Микрорайонное мышление: что мешает девелоперам получить выгоду от масштабных проектов

О разнице подходов в оценке работы девелопера

Принципы, о которых я говорю ниже, едва ли будут актуальны для мелких застройщиков, а также монополистов, работающих в небольших городах. Таким девелоперам важно максимально быстро освободиться от обязательств по застройке, при этом ни включенность в городской контекст, ни устойчивость не являются их сильными сторонами. Им важна скорость строительства, а проектирование общественных пространств не входит в зону их интересов. 

А вот для крупных компаний-застройщиков, которые хотят создать себе репутацию, повысить собственную устойчивость, выйти из сегмента «супер-эконом человейников» и включиться в контекст города, как в рыночном, так и градостроительном смысле, эта информация может быть полезной.

Прекрасные хрущевки

Девелоперы, ориентирующиеся на сегодняшние реалии, по-своему правы, но время не стоит на месте, и тем, кто хочет быть в тренде завтра, нужно мыслить с опережением. В качестве примера можно привести хрущевки, которыми советские люди наслаждались в 50-60-х годах. Своя, пусть и 6-метровая кухня, казалась раем после коммуналки. Но со временем требования горожан к комфорту повысились, а хрущевки остались жильем эконом-класса.

Застройщик, работающий по социальной ипотеке, и сегодня уверен, что люди, которые годами стоят в очереди, переедут в то жилье, которое он построит, вне зависимости от его качества и соцобеспечения, просто потому что у них просто нет других вариантов улучшить свои жилищные условия. И действительно, первые 10 лет покупатели будут играть по его правилам, но в перспективе от такого жилья будут избавляться.

Выстраивание долгосрочных отношений с ипотечниками для таких девелоперов не в приоритете. И понятно, что с единственным застройщиком в регионе, который строит жилье по социальной ипотеке, сложно рассуждать о нормативах и этичности. Он понимает, что деваться покупателю некуда — он получит скидку и будет счастлив. И, скорее всего, это жилье будет лучше того, откуда он переехал.

Но в качестве альтернативного подхода можно привести в пример добывающие компании, которые для укрепления своих позиций стараются создать оптимальные условия своим сотрудникам, чтобы те не боялись переезжать в нефтедобывающие регионы с детьми и семьями, чтобы их домашние чувствовали себя комфортно, а не уговаривали сменить работу.

Когда мы говорим о завоевании устойчивых позиций и построении долговременных отношений с покупателями и городом, возникает вопрос в том, с чьей стороны оценивать работу девелопера.

Принципами, о которых говорится ниже, уже руководствуются многие девелоперы в Москве и Санкт-Петербурге. Но даже в Казани, которую иногда называют одной из трех столиц, девелоперы о них пока не задумываются, не говоря уже о городах поменьше. 

Микрорайонное мышление

Сейчас, когда под застройку высвобождаются территории «серого пояса», например, при освоении городских окраин или бывших сельскохозяйственных земель, появляется возможность застроить значительные территории. 

Проблема в том, что застройщик по привычке, в 90% случаев, мыслит категориями микрорайонов. Ему так удобно. Даже 20 гектаров, не говоря уже о 100, он не освоит за один год, поэтому устанавливает очередность. Три микрорайона в первую очередь, пять — во вторую, семь — в третью. В результате появляются договоренности, по которым рядом должны встать 15-20 микрорайонов.

Альтернативой такому подходу может быть мышление в трех плоскостях.

1. Уровень микрорайона. Здесь есть банкомат, магазин шаговой доступности, ну и возможно, еще детский садик. Детей можно распределить по соседним школам, а если мест окажется недостаточно, школу можно построить. Но никаких больниц, поликлиник, женских консультаций не планируется. 
2. Уровень района. На втором уровне микрорайоны превращаются в районы. И это уже следующий уровень транспортной доступности — все одновременно выезжают на работу, есть районные площадь, где проходят мероприятия, включается районное программирование, о котором на уровне микрорайона речь не идет. Появляется районная инфраструктура: поликлиника или хотя бы кабинеты семейных врачей, должна появиться школа. Планирование выходит за границы размещения на первых этажах, появляются отдельные объекты социальной инфраструктуры, строятся детские сады и школы на 100 и более мест. Появляется понимание 15-минутной доступности, альтернативные виды транспорта: не только автобусы, идущие в центр города, но и маршрутки, места стоянки такси, велосипеды и самокаты.
3. Городской уровень. Район не может существовать как отдельный город, он должен быть вписан в городскую структуру, в ее водно-зеленый и инфраструктурный каркас. И это следует учитывать еще до старта проекта.

Задача: изменить масштаб

Для того, чтобы мыслить на городском уровне, девелопер, проектируя район, должен понимать, что, во-первых, он берет на себя проектирование функций, которые нужны городу. Например, это может выглядеть так: у города есть потребность в разных спортивных объектах. Уже есть бассейн, ФОК, Ледовый дворец, но для центра художественной гимнастики в уже существующих районах места нет. Значит, возможно, его надо разместить в новом районе. Так же с театрами, ДК и так далее. Именно взятие на себя обязательств по размещению объектов городской инфраструктуры позволяет органично вписать свою часть в общие городские структуры.

Во-вторых, нужно помнить о том, что район не изолирован, он соединяется и обменивается со своим окружением, поэтому необходимо чем-то заинтересовать жителей за его пределами. Между районами должна возникать диффузия, проникновение районов друг в друга. И если на уровне микрорайона мы можем почти обойтись без социокультурного анализа, то на городском уровне, когда мы вписываем район, должно быть проведено серьезное социокультурное программирование с выявлением городских и районных потребностей, в том числе и будущих. 

Создаем девелоперскую концепцию

Основная проблема нынешних застройщиков — проектирование без девелоперской концепции, когда проектирование сразу передается архитектурным бюро. Очень много архитекторов, которые качественно делают фасады, планировки, входные группы, но совершенно не задумываются о социокультурном пректирование. И те застройщики, с которыми мы работаем, потихонечку проникаются этими идеями и готовы делать на каждый жилой комплекс, микрорайон, а лучше на целый район социокультурную концепцию.

Они готовят техзадание для архитектора уже с учетом градостроительных задач и особенностей территории. И готовы учитывать множество факторов на самых разных уровнях, например, распределение транспортных потоков — от аорты крупных магистралей до районных капилляров, чтобы не возникало пробок. Для них важна и пешеходная доступность, и программирование объектов на первых этажах (чтобы в одном ЖК не было на нижних этажах пять аптек, семь кафе, но ни одной прачечной). И только потом, когда концепция уже создана, приходит архитектор, который занимается фасадами, планировками и проч.

В идеале девелоперские концепции должны использовать социокультурный подход перед проектированием, а не после, как происходит в 90% случаев. Это позволяет в дальнейшем серьезно улучшить качество маркетингового предложения, обеспечить повышенный спрос и ликвидность жилья.

В инфраструктуре, в свою очередь, можно выделить частные, получастные и общественные уровни. Общественное – это городские и районные площади, магазины шаговой доступности, остановки и локал-бары. Частное – дворы и парковки. Такая раскладка позволяет, например, избавиться от заборов, не на соцсобъектах, типа школ и садиков, а в прогулочных зонах и дворах. А девелоперу этот подход даст возможность организовать уникальное, комфортное пространство, отвечающее запросам клиента, которое обязательно оценят и покупатели, которым там будет удобно жить, и город. 

Включаем город

Работа со своим участком проектирования как с частью города, восполнение дефицитов инфраструктуры позволяет застройщику максимально включать в процессы городские власти еще на стадии девелоперской концепции. Это дает возможность выстроить эффективные отношения с городом, а также реализовывать совместные проекты, т.е. взаимодействие становится более серьезным, качественным и экологичным.Конечно, отношения девелопера и города —всегда торговля, но нужно помнить, что даже при небольших вложениях в городскую инфраструктуру можно получить существенную выгоду.

 Вот пример такого позиционирования. В большом городе строится яркий жилой комплекс на месте промышленного объекта. В результате анализа выявляется, что лучше всего продаются квартиры рядом с парком. Застройщик берет на себя обязательства по софинансированию реконструкции парка, который находится рядом с объектом. Эти вложения не такие большие, но, во-первых, они существенно ускоряют продажи, а во-вторых — улучшают отношения с городом. В итоге удается поднять уровень жилья с эконом-класса до комфорт-класса у парка и распродать его с той же скоростью, что и эконом.

Подобный подход, более осознанный, правильный и экологичный, в результате приносит больше прибыли. А настройка на более плотное и долгосрочное взаимодействие с городом облегчает работу на всех остальных стадиях.