От редакции: Тема реновации сегодня – одна из самых табуированных для застройщиков, участвующих в этом процессе. Обычно они отказываются от комментариев, честно признаваясь, что это «тема города». Тем интереснее становится взгляд со стороны, от участника рынка, который не только строил муниципальные дома для переселения москвичей из хрущевок во времена Юрия Лужкова, но и – уже в качестве чиновника – оптимизировал процесс, что позволило при одних и тех же затратах в 2006-2007 годах построить в два раза больше нового жилья.

Крупные застройщики, у которых есть свой земельный банк и технологии, предпочитают возводить коммерческое жилье, причем высокого класса (от «бизнес», и выше), и это жилье не подходят для нужд города для переселения. Но реновация дает им возможность загрузить имеющиеся мощности своих домостроительных комбинатов (ДСК), или, получив небольшой городской заказ, диверсифицировать портфель проектов, расширив его за счет строительства жилья класса «комфорт». Например, компания «МонАрх» сейчас строит, или уже построила большой ДСК, который производит дома в виде блоков, то есть одна квартира – один блок. Он делается на заводе полностью, под ключ, с дверями, с сетками на окнах, потом эти блоки привозят на место и из них собирают готовый дом. Это очень быстро и очень дешево. На кого рассчитан этот завод – понятно, конечно, на потребности города, для строительства по реновации за бюджетные деньги.

В предыдущий кризис, в 2008-2009 годах, все домостроительные комбинаты и подрядчики бешено бились за бюджетные деньги на городских конкурсах, они готовы были строить любые объекты, и, конечно, в первую очередь, жилье. Но когда кризис заканчивался и появлялся спрос на коммерческое жилье, то все, наоборот, «отпихивались» как могли от этих городских заказов. Это логично – если ты генподрядчик или ДСК и у тебя есть мощности, люди, техника, то они должны работать без перерыва, чтобы не приносить убыток. Но работать по бюджетному заказу для реновации – это работать в ноль, за зарплату, за аренду, это возможность оплачивать счета и платить налоги. А строить коммерческое жилье – это зарабатывать деньги, так что выбор очень простой – если я могу строить коммерческие дома и продавать их – я не буду заниматься реновацией и бюджетной стройкой.

Раньше в Москве было много компаний, которые занимались исключительно бюджетными стройками, но речь шла не столько о жилье, сколько о  строительстве городских сетей и дорог, где коммерции как таковой нет, только деньги города, которые выделялись на конкретные инфраструктурные проекты, и они как-то приспосабливались к такой ситуации. Многие из тех компаний, к слову, за последние десять лет обанкротились. Но если им выдавалась возможность построить на бюджетные средства жилье, то они ее, конечно, использовали. Сказывалось отсутствие опыта, и такие проекты в большинстве случаев для них оказывались убыточными, однако тот факт, что они загружали мощности, помогал нивелировать убытки. Да, сработали в минус, но получили не такой большой разрыв, как если бы они вообще не смогли загрузить простаивающие мощности.

Есть еще один важный аспект реновации, который выгоден девелоперам, строящим преимущественно коммерческое жилье – возможность вступать в диалог с городом и получать определенные преференции. Например, у тебя есть площадка, но ты ее не можешь по каким-то причинам освоить, получить разрешение на строительство. Но на этой площадке можно поставить стартовый дом по программе реновации, причем за деньги города и в его интересах. И тогда ты идешь с этой площадкой к городу и предлагаешь: «Уважаемый город, давай договоримся, забирай половину земли, которая у меня есть, ставь свой бюджетный объект для переселения, но тогда на второй части дай мне возможность построить коммерческое жилье». И город обычно соглашается на такую схему.

Размен получается более чем равноценный, город получает площадку под строительство стартового дома, а девелопер – компенсацию за отданную под реновацию землю и разрешение на строительство на оставшейся части участка того объема, который ему нужен. Который он другим путем никогда бы не согласовал. Более того, если речь идет о крупном застройщике с собственными мощностями, ДСК и т.д., то он может сам же это жилье и построить, за бюджетные деньги. Причем все официально – он идет на городской конкурс, выигрывает его и строит на одной площадке два дома, один для себя, один для города за деньги города, на участке земли, который он же городу и продал. Кстати, идя на диалог с городом и предоставляя ему необходимые для реновации участки земли, преференции он может получить и по другим своим проектам. Хорошая схема, выгодная.