребность в объектах достойного премиум-класса.

Когда мы только прорабатывали проект MANTERA Seaview residence, провели немало дискуссий с экспертами рынка, которые советовали строить апартаменты небольшой метражности. Но проанализировав спрос, мы выяснили: по востребованности у наших клиентов на первом месте — резиденции с двумя и тремя спальнями, что также подтвердилось в ходе продаж. Средняя площадь апартаментов у нас 73 кв. м, но максимально востребованы резиденции от 90 до 150 кв. м. И тому есть только одно объяснение: когда объект по всем характеристикам соответствует своему статусу и во всех отношениях комфортен для проживания, — он обязательно найдёт своего покупателя.