Редакторский_800-400 (43)

31 декабря 2022 года истекает срок действия «моратория» на начисление неустоек и штрафов за неисполнение застройщиками обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленный Постановлением Правительства РФ №479 от 26 марта 2022 г. Этот же мораторий распространяется и на взыскания по исполнительным листам. Уже сейчас очевидно, что те девелоперы, которые нарушили сроки строительства и к которым имеются претензии дольщиков, поддержанные судом, получат большое количество исполнительных листов, причем единовременно, аккурат после завершения новогодних праздников. И суммы в этих исполнительных листах будут уже значительно выше, чем во время пандемии.

Если прежний мораторий, введенный в связи с пандемией Covid-19 в 2020 году, не вызвал особенного ажиотажа у дольщиков – тогда значительная их часть замерла в удивлении от происходящего и проявила высокую степень договороспособности (большинство согласились подписать с застройщиками соглашения об изменении сроков передачи квартир под небольшие компенсации), то новый мораторий, введенный в период военной операции, подхлестнул многих к подаче исков в суд.

Каждый профессиональный участник долевого строительства имеет в своем арсенале разнообразные методы судебной «борьбы» с претензиями граждан в части нарушения сроков строительства. Весь 2020 и 2021 годы юристы застройщиков жонглировали в суде самыми удивительными возражениями, вытекающими из логики ковидных обстоятельств. Например, и это реальные кейсы, от землетрясения в Хорватии, которое привело к разрушению завода по производству особо уникальной плитки и невозможности выстраивания новых поставок по причине закрытия границ, и до недопустимости завоза высококвалифицированных рабочих из Киргизии в связи с размещением их в карантинных ковидных лагерях на границе нашей страны.

Все эти доводы судом тогда принимались к сведению и, конечно, влияли на размер неустоек. Ну, а уж если застройщик добросовестно вел с дольщиками переговоры о добровольной выплате неустойки и предлагал дополнительные «плюшки», то благоволение судей серьезно сказывалось на оценках «баланса интересов сторон спорного правоотношения» и существа неустойки как меры ответственности, которая «имеет не карательную, а исключительно компенсационную природу».

С введением нового моратория все эти доводы заметно «потеряли в весе», да и повторное использование старых аргументов перестало производить впечатление на судей. Именно поэтому суды московского региона в последние месяцы демонстрируют тенденцию, в соответствии с которой средний размер взыскиваемой ими неустойки и штрафа не только вырос, но и нередко стал превышать 50% от суммы исковых требований. Времена, когда суммы взысканных судом неустоек исчислялся одной-двумя сотнями тысяч рублей безвозвратно прошли. Впрочем, как и закончились времена, когда средняя стоимость квартир не превышала 8 млн. рублей. Теперь же цена иска в 2-3 млн. рублей за полугодовую (без учета периода действия моратория) просрочку уже не кажется завышенной, да и судьи адаптировались к количеству нолей.

В целом для судьи, выносящего решение, имеет большое значение, закончено ли строительство дома и предложена ли дольщику квартира к приемке. Такое отношение суда к спору отчасти стимулировало застройщиков к скорейшему выполнению обязательств, т.е. передаче объекта строительства дольщику также являлось дополнительным фактором для ускорения работ. Ну, а уж когда дом сдан, квартира готова к передаче, а требования дольщиков основываются на искусственном затягивании приемки квартиры по причине мелких недостатков строительств  – размер неустоек заметно снижался до формального уровня – 30 % и даже 10 % от первоначальных требований.

Прошло чуть больше года с момента прекращения действия прежнего моратория, и возникли новые обстоятельства для его повторного введения. Однако новый мораторий воспринимается участниками этих судебных отношений совсем иначе. Многие дольщики оценивают ситуацию, прежде всего, как возможность отыграть вложенные в покупку квартиры деньги именно за счет неустойки, поэтому количество поданных исковых заявлений существенно возросло. При этом дольщики уже не верят девелоперу «на слово» и сомневаются в добросовестном исполнении обязательств по внесудебной выплате неустоек на основании заключенных с ним соглашений. Они считают принудительное взыскание более надежным способом, и такое отношение является следствием текущей экономической ситуации со многими неизвестными.

Но «зима близко», т.е. мораторий закончится 1 января 2023 года, и наступит момент истины –начало исполнения судебных решений. Накопленные дольщиками исполнительные листы, «замороженные» мораторием, будут направлены судебным приставам или в банки. И здесь их общее количество может заметно повлиять на финансовое благополучие застройщиков, по крайней мере, значительная часть дольщиков так обывательски считает. Значит, большинство из них постарается как можно быстрее «отсудиться» и сразу после окончания моратория предъявить исполнительный лист.

Как избежать такого сценария застройщику?

Рекомендация 1: превентивная первичная выплата

В сложившихся обстоятельствах для каждого застройщика имеет большое значение выверенная политика взаимодействия с дольщиками. Многим из них чуть увеличенный процент дополнительных добровольных выплат, предложенных в досудебном порядке и, что важно, значительная первичная выплата, могут компенсировать переживания от турбулентности в экономике и необходимости нести дополнительные расходы на адвокатов и госпошлину. Которую, кстати, теперь требуется платить, ибо суммы исков давно превысили порог в 1 млн. рублей беспошлинной льготы для граждан-потребителей.

Рекомендация 2: новая тактика в суде

Не будет чрезмерным изменение в стратегии и тактике судебной защиты застройщика, в том числе, имеет смысл использовать только новые доводы, непосредственно связанные с текущими событиями. Т.е. не надо поминать всуе разрушенный землетрясением завод плитки в Хорватии или несчастных рабочих из Киргизии, проявите креатив, тем более, реальность предоставляет для этого массу поводов. 

Рекомендация 3: отсрочка исполнения решения

На практике сложилась удивительная ситуация, когда суды выносили решения, выдавали исполнительный лист, дольщик переходил из стадии «истец» в следующую стадию – становился «взыскателем» и предъявлял документ в службу судебных приставов. Ну, а там получал «небывалое» — судебный пристав возбуждал производство и взыскивал деньги у застройщика, несмотря на то, что вышеупомянутый мораторий распространяется и на предъявление исполнительных листов к исполнению. 

Происходило это волшебство конечно не везде, а только там, где пристав-исполнитель принимался буквально толковать вышеупомянутое постановление Правительства РФ, в соответствии с текстом которого, только банкам и иным кредитным учреждениям дозволяется не исполнять судебные решения в период моратория. Обращая внимание на эту фразу: «только банкам», он с гордостью заявлял: «пристав – это не какой-то там банк, нас, приставов, это постановление не касается!». Так что рекомендую юристу застройщика при подготовке судебных возражений просить суд в судебном решении установить отсрочку исполнения решения – до 31 декабря 2022 года.