Евгений Тесля, генеральный директор EST Group, руководитель Комитета по энергоэффективности РГУД

В России предпочитают строить по технологиям, проверенным годами. Подход очень даже практичный — применяется то, что доказало свою эффективность, но есть одно «но»: потребности покупателей недвижимости с каждым годом всё усиливаются, усложняются, и неправильно строить для такой аудитории «по старинке», это не срабатывает.

Есть среди девелоперов те, кого по праву считают лидерами на рынке недвижимости. Они внедряют новые технологии, стремятся адаптировать лучшие зарубежные практики, применить при строительстве современные материалы, чтобы ответить на актуальный запрос покупателя.

Но и здесь не всегда и не всё складывается успешно: стремясь усилить позиции компании на рынке, выделить объект среди других и повысить уровень продаж, девелоперы внедряют слишком дорогие технологии, за эксплуатацию которых позже приходится очень дорого платить. Цены за квадратный метр возрастают, и складывается такая ситуация, что только покупатель недвижимости элит-класса может позволить себе квартиру со всеми «наворотами» и технологиями, а остальные сегменты довольствуются меньшим. Но парадокс заключается в том, что потребности покупателей всех классов недвижимости растут в геометрической прогрессии.

Возникает вполне закономерный вопрос: как при меньшем бюджете на реализацию объекта добиться того же качества, не внедряя слишком дорогостоящие технологии?

Рецепт есть: проектировать и строить объекты недвижимости по принципам «зелёного» строительства.

На этой ноте обычно возникает 2 позиции: одни соглашаются и поддержат, а другие будут упорно дискутировать и доказывать, что это дорого и не для России.

Для объективности предлагаю обратить внимание на 3 ключевых преимущества «зелёного» строительства, а потом уже сделать выводы.

  1. Системный и комплексный подход к реализации объекта недвижимости на всех этапах его жизненного цикла. И это не нечто недостижимое, или просто красивые слова, а вполне реальный механизм работы с объектом, и действует он так: на этапе проектирования закладываются именно те решения, которые эффективны для данного проекта и смогут повысить такие показатели, как энергоэффективность и экологичность. Почему это важно? Растут цены на ЖКХ, а экологическая ситуация в городах ухудшается. Люди хотят находиться в безопасных и комфортных условиях, не платя бешеные деньги за содержание своего имущества. Благодаря «зелёным» принципам, объект можно спроектировать таким образом и убедиться, что все решения работают как на этапе строительства, так и перед сдачей объекта в эксплуатацию, а также убедиться в правильности выбора уже на этапе эксплуатации, платя приблизительно на 25% меньше, чем планировалось в самом начале. Выгодно? Безусловно.
  2. Индивидуальная проработка решений и проверка работоспособности каждого из них методами математического моделирования. Речь здесь идёт о том, откуда берётся уверенность в том, что возведение объекта по принципам «зелёного» строительства способно принести экономию как на этапе строительства, так и на этапе эксплуатации. Как на стадии проектирования, так и на стадии реализации возможно применить метод математического моделирования, или, точнее, энергетического моделирования, который позволяет проверить эффективность рекомендуемого к внедрению инженерного решения. Моделирование показывает, как внедрение, к примеру, LED-освещения скажется на электропотреблении объекта, насколько можно снизить потребление электроэнергии в таком случае, и насколько меньше заплатить за пользование, когда наступит этап эксплуатации здания. В «зелёном» объекте ничего не берется из ниоткуда — всё проверяется и подтверждается расчётами. Только после проверки методом математического моделирования можно судить о целесообразности внедрения того или иного решения, никак иначе.
  3. Получение бонусов в плане проработки характеристик современности объекта недвижимости. Что даёт стройка «по-зелёному», кроме энергоэффективности и экономии ресурсов? Комфортный внутренний микроклимат и проработку жизненно необходимых факторов. Речь здесь о том, что методы математического моделирования также позволяют проверить, будет ли в данном жилом комплексе, доме или отдельной квартире комфортно находиться всем членам семьи. Рассчитываются такие параметры микроклимата, как скорость и влажность воздуха, температура в помещении.

Казалось бы, эти характеристики должны проверяться сразу и везде априори, но на деле всё не всегда обстоит так, как нужно, потому данная процедура оказывается нужна более, чем 50% застройщиков, чтобы предупредить проблемы с микроклиматом. Например, в помещении очень жарко, или, наоборот беспокоят сквозняки, а всё это очень сильно сказывается на здоровье человека. Именно применение методов математического моделирования микроклимата помогает избежать нелепых казусов и сразу удостовериться в том, что решения не потребуют пересмотра на этапе строительства или чего доброго — замены на этапе эксплуатации. Это будет затратно как для самого девелопера, так и для покупателя предлагаемой недвижимости. Невыгодная получается сделка.

Это бонус практический, а теоретический возникает тогда, когда объект становится уникальным в том плане, он проработан индивидуально, и эту его особенность можно сделать основой маркетинговой стратегии, т. е. предложить не просто квадратные метры или красивые фасады с удобным расположением, а вкусную начинку объекта, которая в процессе эксплуатации недвижимости становится главной причиной формирования комфорта, на котором сосредоточено внимание пользователя объекта недвижимости. К слову, в России «зелёное» строительство развивается на протяжении 10 лет, а объектов, сертифицированных по наиболее распространённым «зелёным» стандартам LEED и BREEAM насчитывается не более 200. Эта ниша сейчас становится притягательной для многих девелоперов по разным причинам: кому-то нужна экономия ресурсов, кому-то — проверенный комфорт, а кому-то — мощный маркетинговый козырь.

В качестве примера рассмотрим кейс жилого комплекса «Аист», который возводится в Петербурге и проходит сертификацию по британскому «зелёному» стандарту BREEAM, и обратим внимание на преимущества внедрения «зелёных» решений и бонусы, которые появятся у объекта на этапе эксплуатации. Комплекс расположится в экологически благоприятной зоне в окружении трёх больших парков. Застройщик планирует организовать почти 4169 кв. м озеленённой территории внутри самого комплекса. Что касается повышения энергоэффективности, на объекте будет реализован базовый комплекс энергоэффективных решений — от установки термостатических головок на радиаторах и внедрения элементов энергоэффективного освещения, установки энерго- и водосберегающих счётчиков и бесшумных лифтов до более серьёзных решений, которые создадут для жильцов возможность экономии на коммунальных платежах за счёт меньшего потребления ресурсов. Общая концепция «семейности» пронизывает комплекс от планировок квартир до внедрения энергоэффективных инженерных решений и реализации экологических инициатив, что положительно скажется не только на семейном бюджете, но и на состоянии здоровья и самочувствии покупателей и членов их семей. Сертификация данного комплекса по системе BREEAM — доказательство того, что застройщик заботится о будущих жильцах и создаёт им  поистине благоприятную обстановку для жизни.

А что же приобретёт сам объект от сертификации по системе BREEAM? Первое — специально подобранный комплекс энергоэффективных решений, полезность каждого из которых будет проверена энергетическим моделированием. Так у девелопера на руках будут цифры по эксплуатации объекта, на основании которых он сможет ввести покупателя в курс дела о сумме оплаты за коммунальные услуги — отличное преимущество. Второе — девелопер сможет выделить объект на рынке, включив в маркетинговую стратегию его особенности в плане энергоэффективности и экологичности. Проверенные характеристики, которые лягут в основу позиционирования объекта на рынке — лучший вариант, при котором девелопер предлагает покупателю то, что строится на самом деле и соотносится с целями покупки.

Этот пример — простое и понятное доказательство того, как «зелёные» технологии могут повлиять только лишь на один объект недвижимости, какие преимущества создать.

А теперь представьте, если бы в России существовал стопроценный спрос на «зелёные» объекты, каких бы показателей мы смогли добиться? Уверен, что это превзошло бы все наши ожидания.