Куда поставить запятую в этом предложении, власти не могут решить с момента появления апартаментов. Маятник всё время качается от «пора уравнять и узаконить» до «хватит строить».

Профессионалы рынка недвижимости знают, что апартаменты — это лазейка и компромисс. В большинстве случаев покупатели выбирают такой формат жилья из-за цены, которая ниже на 15-20% от аналогичных по своим параметрам квартир, или от безысходности, когда в нужном районе кроме них ничего не строят.

Но если посмотреть на график средневзвешенных цен на квартиры и апартаменты за пять лет, то можно обнаружить, что первое их преимущество — дешевизна, становится все призрачнее. Т.е. средняя цена апартаментов уже практически догнала квартиры. Почему – тоже понятно, ведь апартаменты, в основном, строят в среднем и высоком ценовых сегментах.

Москва: динамика средних цен на апартаменты и квартиры, руб./кв.м

Санкт-Петербург: динамика средних цен на апартаменты и квартиры, руб./кв.м

А что, если действительно апартаментов больше не будут строить? Не углубляясь в размышления, хорошо это или плохо, просто представим, что сей факт уже стал реальностью, и попробуем спрогнозировать, к чему это приведёт.

1. Цены вырастут в Москве, но не сильно
Начнем с того, что апартаменты как продукт заметны только в пределах «старой» Москвы. В Подмосковье и Питере их доля составляет всего по 3% от общего объема строящегося жилья, а в Новой Москве и Ленинградской области такого формата практически нет.

По классам картина продаж в 2020 г. выглядит так:

При этом доля апартаментов в общем объеме продаж новостроек невысока: в Москве это 9%, в Санкт-Петербурге – 4%, в Московской области – менее 1%.

Доля продаж апартаментов, %

Сейчас половина апартаментов из тех, которые предлагаются покупателям, уже построено, а 43% находится на стадии строительства. Не начато строительство в менее 5% проектах Москвы и Подмосковья, в Санкт-Петербурге – 18,5%.

На основании этих данных можно предложить, что отсутствие апартаментов на рынке не приведёт к заметному росту цен, потому что их не так много в сравнении с квартирами и вымываться с рынка они будут еще долго.

2. Площадки под застройку подешевеют
Известно, что на рынке продаётся много площадок под строительство апартаментов. Если событие уже произошло, и строить этот формат недвижимости власти запретили, то часть таких земельных участков «зависнет» и не будет куплена. Владельцы остальных площадок будут вынуждены менять их целевое использование: какие-то задорого переводить их под строительство жилья, другие – под офисную недвижимость.

Все это, так или иначе, скажется на финансовых моделях проектов, которые собирались возвести на этих площадках. Ведь если какие-то статьи расходов растут, то стоимость земельного участка снижается. Кроме того, девелоперы, которые окажутся посередине принятия революционного решения об апартаментах, пойдут в суды оспаривать его, чтобы спасти уже вложенные в свои проекты деньги.

Топ-20 проектов по общей площади апартаментов, кв.м

3. Изменятся жилые проекты
Известно, что апартаменты – актив, очень удобный для сдачи в аренду: стоят они дешевле, в них проще делать отделку, проблема прописки отпадает, а отсутствие «социалки» отражается исключительно на арендаторе. Соответственно, в качестве клиента под съем такого «нежилого жилья» владельцы апартаментов рассматривают либо одиночек, либо семейную пару без детей, и под эту категорию арендаторов приобретают студии и однокомнатные квартиры. Если смотреть в процентном соотношении, на такие площади, т.е. несемейное жилье, в Москве и Подмосковье приходится 67% продаж, а в Санкт-Петербурге – 93%.

Структура продаж апартаментов по комнатности, %

Динамика продаж апартаментов, штук (2020 год данные за 10 месяцев)

Когда апартаменты закончатся, то все эти покупатели «переключатся» на квартиры, и в итоге резко вырастет спрос на маленькие лоты в жилых комплексах. Учитывая, что в последние годы девелоперы старались избегать «мелкой нарезки», то им придется пересматривать свои проекты, и формировать в них больше студий и однокомнатных квартир. Кроме этого, им станет несколько сложнее управлять продуктом: с одной стороны, хочется заработать на высоком спросе на маленькие форматы, с другой – сформировать однородную социальную среду в доме, высокий уровень жизни, статус и сохранить семейный формат…

Можно констатировать, что исчезновение апартаментов серьезно ударит по карману владельцев неосвоенных площадок и девелоперов, которые уже инвестировали деньги в такие проекты, да и в принципе изменит рынки новостроек обеих столиц и Подмосковья.