Редакторский_800x400 (4)

30 сентября 2022 года был продлен на полгода срок действия «моратория» на начисление неустоек и штрафов за неисполнение застройщиками обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленный Постановлением Правительства РФ №479 от 26 марта 2022 года. Теперь мораторий действует до 30 июня 2023 года, таким образом, час «Х» – момент массового предъявления исполнительных листов к взысканию сумм неустоек – сместился на полгода.

Можно смело утверждать, что многие девелоперы уже «набили руку» на выстраивании моделей взаимоотношений с дольщиками. Причем как с теми, кто только намеревается обратиться в суд за взысканием неустойки из-за нарушения срока передачи квартир, так и с уже имеющими статус «взыскателя» по исполнительным листам.

Первую группу дольщиков подстегивает к заключению досудебных соглашений то обстоятельство, что продление моратория на полгода в условиях неочевидного завершения событий, послуживших возможной причиной его введения, предполагает высокую вероятность его дальнейшей пролонгации. Что означает полную неопределенность сроков реального получения присужденных судом сумм. Это обстоятельство является хорошей основой для снижения сумм компенсаций, которые предлагают девелоперы в соглашениях о выплате компенсаций и высокую вероятность заключения таких соглашений. 

Вторая группа дольщиков, собираясь в стайки на всевозможных интернет-площадках, делятся нередкими примерами быстрого взыскания присужденных денежных средств и обсуждают персоналии приставов, которые это взыскание осуществили. Эти дольщики не понимают, что получение выплат по исполнительным листам напрямую зависит от доброй воли девелопера и выбранной им стратегии поведения, а не от умений «знающих» адвокатов или строгости конкретного пристава. Если застройщик готов выплатить компенсацию, то он ее заплатит без дополнительного принуждения, если готовности к таким выплатам пока нет – то и денег не будет.

Таким образом, часть девелоперов, несмотря на наличие отсрочки, оплачивают исполнительные листы, избегая создания «снежного кома» денежных требований приставов, который наступит после завершения моратория. Но многие застройщики последовали тактике, предложенной юристами – в своих возражениях на исковые требования они указывали довод о необходимости применения судами отсрочки исполнения решения суда, основываясь на положениях Постановления Правительства РФ об особенностях применения неустоек (мораторий). В подавляющем большинстве суды удовлетворяли эти доводы, что полностью исключало возможность взыскания присужденных сумм ранее 31 декабря 2022 года.

Причем по тем решениям, которые были вынесены до применения этой тактики, также проводилась «работа над ошибками». Юристы застройщиков подавали заявления, которыми дополнительно просили суд предоставить отсрочку по уже вступившим в законную силу решениям, а суды без проблем такие заявления удовлетворяли, причем без вызова дольщиков-взыскателей и оставляя их в полном неведении об этом, а потом предъявляли эти судебные постановления приставам, «замораживая» исполнение.

Исходя из вышеизложенного, тактика девелоперов в 2023 году по работе с дольщиками, имеющими право на неустойку, видится такой:

Рекомендация 1: Как и прежде – превентивная первичная выплата

Как и прежде, большое значение имеет выверенная политика взаимоотношений с дольщиками. И если раньше удержать дольщика от обращения в суд можно было с помощью чуть увеличенного процента добровольных выплат, предложенных в досудебном порядке и значительной суммой первичной выплаты, то теперь дольщиков «подстегивает» к заключению досудебного соглашения неопределенность срока завершения действия моратория и еще сильнее возросшая турбулентность в экономике и политике.

Рекомендация 2: Как и прежде – изменение тактики в суде

Стоит помнить о том, что суды благосклонно относятся к актуальным доводам, используемым застройщикам для обоснования своей позиции. Например, в период пандемии упоминались проблемы с закрытием границ и дефицитом рабочей силы вследствие карантинных ограничений, а первые полгода действия моратория – санкции, введенные против нашей страны. Сейчас ситуация на рынке меняется, и «любимый» довод застройщика в суде о том, что дольщик экономически не пострадал, так как за время задержки стоимость его квартиры на рынке увеличилась, теперь работать не будет. Квартиры стали дешеветь, причем снижение их стоимости зачастую превышает в процентном выражении те суммы, которые указывались в исковом заявлении в качестве неустойки.

Поэтому для судов опять требуется использование новых доводов, непосредственно связанных с текущими событиями (например, проблемы с кадрами из-за частичной мобилизации, необходимость организовать собственное производство строительных или отделочных материалов, дополнительное время на смену поставщика импортного оборудования, и т.д.). Пока какого-то однозначно «работающего» решения нет, поэтому застройщики продолжают применять эмоциональные доводы, объясняя суду, что «продажи падают, и большой размер неустоек может существенно повлиять на экономическую деятельность компании», но скоро эта схема также перестанет работать.

Рекомендация 3: Использование отсрочки исполнения решения как метода регулирования бремени выплат

За время действия моратория на исполнение решения судов по неустойкам сформировалась устойчивая практика исполнения судебных решений.

Предъявление исполнительного листа напрямую в банк, имеющий расчетные счета застройщика, бесперспективно – банк отказывается его исполнять, ссылаясь на мораторий.  Поэтому взыскатели обращаются либо напрямую к должнику, либо возбуждая исполнительное производство в Службе судебных приставов. И если предъявление листа должнику всегда является предметом договоренности сторон и доброй воли застройщика, то возбуждение исполнительного производства влечет принудительное исполнение. Поэтому застройщикам необходимо получать в судах отсрочку и уже при ее наличии самостоятельно оговаривать с приставами возможность исполнения отдельных судебных решений, тем самым регулируя свою финансовую нагрузку.  

Рекомендация 4. Активное участие представителей застройщика в дискуссиях на интернет-площадках дольщиков

Дольщики, как и общество в целом, в общей своей массе не обладают специальными правовыми знаниями. Поэтому интернет-площадки и телеграм-каналы, созданные для общения будущих соседей, переполнены слухами, неоправданными правовыми советами, завистливыми обсуждениями больших сумм взысканных неустоек и рассказами об уникальных правовых методиках собственных адвокатов.

Поэтому застройщику очень важно выстраивать диалог с дольщиками и на таких площадках, причем используя разные методы. В каком-то случае необходимо проводить правовой ликбез и разрушать иллюзии, с кем-то договариваться о заключении досудебного соглашения. Для этого команда PR-департамента должна быть усилена представителями юридической службы застройщика.