Договариваясь о встрече с экспертом рынка недвижимости Юрием Кочетковым, я приготовился записывать в столбик сухие цифры статистики и зарисовывать бесстрастные графики колебаний стоимости квадратного метра. К счастью, обошлось без занудства: не выпуская из поля зрения жилищный вопрос, аналитик уверенно ориентировался в массиве связанной с ним информации по экономике, истории, строительству, культуре, философии, социологии и др. Разговор не был омрачен даже последовавшим пессимистичным прогнозом на 2012 год. В самом деле, что такое один год, по сравнению с глобальными циклами спада мировых цивилизаций!

— Юрий, а как вы себя позиционируете – эксперт, аналитик, журналист или все вместе взятое?

— Независимый аналитик, хотя в последнее время все реже применяю этот термин. Если быть точным, то я аналитик-обозреватель, т.е. человек, который не только изучает, анализирует событие, но и описывает и дает толкование.

— Так этим в какой-то степени занимаются и журналисты…

— Беда нашей журналистики – поверхностность. И она обусловлена тем, что большинство читателей и не нуждается в более глубоких вещах. У простого потребителя один вопрос – скажи, когда мне более выгодно продать жилье. Никто не интересуется экологией среды и др.

А я вижу в аналитике свое призвание, которое находится за переделами денег, личного успеха. Я делаю ту работу, которая хоть кому-то нужна.

— Как начинается день аналитика-обозревателя рынка недвижимости?

— Сначала сажусь за мониторинг новостной среды. Ознакомившись с картиной дня, анализирую  экономическую информацию: фондовые индексы, курс доллара, курс нефти, американские рынки, общий «прогноз погоды» по мировым рынкам и многое другое. Потом эти наблюдения и выводы ложатся на бумагу и оформляются в нужном стиле – от статей и до аналитических обзоров. Кстати, после кризиса в недвижимости сдулась работа по аналитике. Зато очень хорошо начал развиваться пиар и журналистика.

— Почему сдулась? Все поняли, что анализируй-не анализируй, а предусмотреть ситуацию на сто процентов невозможно?

— Спрос на аналитику на стороне сократился оттого, что кризис в отрасли привел к тому, что каждые более-менее адекватный игрок рынка недвижимости обзавелся своими специалистами.

— Кстати, а вы смогли предсказать кризис 2008?

— Нет. В свое время я совершил ошибку – увлекся теханализом, считая, что вот эти графики трендов самодостаточны. А это не так.

— Получается, что стратегическим анализом не имеет смысла заниматься?

— По-хорошему надо заниматься всем. Сейчас я работаю на краткосрочный период. Если заглядывать далеко, то нужен целый отдел с хорошими экспертами, потому, что для стратегического анализа надо отслеживать соседние с недвижимостью отрасли.

— Кстати, Юрий, у вас, вроде, образование тоже связано с точными науками?

— Да, я закончил МГУ – 6 лет университета и 3 года аспирантуры. Я физик-математик.

— Почему физмат, кем хотели быть в детстве?

— Вообще никем. Я по натуре неамбициозный человек, чисто кабинетный  жук, который не ставит себе никаких задач, кроме как обжиться в этом кабинете. Вообще, если бы я не стал физиком, то стал бы историком – мне это интересно, очень много время трачу на исторические разработки. В том числе и связанные с недвижимостью.

— История – это же вообще не наука, а больше описательная дисциплина?!

— Да, она не имеет строгой методологии и каждые 10-15 лет меняет свою оценку…

— И колеблется вместе с генеральной линией партии и правительства…

— Да, это так. Но, как ни странно, недвижимость – тоже неточная наука.

— С точностью до сантиметра подсчитанные собственником квадратные метры квартиры – и вдруг неточно?

— Практика показывает, что можно идеально произвести оценку своей квартиры и не продать по этой цене. Либо продать дороже. И этот люфт очень большой, в котором заложена человеческая психология, например, пришел покупатель и говорит: «Блин, я эту квартиру искал всю жизнь, готов заплатить за нее больше!».

Также то, что делает аналитику в этой области – маркетинг, пиар – это очень нестабильные отрасли внутри недвижимости: сегодня этот так, а завтра по-другому.

— Кстати, что физика–математика заинтересовало в недвижимости?

— В этой отрасли я осел с 96 года, после защиты диссертации.

— На какую тему?

— «Свойства интерметаллидов».

— Что такое интерметаллиды?

— Хитрые сплавы, они используются в военной промышленности в конструкции полупроводников  улавливающих инфракрасное излучение. А в недвижимость я ушел благодаря одному человеку.

— Он, типа, духовный наставник?

— Нет. Мой коллега – бывший физик, сейчас он журналист в недвижимости. Он меня толкнул в эту сторону и не ошибся. Сначала я работал в американском проекте по налогообложению недвижимости. Налогообложение, эконометрика – это все близко к математике, которой я занимался. Со временем я научился разбираться в недвижимости, вдобавок мне платили за это хорошие деньги и я еще изучал английский язык без отрыва от производства – это была работа мечты! Американцы учили, как производить оценку, из чего складывается стоимость квадратного метра и многое другое. На всю жизнь я запомнил одну простую вещь — цены на недвижимость определяют 5 параметров, все остальное от лукавого: физические параметры (площадь), параметры дома (кирпич/панель/другое), местоположение, время (момент оценки), набор субъективных характеристик объекта (например, для коттеджа – он у реки, для города — вид из окна).

— Сами риэлтором не работали?

— Никогда! Участвовал в улучшении своей жилплощади и на этом все.

— А изнутри посмотреть-поанализировать риэлторский бизнес неужели неинтересно?

— Нет, я же говорю, что меня интересует теоретическая сторона. У меня было предложение в 2005 году – оставить маркетинг, аналитику и стать директором риэлторской фирмы. Я отказался, хотя там зарплата и была в разы выше. Все эти продажи, гонять риэлторов – это не мое. Вдобавок надо уметь выстраивать отношения, обладать деловой интуицией. Конечно, эти качества можно развить, но мне это неинтересно. Мне больше по душе «умоемкие» дела, которые требуют определенного бэкграунда, знаний, гибкости ума. Пусть даже и за меньшие деньги.

— Кстати, о деньгах. А вот если бы вам, физику-математику дали премию, как и физику Перельману, вы бы отказались?

— Насколько я знаю, там все не очень просто с этой премией. Эта была охота на ум Перельмана со стороны группировок американской математической школы. И взять эту премию для него означало сдаться соперникам с потрохами. Я думаю, он отказался не от денег, а от продажи своей души.

— А все же, если бы вам не надо было продавать свою душу, как бы пристроили свой миллиончик?

— Я бы скупил несколько коллекций. Вторая сторона моей жизни – это коллекционирование: непочтовые марки, паспорта, документы, записные книжки. В них можно очень хорошо вложиться.

— Почему именно эти вещи и почему не одно какое-то направление, например марки?

— Этот набор я характеризую словом «бумага».

— Газеты-журналы – тоже бумага.

— Нельзя объять необъятное.

— Что толкнуло в собирательство?

— Один из законов коллекционирования гласит, что нельзя начать коллекционировать, если тебя в детстве что-то не подтолкнуло к этому. У меня отец был серьезным коллекционером, но он собирал монеты.

— У вас жилище, наверное,  заставлено стеллажами с коллекциями?

— Не так много на самом деле. Дело в том, что специфика моего вида коллекционирования трудно добываема. Те марки, которыми я занимаюсь, редки — в моей отрасли их 20-30 тысяч  непочтовых марок. Я знаю их почти все.

— Коллекционирование помогает в аналитической работе?

— Нет, это отдельное направление, хобби.

— Ладно, вернемся в недвижимость.

— Да, к периоду моей первоначальной работы в недвижимости у американцев. Поработав у них, я понял, что американский взгляд на вещи капитально отличается от российского. Американец, если надо отработать в офисе 8 часов, он будут работать 8 часов, даже если работу, собравшись, можно сделать за 2 часа. А русский человек никогда не будет работать 8 часов, он сделает все за 2 часа, а остальное время потратит на чай, интернет, разговоры.

Кстати, я имел возможность познакомиться и другим подходом — как-то я годик проработал и с европейцами.  Если американцы живут для того, чтобы работать, то европейцы работают, чтобы жить. Самое интересное — я научился глядеть нерусскими глазами на то, что происходит у нас в России.

— А что происходит у нас в России?

— У нас много явлений нарушает европейскую логику. Самый простой размер – размер квартиры. Я много раз доказывал, что семейная квартира начинается от 100 кв.м. Все, что меньше – это суррогат. Но почему-то семейные люди предпочитают именно этот суррогат.

— Наверное, у людей все в деньги упирается?

— А почему упирается? Жилищный вопрос совершенно не обязан упираться в деньги! Базовая ценность человека – жилье, почему оно привязывается к такой второстепенной вещи, как деньги?  Так или иначе, но каждый из нас тратит примерно одно и то же количество усилий на работу – без разницы кем он работает. И эта разница не в сто и не в тысячу раз. А когда человек говорит: «Я гений!» и имеет право пнуть того, у кого нет миллиона долларов – то этому человеку нет оправдания!

— Это, типа, «у кого нет миллиона – идите в жопу»?

— Да. И европейцы говорят – это не так: жилье несет социальную функцию, обеспечивает базовую потребность человека – иметь крышу над головой,  а не функцию обогащения.  И задача государства  сделать так, чтобы и в обществе было так на самом деле. Посмотрите, в Европе совершенно другие схемы строительства и жилья — эти нормы социальные. Кстати, русские по своему мироощущению – не европейцы, а азиаты…

— Азиаты? Мне показалось, что озвученный вами европейский взгляд на жилье вполне себе перекликается с советским, нет?

— Сложный вопрос, но я давно уже им занимаюсь. Действительно, одно время СССР был безумно близок с Европой, возникали даже очень  близкие типы жилья. Те же самые хрущевки – это был общий тренд. Разошлись мы буквально где-то в 80-х годов. То есть, в силу брежневского стагнирования мы остались на тех же позициях, а европейцы двинулись вперед. Архитектор Эрик Эгераат сказал, что те дома, которые строились совместно с русскими в 70-х годах, для них сейчас главная проблема – непонятно, как их модернизировать. Впрочем, далеко ходить за примерами не надо – наши дома серии П-44М, это проблемные микрорайоны через 40 лет.

— В чем их проблемность?

— Плотность строительства безумно велика и невозможно углубится в земли. Коммуникации попросту находятся снизу. Непонятно, как их можно будет модернизировать эти дома – там нельзя подвигать стенки, увеличить потолок.

— Ладно, не будем о грустном, накануне праздника (мы беседовали за несколько дней до Нового года – прим. ДМ). Как вы, аналитик, оцениваете уходящий год?

— Этот год неожиданно сильным оказался по оттоку капитала. Очень часто покупатели столичной недвижимости стали говорить о том, что «за эти деньги они лучше купят виллу на Лазурном берегу». Да и продавцы коттеджей мне говорят, что за эти деньги этот покупатель и вправду купит что-то такое.

— А что ждет рынок недвижимости в новом 2012 году?

— Это будет очень непростой год. Первое — нас очень скоро затронет европейский кризис: тамошние страны наши основные потребители по нефти и газу. А у России расходы растут. Второе – наша политическая нестабильность —  даже в кризис она была на нуле, а сейчас растет на глазах.

— Кстати, вы ходили на декабрьские «баррикады»?

— Нет, я консерватор. Туда ходит другой контингент – либералы или  радикалы. Я же, изучая историю нашей страны, понял, что власть здесь меняется только через борьбу элит на самом верху политического Олимпа.

Но мы отвлеклись — продолжаю прогноз на грядущий год. Также в 2012 году прогнозируется, что будет отрицательный спрос — теория волн на рынке недвижимости хорошо просматривается и не я первый, который обратил на это внимание. Рынок волнуется и прошлой осенью наметился спад. Это подтверждается и увеличением предложений о продаже жилья – люди из страны уезжают. Раньше «Виннер» был на уровне 60 тысяч записей о продаже, теперь – больше ста.

Еще популярность ипотеки пойдет в обратную сторону — повысились ставки. А ипотека это та вещь, которая очень сильно поддерживала и провоцировала рост цен до 2010 года. Без нее вообще было бы все грустно.

Также большую роль будет играть и ухудшение качества жизни в Москве — в этом городе все тяжелее и тяжелее жить, а приход Собянина этого не изменил. В частности, остро стоит проблема мигрантов, которые обосновались, размножаются и уезжать обратно не собираются. И их становится все больше. Точнее, проблема даже не в них, а в их детях, которые не имеют элементарных условий для нормального проживания: подвалы, трущобы, бытовки формируют опасных дикарей…   

— Так, останавливаемся, я понял — все плохо! А теперь, хотя бы пару слов о хорошем.

— И вспомнить-то нечего…

— Вы пессимист?

— Нет. Я вообще считаю — то, что происходит, базируется на объективных законах.  Ну, сейчас будет похуже, но потом все равно будет получше. В настоящее время я ковыряюсь в истории далеких времен, знакомлюсь с циклами сжатия и восстановления у цивилизаций, которые влияют на цену земли. Так вот, этих циклов спадов-роста нельзя избежать. Они закономерны.

— Сложно, наверное, жить, заглядывая в будущее и зная, что ничего хорошего в следующем году не будет…

— Это смотря чем жить, чего вообще хочет человек. Лично я хочу покоя. Мне нравится дзен-буддизм — отказ от желания, суеты, пристрастий, потребностей.

— А как же базовая из потребностей – жилье?

 — К сожалению, я не настолько сильно дзен-буддист, чтобы отказаться от жилья.

— Если не секрет, какой владеете недвижимостью?

— У меня есть квартира и мне хватает. Еще у жены есть участок и она мечтает жить в деревне. А я не мечтаю, я городской житель и очень хорошо это чувствую. Еще понимаю, что особенность собственного дома – он подчиняет себе. Он, как живое существо требует присутствия человека, заботы. Короче, я пока не готов в деревню.

— Зато в деревне нет суеты, до дзен-буддизма рукой подать …

— Я очень хорошо понимаю, что деревня деградировала. Но нет худа без добра, одна из причин развития недвижимости — это урбанизация. Она всегда заставляла городскую власть как-то двигаться, пересматривать свою градостроительную политику.

Кстати, я бы хотел сказать пару слов о людях, которые находятся у истоков принятия решения в столичном строительном комплексе. Долгое время, когда я делал аналитику, то пытался понять, что им надо: что мне проанализировать, какую дать информацию, чтобы они работали лучше и наш город развивался. И у меня до сих пор нет ответа на этот вопрос. Иногда я думаю, что им ничего уже не надо, кроме денег…

Беседовал Донат Москалев

Справка REPA:

Кочетков Юрий, независимый аналитик-обозреватель рынка недвижимости
Член REPA
Лауреат Премии JOY-2011 в номинации «Блог года».