Апартаменты. Статус: свободен

Насущная и уже набившая оскомину тема апартаментов по-прежнему остается одной из наиболее обсуждаемых в профессиональной среде. Причиной тому стал бурный рост не только предложения, но и уровня спроса за последние пять лет.

"Девелоперская среда", организованная ассоциацией REPA, была посвящена форматам апартаментов и их содержанию. Информационным партнером выступил информационный портал о коммерческой недвижимости Arendator.ru, модерировала мероприятие Анастасия Кременчук, директор по развитию и главный редактор порталов Arendator.ru, Urbanus.ruи Cottage.ru. Интерес к теме был налицо – не все слушатели, пришедшие на мероприятие, смогли найти место, чтобы присесть в зале.

Открыл сессию Владимир Богданюк, руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet, рассказав о текущем состоянии рынка апартаментов. По его словам, 40% предложения приходится на бизнес-класс, 30% — комфорт-класс, 25% — премиум-класс и 5% элитное предложение. Совокупный объем на рынке – порядка 25% от всего предложения жилья, что составляет 600 тыс. кв. м. Более половины всех реализуемых проектов находится на завершающей стадии строительства. "Спросом пользуются в основном объекты, обеспеченные необходимой социальной инфраструктурой, с возможностью временной регистрации, а также апартаменты в составе многофункциональных комплексов", -пояснил Богданюк.

Основными покупателями являются жители Москвы и Московской области. На рынке представлено 90 проектов, из которых 17 – объекты реконструкции. Также эксперт отметил, что покупатели стали меньше "опасаться" этого формата.

Аналитику по рынку разбавило очень актуальное замечание Александра Гончарова, заместителя председателя Москомстройинвеста. Чиновник, говоря о статусе апартаментов, посетовал на то, что "тяжело рассказывать о том, чего нет". "Апартаменты не имеют никакого отношения к жилью. Законодательное регулирование жилья не имеет никакого отношения к апартаментам. Это касается и проектирования, и управления, и предоставления льгот", — отметил Гончаров.

Также он напомнил, что вопрос законодательного регулирования формата неоднократно поднимался, причем в обсуждениях шла речь о том, чтобы приравнять апартаменты к жилью, но при этом они бы занимали более низкое положение, чем качественные квартиры. Иными словами, несоответствие жилым нормам и стандартам, как, например, уровень инсоляции, плотность застройки, необходимая социальная инфраструктура и прочее создавали бы условия для отнесения апартаментов к "некачественному жилью". Однако сегодня сложилась обратная ситуация, многие апартаменты не только не уступают по качеству квартирам того же сегмента, но и превосходят их. Тем не менее, стоит признать, что каких-то кардинальных сдвигов в вопросе правового определения апартаментов в будущем не предвидится, и они по-прежнему являются номинально нежилыми помещениями, облагаемыми более высокими по сравнению с жильем налогами.

Говоря о новых проектах на рынке апартаментов, Алексей Яшин, генеральный директор компании-застройщика ООО "Волей Гранд", представил многофункциональный комплекс MatchPoint, находящийся в активной стадии строительства на Кутузовском проспекте. Спикер обратил внимание на особенность подхода к реализации данного проекта: "МФК MatchPoint строится в рамках государственно-частного партнерства крупного инвестора (Банка ВТБ), городских властей и спортивного общества "Динамо", благодаря чему удалось сделать интересный и нужный объект, учитывающий как интересы всех участников альянса, так и горожан. Социальная составляющая в виде волейбольной арены для клуба "Динамо", с одной стороны, является для нас серьезной инвестиционной нагрузкой, а с другой – помогает поднять статус проекта за счет международного уровня спортивного объекта, инфраструктурой которого смогут пользоваться также и собственники апартаментов". Анализируя портрет покупателя апартаментов, Яшин отметил: "Несмотря на высокий потенциал апартаментов для инвестиционных вложений, сейчас, на начальной стадии строительства, проектом интересуются не столько инвесторы, сколько люди, планирующие здесь жить самостоятельно или предоставить жилые пространства для своих детей-студентов, хотя, как правило, такие покупатели заходят в проект на более поздней стадии возведения. И эта тенденция свидетельствует об изменении восприятия данного формата покупателями: апартаменты их больше не смущают, они точно знают, что хотят получить – уникальную локацию и доступную цену, даже с учетом входящей в стоимость отделки. То есть это абсолютно осознанный выбор и понимание тех преимуществ, которые можно получить вместе с данным форматом – отделку под ключ и сервис гостиничного уровня".

Александра Бибина, руководитель коммерческой службы апарт-отеля YE'S группы компаний "Пионер", рассказала о преимуществах апарт-отеля перед арендным жильем. Она отметила плюс как со стороны инвестиционных покупок – различные предложения по доверительному управлению, стабильный процент или возможность получать фиксированную сумму от самой компании за управление апартом, так и со стороны потенциальных жильцов – апартаменты предлагаются сразу с отделкой и необходимой меблировкой, отсутствует взаимодействие с арендодателями-"бабушками" и прочее.

Продолжил тему апарт-отелей Александр Самодуров, руководитель NAI Becar Apartments, рассказав о возрастающей популярности перепрофилирования коммерческих объектов в апарт-комплексы. Актуальную для рынка ситуацию, когда построенный бизнес-центр пустует и не приносит собственнику доход, по его мнению, можно изменить с помощью перепрофилирования объекта. "Не каждое здание подойдет для подобных изменений, необходимо учитывать конструктив и его дальнейшее использование. Общая площадь должна составлять как минимум 7 тыс. кв. м, желательно выбирать места с хорошей обеспеченностью социальной инфраструктурой. Таким образом объект будет гораздо легче продать целиком после перепрофилирования", — поделился опытом Самодуров.

В качестве плюсов были названы цена, которая обычно на 10-15% ниже существующего предложения на рынке квартир, и удачное расположение в центральных районах города. Александр Гончаров заметил, что постоянно ведется обсуждение возможности легализации рынка арендного жилья, но фактически существующие апартаменты такого формата стимулируют этот процесс.

О ситуации в элитном сегменте рассказала Екатерина Тейн, директор департамента розничных продаж группы ПСН. "Элитный рынок стабильный, никаких взлетов и потрясений на нем не происходит. Хотя стоит сказать, что количество предложения опережает спрос. Традиционно все расчеты велись в валюте, и единственным потрясением стало падение рубля", — констатировала эксперт.

Хорошая концепция, по ее словам, обеспечит хорошие продажи. Но инвестиционные покупки с целью дальнейшей сдачи апартаментов в аренду по-прежнему не могут конкурировать с банковскими депозитами, предлагающими подчас ставки на уровне 15% годовых. Чтобы как-то конкурировать, сдаваемые апартаменты должны иметь "топовый" ремонт, иначе шансы их сдать сводятся к нулю. Но такие покупки случаются, люди при этом рассчитывают на перспективу в несколько лет, хотя общее число инвесторов сократилось по сравнению с прошлыми годами.

"Потребитель сейчас может обмануть рынок" – заявил Алексей Болдин, генеральный директор Магистрат (ГК Интеко), имея в виду удачный момент для покупки в современных экономических условиях. В отличие от предыдущих спикеров, Болдин рассказал о высокой доле инвесторов в своих проектах – порядка 15-20% покупок совершается с инвестиционными целями. Популярностью у региональных покупателей и иностранцев пользуются элитные апартаменты с видом на Кремль, добавил топ-менеджер.

На слова о комфорте проживания и возможности организовать бизнес в том же помещении из зала парировали тем, что далеко не всем придется по душе соседство рядом с офисом или другим коммерческим форматом, а многих предпринимателей не смущает и высокий этаж при организации своего предприятия. Подобные примеры есть на Тверской, где нотариальные конторы или стоматологии расположены на 3 и 5 этажах и все равно пользуются спросом.

Еще одним плюсом для инвесторов, как отметили эксперты, является и то, что в отличие от банков, которые повально требуют справки о происхождении денежных средств на счете, девелоперы не озадачивают своих клиентов подобными бюрократическими процедурами, чем подталкивают их к вложению средств именно в недвижимое имущество.

Особняком стоит проект "Имеретинской Ривьеры", находящейся в городе Сочи, о котором рассказал его генеральный директор, Владлен Волошин. У курортного района «Имеретинский» бизнес диверсифицирован: апартаменты здесь не только продаются, но и сдаются в аренду на различный срок. Объем сделок растет: с  начала 2016 года продажи «Имеретинского» заняли более четверти рынка недвижимости Сочи в сегменте бизнес-  и элитного классов. Прогноз продаж по году — 25 000 кв. м. недвижимости. Аренда апартаментов также на подъеме,  наблюдается даже "овербукинг" в июле-августе.

Ольга Кузнецова, генеральный директор "Метриум Групп", отметила, что какие бы обсуждения ни велись, рынок апартаментов занимает почти треть от общего предложения жилья. В числе социальных проблем апартаментов она назвала нежелание многих жителей находиться по соседству с апартаментами, поскольку те создают дополнительную нагрузку на сложившуюся в районе социальную инфраструктуру. Однако грамотная работа маркетологов постоянно следует тенденции нивелирования любых возражений как со стороны жителей, так и со стороны будущих покупателей. Она также акцентировала внимание на том, что апартаментам необходима законодательная база и официальное разделение по типам и классам.  

Ассоциация REPA благодарит Генерального спонсора мероприятия — МФК Match Point.

Фотоотчет смотрите здесь

Будем рады видеть вас на наших следующих мероприятиях!