События на рынке недвижимости в уходящем году развивались бурно, и он, без сомнения, стал знаковым и важным для всей строительной отрасли. О том, какие настроения превалировали в сегменте жилищного строительства в 2018 году, а также, что его ждет в 2019 году, в интервью журналу REPA рассказал генеральный директор «Главстрой-Недвижимость» Алексей Гусев.

Алексей, 2018 год был непростым для многих отраслей экономики, были сложности и на рынке строительства. Что вы можете о нем сказать?

Согласен, год, был непростым для многих девелоперов, но, думаю, что мы прошли его достаточно успешно. По итогам 11 месяцев 2018 года компания «Главстрой» увеличила продажи на 40%. С января по ноябрь этого года мы заключили договоры на общую сумму 23,5 млрд рублей, за такой же период прошлого года – на сумму 16,8 млрд рублей. Увеличился и объем реализации недвижимости на 26% до 260 200 кв. м в сравнении с аналогичным периодом 2017 года.  Кроме того, в 2018 году мы ввели в эксплуатацию в 1,5 раза больше жилья, чем в 2017 году. Также в сравнении с прошлым годом компания вывела в продажу в 2,5 раза больше корпусов. Их общее число за 2018 год составило 34 дома.

Для вас, как видно, год и правда был успешным, а как в целом чувствует себя сегодня рынок недвижимости: ощущаете ли вы на себе турбулентность, о которой все говорят?

Продолжается укрупнение рынка – в 2018 году 70% всех проданных лотов в Москве пришлось на 15 застройщиков (из более чем 100 девелоперов). При этом наша компания уверенно входит в ТОП-10 крупнейших девелоперов России по текущему строительству. Да, мы чувствуем изменения на рынке, их много, но крупным девелоперам сегодня легче соответствовать меняющимся правилам. На рынке есть спрос, и он в этом году лучше, чем в 2017, а спрос — это главное.

Сегодня многие эксперты говорят, чтобы выжить, девелоперу необходимо полностью перестроить свою экономическую модель. Так ли это? Почему?

Действительно, в условиях современного рынка модель должна быть гибкой и своевременно меняться, и это касается не только девелопмента. Главный заказчик — это спрос, и он эволюционирует быстрее, чем меняется большинство компаний. Кто не успевает, остается в прошлом. Конечно, и законодатель меняет правила игры, это тоже вызов, это заставляет пересматривать стратегии. Законодательные инициативы делают более надежным приобретение жилья, но это влияет на его себестоимость. А поскольку платежеспособный спрос очень эластичен к цене, девелопер, по сути, зажат ножницами спроса и себестоимости, а маржинальность в девелоперских проектах неуклонно снижается.

Так, по нашим подсчётам, стоимость следующих этапов строительства в наших проектах, которые планируется начать после 1 июля 2019 года, может увеличиться на 10-15 % в зависимости от доли средств дольщиков на эскроу-счете, увеличения размера налога на добавленную стоимость (НДС), рост налога на имущество организаций в Москве в 2019 году, а также влияния других рыночных факторов. В таких условиях стратегия нашей компании — это контроль себестоимости на всех этапах реализации проекта и создание очень взвешенного и удобного с маркетинговый точки зрения продукта.

Вы несколько раз в нашей беседе упомянули, что сегодня спрос – всему голова. Как сегодня с ним дела, и что будет дальше?

Основная тенденция спроса в 2018 году – несомненный рост. Средний объем реализации в месяц в Москве вырос в 2018 году на 31% по сравнению с 2017 годом и на 70% по сравнению с 2016 годом. В первый половине 2019 года спрос будет также высок, покупатели понимают, что цены до конца будут расти. Интересную динамику роста в 2018 году показал спрос на квартиры с отделкой — если в 2017 году доля реализованных квартир с отделкой составляла 17,8% от общего объема, то в 2018 году уже 25,5%. Мы ожидаем рост и в 2019 году, поэтому предлагаем в своих жилых комплексах квартиры с отделкой, что экономит время на ремонт для наших клиентов. Что касается спроса в целом, то на начало 2019 года он будет увеличиваться, так как покупатели знают о повышении стоимости проектов, что, естественно, приведет и к росту цен. Поэтому даже те, кто откладывал покупку квартиры, собираются сделать это в ближайшие полгода.

А что скажете о цене квадратного метра? Будет ли она расти?

Средняя цена по Москве за 2018 год на фоне активного спроса менялась незначительно — в пределах 1 — 1,5%. По проектам цена растет в основном в зависимости от изменения строительной готовности, за исключением проектов с высокой покупательской активностью, где рост цены традиционно проходит быстрее. Например, в жилом квартале на Москве-реке «Береговой» цена за 6 месяцев выросла на 20%, и стоимость квадратного метра продолжает расти. На стоимость проектов повлияет невозможность использования для строительства денег от реализации квартир до ввода объекта в эксплуатацию и полная зависимость финансирования стройки от уполномоченных банков. Контроль финансовыми институтами отрасли жилищного строительства приведет к частичному перемещению центра прибыли из строительной отрасли в финансовый сектор. Это напрямую отразится на маржинальности строительных проектов и конечной стоимости квадратного метра, которая может вырасти в ближайшие три года на 15-20 %. А до конца следующего года мы ожидаем рост на 5-7%. 

Давайте поговорим о вашей компании. Расскажите о том, с чем заканчиваете год?

Для наших объектов в Москве и Московской области (МО) год заканчивается с такими показателями: общий объем реализованной недвижимости 92 тыс. кв.м, что в два раза больше, чем в 2017 году. Сумма по заключенным договорам увеличилась в 2,5 раза и составила 9,3 млрд рублей. Выведено в продажу 18 новых корпусов. Наши проекты держатся в лидерах по реализации в своих сегментах, а признание покупателей — это главное. Проекты «Береговой», Balance, ЖК «Столичный» стали победителями престижных премий Urban Awards, RREF и «Рекорды рынка недвижимости», а это значит, что наши объекты высоко ценят не только покупатели, но и профессиональные игроки рынка.

Конечно, не могу не спросить о ваших проектах, расскажите, чем вы сейчас занимаетесь, чем занимается компания? Может быть, какие-то проекты заканчиваются, может быть, какие-то новые проекты выводятся на рынок?

Компания «Главстрой» вывела на рынок три новых проекта. Два проекта в Москве и один в Подмосковье. Хочется отметить, что все наши проекты — это не просто дома с квартирами, а благоустроенный город в городе, у которого собственный парк, школы, детские сады, медицина и сфера услуг, площадки для спорта, общественные зоны, просторные лобби и коворкинги.

Насколько я знаю, все проекты очень масштабные, а ЖК «Береговой» так вообще связан с городской программой развития набережных Москвы-реки. Расскажите о нем поподробнее.

Да, это действительно так. ЖК «Береговой» — один из самых масштабных проектов, связанных с городской программой развития Москвы-реки и набережных. На территории 32 га появится городской микрорайон со всей необходимой инфраструктурой для жизни, работы и отдыха. Общая площадь объектов составит 632 900 кв. м, в том числе 125 750 кв. м — общественная застройка. Помимо жилых домов проектом предусмотрено строительство школ, детских садов, поликлиники, спортивного комплекса, паркингов. Проект предполагает создание 1300 рабочих мест. Инвестиции в проект составят 50 млрд рублей. Одним из ключевых центров притяжения ЖК «Береговой», доминантой локации, станет километровая набережная, которая продолжит Филевскую набережную, – самая длинная из всех набережных, строящихся в этой локации. Общая длина набережных составляет 6 километров. Набережная будет зонирована для отдыха с детьми, спорта и фитнеса, развлекательных мероприятий, велосипедных прогулок и экстремальных видов спорта. Украшением станет проект ландшафтного благоустройства набережной с парковым озеленением, скульптурными композициями и дизайнерским освещением.

А два других проекта?

Два других проекта – это ЖК Balance, расположен в юго-востоке Москвы. На территории 27,5 га появится городской квартал с концепцией «все в комплексе». Общая площадь проекта 653540 кв.м., реализуется в 5 этапов строительства. Инвестиции составляют 60 млрд рублей. Доминантой Balance станет собственный парковый комплекс с аллеей длиной 600 м, который протянется через всю территорию жилого квартала от Рязанского проспекта до Окской улицы. Масштабам озеленения ЖК Balance можно позавидовать: около 10,5 тысяч деревьев и кустарников, 40 тысяч кв. м газона и цветников. Парковая аллея протянется через весь жилой квартал, что, с одной стороны, делает инфраструктуру доступной для всех, с другой стороны, разделяет дворовое пространство на приватные дворики. ЖК Balance — комфортный микрогород с идеально сбалансированной инфраструктурой и локацией для жизни, работы и отдыха. Здесь запланированы 3 детских сада на 750 детей, 2 школы на 1725 человек, детская и взрослая поликлиника на 320 посещений в смену, спортивный комплекс с бассейном, собственный парк, пять подземных паркингов, объекты общественной инфраструктуры на первых этажах.

ЖК «Столичный-2» является продолжением комплексного развития единой территории квартала площадью 57 га и формирует самодостаточный городской кластер с комплексной инфраструктурой для современной жизни, в который входят образовательные, медицинские учреждения, спортивные объекты, торгово-развлекательная инфраструктура, рекреационные пространства, а также автономная система инженерных сетей и сооружений. Планируется строительство общеобразовательной школы на 550 мест, детского сада на 120 детей, поликлиники на 670 посещений в смену и другие объекты. Фишкой проекта станет рекреационная зона для отдыха на берегу пруда прямо у жилых домов.

Конечно, раз уж мы с вами говорим об итогах года, нельзя не вспомнить о прогнозах. Что будет вообще с рынком в 2019 году? Насколько позитивно вы оцениваете? Может быть, негативно?

Мы ждем дальнейшего укрупнения рынка, роста цен, действия новой системы финансирования и, безусловно, высокой конкурентной среды. Но общие ожидания у нас позитивные. Вы не пропустите наши проекты в 2019 году.