Почему сейчас стало сложно приобрести площадки под жилую застройку, зачем девелоперы объединяются в коллаборации и куда уходят ленд-девелоперы?

Вице-президент ГК «РКС Девелопмент» Станислав Сагирян в своей колонке для журнала REPA рассказал о текущей ситуации на рынке земельных участков под жилую застройку, новых правилах игры и тенденциях развития отрасли.

Закручивание гаек

Ситуация, которую мы наблюдаем сейчас – результат развития рынка за последние пять лет. В течение этого периода происходили серьезные законодательные изменения, прежде всего, в отношении защиты прав дольщиков. Одним из инструментов регулирования вопроса стало решение о подотчетности губернаторов высшему руководству страны. Таким образом, местные администрации стали действовать осторожнее в части выдачи разрешений на строительство и их общее количество резко сократилось. Не выдавались разрешения застройщикам, которые имели прецеденты со срывом сроков сдачи объектов. Эта мера действительно позволила оставить на рынке только тех девелоперов, которые обладают компетенциями, ресурсами и достраивают проекты вовремя. В результате рынок логично «укрупнился» и на нем осталось меньше сомнительных застройщиков жилья.

Также часть девелоперов покинула рынка по причине введения эскроу-счетов – работа с ними предполагает детальное финансовое моделирование на старте проекта и наличие достаточного количества собственных средств. Эта группа застройщиков, привыкшая строить только на деньги дольщиков, логично ушла с рынка. По этой причине девелоперов стало меньше, а другие стали вводить меньше квадратных метров.

Ранее застройщик начинал проект с вложениями от 30 млн рублей, по новым правилам на такой проект ему нужно от 300-400 млн рублей первоначальных инвестиций – у большинства компаний, особенно в регионах, их просто нет. По этой причине сейчас многие компании-застройщики создают коллаборации. Например, одна сторона, обладает финансовыми ресурсами, хорошей кредитной историей и может четко рассчитать финансовую модель проекта, а другая имеет административный ресурс, известный бренд и так далее. По сути, происходит консолидация рынка.

Изменения на рынке земельных участков

За последние четыре года в регионах России мы заметили резкое сокращение количества местных застройщиков, что привело к дефициту предложения на рынке. Чуть позже это произошло и в Москве, а пандемия только усугубила ситуацию.

Такая ситуация сложилась на фоне изменений законодательства, роста себестоимости строительства, цен на земельные участки, нехватки квалифицированной рабочей силы и отсутствие роста маржинальной части проектов. При этом девелоперы стали еще внимательнее относиться к выбору земельных участков для новых жилых комплексов.

Изменения коснулись не только получения разрешения на строительство, но и выдачи градостроительных документов. Раньше существовал большой ликвидный рынок земельных участков с разработанной градостроительной документацией от ленд-девелоперов. Они подготавливали градостроительную документацию, получали проекты планировок, ГПЗУ и дальше продавали эти земельные участки застройщикам. Но последние четыре года им перестали согласовывать проекты и требовали показать конкретного застройщика, который это будет строить.

Рынка участков с ГПЗУ, который еще пару лет назад бурно развивался, сегодня «днем с огнем не сыщешь». А относительно недавно это был очень ликвидный рынок. Там было достаточно предложений под любой проект застройщика.

Сейчас ленд-девелоперы либо уходят с рынка, либо сразу ищут застройщика, который в дальнейшем приобретет у них землю. Ленд-девелопер и застройщик вместе ходят с обязывающими документами к комиссии. Ведомство оценивает уровень надежности застройщика, принимает решение по предоставлению права на строительство.

Теперь ленд-девелоперы стали сначала договариваться с застройщиками и только после подписания договора приступать к процессу утверждения документации.

Стоит отметить, что на рынке земельных участков появилось предпроектное финансирование от банков. Практически все банки сейчас имеют стандартные продукты по финансированию приобретения земельных участков, хотя еще несколько лет назад наотрез отказывались от данной формы финансирования. Происходит активная трансформация рынка.

Риски при покупке и как их нивелировать девелоперу

Рисков при покупке земельного участка очень много, начиная от правовых и заканчивая градостроительными. Любой риск можно выявить, оценить и понять, как им управлять.

Существуют разные способы минимизации рисков, если это связано с градостроительной историей или конфликтом, противоречащими друг другу документами и так далее. Нужно встречаться в профильных ведомствах, проговаривать вопросы и рисовать дорожную карту по изменениям и выходу из ситуации.

Главное здесь – иметь профессиональную команду, которая занимается исключительно отработкой рисков покупки новых земельных участков. У застройщика должна быть такая специализированная команда, которая будет постоянно мониторить рынок. Законодательные изменения в последнее время происходят очень часто. Так, специалист, который полгода или год назад мог с «закрытыми глазами» рассказать про все риски – сейчас может «попасть впросак».

Также важно иметь собственный наработанный опыт и набитые «шишки». Исключить риски полностью невозможно, но возможно их максимально минимизировать.

Автор: Станислав Сагирян, вице-президент ГК «РКС Девелопмент»