Фальстарт: как зашли – так и вышли
В России fee-девелопмент существует достаточно давно. Столичные девелоперы, особенно те из них, кто имел опыт реализации проектов за рубежом, вышли с этой услугой на рынок еще в середине нулевых годов, а потом активизировались во время кризиса 2008-2009 годов. «В этот период компании предлагали услуги fee-девелопмента, в основном, в сегменте редевелопмента. За несколько лет некоторые из них ушли с рынка, не выполнив обязательств перед инвесторами, другие скорректировали свою модель в сторону классического девелопмента, вхождения в проект, в том числе, и собственными средствами. В разное время услуги fee-девелопмента предлагали Coldy, STONE HEDGE, Glincom и Insigma», — вспоминает Дмитрий Волков, управляющий директор Группы «Самолет».

На загородном рынке в регионах ситуация была еще печальнее. По словам Виолеты Басиной, гендиректора ГК Omakulma, председателя комитета РСС по взаимодействию застройщиков и собственников жилья, с помощью fee-девелоперов застраивалась значительная часть сельхозземель. «Тогда и возникло множество долгостроев, которые сейчас мы наблюдаем на рынке Ленобласти, когда fee-девелопер не справлялся со своими обязательствами», — отмечает спикер. Она считает, что такая схема взаимодействия скомпрометировала себя из-за того, что на рынок fee-девелопмента мог зайти человек без денег или практически без денег, выдающий себя за успешного управленца.

Второе «пришествие» fee-девелоперов
В следующий раз, по словам Надежды Коркка, управляющего директора компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE), fee-девелоперы активизировались на столичном рынке после кризиса 2015 года, и с того момента сегмент активно развивается. Сейчас эксперты выделяют нескольких сильных игроков. В первую очередь это MR Group, который развивал проекты в альянсе с Coalco и другими компаниями, именно его схему работы эксперты называют максимально приближенной к классической. «Все примеры такого сотрудничества успешны: комплексы уже введены в эксплуатацию, и за период реализации цены в них выросли почти вдвое. Это, в частности, «Царская площадь» и «Пресня Сити», — говорит Надежда Коркка.

Услуги fee-девелопера предлагает и ГК ПИК. В 2019 году группа запустила сервис «ПИК-Франшиза», который предоставляет решения по управлению бизнесом и проектами, проектному финансированию и строительным технологиям. По данным газеты «КоммерсантЪ», в рамках направления fee-девелопмента группа выручила 16,5 млрд руб. ГК «Самолет» все свои масштабные проекты в Москве и ближнем Подмосковье реализует в модели партнерства с владельцами земельных участков, еще на пять площадок планирует выйти в течение года. Среди компаний, активно работающих в партнерских альянсах — Capital Group, Level Group, УК «Развитие», Wainbridge и др.

Ольга Широкова, директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank, отмечает, что в последнее время интерес к fee-девелопменту усилился. Кто-то считает, что это произошло из-за введения эскроу-счетов и усложнения доступа к проектному финансированию, а другие связывают это с изменениями на рынке и усилением конкуренции на нем. Цена участков под застройку также стало важным стимулом для развития. «Часто именно схема fee-девелопмента, которая, по сути, является той или иной формой партнерства владельца земли и владельца компетенций, т.е. девелопера, позволяет «договориться» в ситуации, когда стороны сильно разошлись в оценке стоимости земли», — объясняет спикер.

Не классика, а модерн
Эксперты констатируют, что классическая схема fee-девелопмента, которая была рождена на рынках Европы и США, в России не прижилась. В классическом представлении компании, работающие в fee-девелопменте, не входят собственным капиталом в проект, не инвестируют деньги, а занимаются управлением проекта, получая премию от его реализации. «Это похоже на управление гостиничными сетями. Поэтому максимальные риски команды – ничего не заработать. В России классический вариант сильно ограничен, в основном потому, что рынок девелопмента у нас достаточно молод. Профессионалов, имеющих сильные компетенции и безупречную репутацию на рынке, очень мало, а fee-девелопер «продает» именно их», — объясняет Дмитрий Волков.

По словам Андрея Безверхий, финансового директора международной девелоперской компании Wainbridge в России, на западе рынок гораздо более институциональный, более прозрачный и структурированный, а условия работы fee-девелоперов стандартизированы. «К примеру, во Франции, Англии и Америке, где мы работаем, не так часто применяются схемы с разделением «квадратов» или денег между собственником участка и девелоперской компании.  За границей работает схема, по которой девелопер получает базовое вознаграждение, а по завершению проекта – бонус, или promote fee, который выражен либо в процентах от дохода владельца, либо девелоперу передается определенная доля в проектах за достижение результатов», — уточняет спикер.

В нашей стране чаще всего используется такая схема как «партнерский девелопмент», когда оба партнера вкладывают в проект свои активы. Такая модель предусматривает создание проектов в партнерстве с владельцами земли и компаний-девелоперов. «В отличие от классической модели fee-девелопмента, мы не берем с партнера комиссию, а делим с ним прибыль от проекта. При этом несем полную ответственность за ее получение и максимизацию. Таким образом, наша модель гораздо более интересная для партнеров», — уточняет Дмитрий Волков. В свою очередь, Георгий Крюков, директор по развитию Level Group говорит, что в среднем по рынку вознаграждение fee-девелопера составляет около 5-8% от выручки проекта, но часто есть еще и премия за успех проекта. «Например, часть прибыли, свыше определенной, делится пополам», — отмечает спикер.

Непрозрачный рынок
При этом оценить объем рынка fee-девелопмента сложно, это отмечают и сами игроки, и эксперты. Более того, на каких условиях партнеры входят в проекты – также не принято афишировать. «Дело в том, что и потому что его нельзя назвать полностью прозрачным – мы не всегда знаем, когда девелопер, развивающий тот или иной участок, является собственником земли или же эта площадка находится у него на балансе», — говорит Андрей Безверхий.

Сейчас суть этой услуги заключается в том, что девелопер с определенными ресурсами, возможностями, знаниями и умениями за вознаграждение помогает собственникам участков реализовать их проект. Некоторые эксперты считают, что fee-девелоперы позволяют владельцам земли получить дополнительную прибыль, в том числе, и за счет согласования с городскими властями более привлекательный по объемам проект. «Это не повсеместное явление, однако такая тенденция существует. Компании, обладающие определенными ресурсами и способные быстро и гарантированно согласовать нужные объемы строительства, всегда ценились. Сегодня же рынок пришел к цивилизованной модели сотрудничества: fee-девелоперы получают вознаграждение на абсолютно легальной основе», — утверждает Надежда Коркка.

«Под маркой» fee-девелопмента в последнее время проводится и покупка участков. Об этом рассказал Дмитрий Тимофеев, вице-президент по правовым вопросам ПИК, в своем выступлении на конференции ИД «КоммерсантЪ». По его словам, сейчас большинство сделок в сегменте строительства структурируется не как классическое M&A, когда кто-то пришел, купил и через какой-то достаточно короткий период времени произошел расчет: все больше развивается так называемый fee-development. «Причем это может быть не классический fee-девелопмент, когда какой-то опытный девелопер привлекается владельцем актива земельного участка для стройки, а когда приходит опытный девелопер и предлагает купить актив с условием, что рассчитываться будет не деньгами, а доходами, которые получит от строительства, или метрами», — пояснил Тимофеев.

Участники рынка отмечают, приобретение девелопером земли в Москве и последующая оплата его по завершению стройки метрами или деньгами действительно является распространенным примером сотрудничества профессионального девелопера и непрофессионального собственника участка. «С уверенностью назвать примеры таких сделок сложно, так как большая часть из них — непрозрачные, и мы никогда не узнаем, на каких условиях они были заключены», — согласен Андрей Безверхий.

Перспективы:  хорошие
Все спикеры считают, что этот сегмент и далее будет активно развиваться, спрос на такие услуги существует и будет только расти. Более того, на рынке сейчас не так много профессиональных команд, которые могут создавать успешные проекты. «Я бы даже отметил дефицит fee-девелоперов. Активов под девелоперские проекты в Московском регионе много. Может ли рынок ответить предложением на этот спрос быстро? Вряд ли. Девелопмент сейчас зарегулированный, сложный бизнес с высоко конкурентной средой, а репутация здесь нарабатывается годами. Поэтому те компании, которые смогли наработать компетенции в девелопменте и во взаимодействии с партнерами, смогут получить большие преференции», — прогнозирует Дмитрий Волков.

Георгий Крюков,  в свою очередь напоминает, что эта модель наибольшим спросом пользуется именно в кризисные периоды. По его словам, fee-девелопмент как услуга востребована, в первую очередь, банками, к которым перешли залоговые активы; либо владельцами проектов, которые не готовы их продавать, но им не хватает компетенции построить (либо они не являются девелоперами). «Сегодня банки говорят о том, что растет количество собственников, которые по ряду причин не могут получить банковское финансирование: либо плохо считают проект, либо у них нет компетенции его развивать. И тогда банк отказывает или предлагает ему найти профессионального fee», — рассказал Георгий Крюков.

Тем не менее, говорить о том, что на сегодняшний день у нас сформирован профессиональный, системный рынок fee-девелопмента, преждевременно. Однако этот сегмент однозначно будет развиваться, так как очень много проектов переходит или уже находится в собственности банков, то есть непрофильных игроков. И второй фактор — при нормальном рынке прибыль собственника проекта при его реализации качественным fee существенно выше, чем просто при его продаже девелоперу. «Будущее столичного рынка недвижимости – за fee-девелопментом. Уже сегодня мы видим тенденцию к консолидации. В текущих условиях мелким компаниям «выжить» сложнее, чем крупным. Полагаю, консолидация будет происходить как за счет укрупнения компаний, так и за счет fee-девелопмента», — прогнозирует Надежда Коркка.

Автор: Татьяна Рютина