Последствия всемирной пандемии до сих пор оказывают существенное влияние на разные сферы рынка, особенно – на рынок недвижимости, где появляется большое количество стрессовых активов. С одной стороны – это сигнал о нестабильной ситуации, с другой – прекрасная возможность для инвесторов приобрести участок, помещение или здание ниже рыночной стоимости. Однако мало найти такой объект, важно просчитать все риски приобретения стрессовых активов и провести сделку с максимальной выгодой.

Чем более турбулентен рынок, тем пропорциональнее увеличивается объем проблемных активов и, как следствие, в продажу выходят те самые уникальные лоты. Российский аукционный дом (РАД) уже более 10 лет реализует активы кредитных организаций, корпоративных собственников, имущество по линии банкротства, и мы можем сказать, что интерес к этому сегменту всегда был достаточно высок, поскольку основной «проблемный» актив – недвижимость, и именно здесь у инвестора появляется возможность купить тот самый «лакомый» объект.

Чтобы не вводить в заблуждение, сразу отметим: вероятность того, что за копейки инвестор может купить на торгах ликвидный актив, скорее всего, минимальна. И для того, чтобы ответить на вопрос «возможно ли бизнесу приобрести недвижимость по дешевке», необходимо сначала вспомнить основной смысл торгов. Торги – это конкурентная процедура, в которой побеждает тот, кто сделает максимальное ценовое предложение. Будет ли в ходе торгов состязательность, которая повлечет за собой рост цены, зависит от многих факторов. В частности, от ликвидности актива, начальной цены продажи (насколько она отвечает реалиям рынка и является привлекательной для инвесторов), упаковки актива, наличию/отсутствию обременений, качества рекламной кампании и грамотной работе с инвесторами и т.д.

Но возможность купить актив с дисконтом, например, в процедуре банкротства, все же у инвестора есть, и она реальная. Это обусловлено тем, что законодатель предусмотрел четкий алгоритм снижения цены. В случае признания первых торгов несостоявшимися, начальная цена повторных торгов дисконтируется на 10%. А если и повторные торги признаны несостоявшимися, то следующие проводятся посредством публичного предложения (т.е. с последовательным понижением цены) на условиях, утвержденных залоговым кредитором или кредиторами. И вот тут как раз дисконт иногда может достигать до 95% от начальной стоимости актива.

Но необходимо понимать, как работает этот механизм. Цена на торгах посредством публичного предложения в банкротстве будет понижаться до тех пор, пока не появится покупатель. А это может произойти на любом этапе снижения. Если же покупателей несколько, то победит тот, у которого цена выше. Если же речь идет о голландском аукционе, который используют в отношении дистрессовых активов банки и корпоративные собственники, то там после появления первого ценового предложения аукцион разворачивается в торги на повышение. Все участники ждут максимального дисконта и «сидят в засаде», но, когда стоимость актива достигает интересных для покупки отметок, они появляются и начинают торговаться за объект. Побеждает, разумеется, тоже тот, кто заплатит больше. Таким образом, на изначально голландском аукционе цена может вырасти даже выше начальной и таких примеров в нашей практике очень много.

В любом случае, покупателю проблемного имущества необходимо представлять реальную рыночную стоимость актива и понимать, сколько он готов на него заплатить.

С одной стороны это похоже на игру в рулетку, итог которой также непредсказуем, с другой – терпеливый инвестор может сорвать куш в виде серьезного дисконта.

Чтобы минимизировать риски при приобретении стрессовых активов на торгах (впрочем, как и на вторичном рынке) мы рекомендуем:

  • провести юридический анализ документов в отношении актива;
  • изучить предложения по объектам-аналогам;
  • оценить ликвидность;
  • познакомиться с объектом «в живую»;
  • сформировать стратегию поведения на торгах на основе характеристик лота.

Активы, находящиеся в банкротстве, продаются на аукционе. При этом сведения обо всех обременениях в обязательном порядке отражаются в информационном сообщении о проведении торгов. Денежные средства, заплаченные за объект по результатам торгов, уходят в оплату долгов перед кредиторами, и покупатель получает чистое, необремененное ипотечными долгами имущество.  При реализации   активов на торгах в рамках процедур банкротства все ипотечные обременения снимаются в силу закона. Прочие особенности — наличие, предположим, прописанных жильцов, если речь идет о приобретении жилого помещения — тоже отражены в документации к торгам.

Публичная продажа на аукционе, например, при реализации актива в банкротстве и одобренная кредиторами, гарантирует покупателю отсутствие проблем с долговыми обременениями, которые могут быть у проблемного актива.

Но независимо от наличия полной информации о стрессовом активе, выставленном на аукцион, мы как организатор торгов рекомендуем принимать решение о его приобретении не на основании документов, фотографий или отчета об оценке, а стараться непосредственно с ним ознакомиться. То есть, инвестор на начальном этапе должен обладать целостной картиной в отношении актива.

Необходимо также определить максимально возможную стоимость объекта, чтобы уберечь себя от переплаты, поскольку ажиотаж, который создает конкуренция в ходе торгов, зачастую приводит к приобретениям по цене, превосходящей реальную рыночную стоимость актива — в процессе торгов участнику порой трудно не поддаться общему ажиотажу и вовремя остановиться.

Сама же сделка по приобретению активов на торгах ничем кардинальным не отличается от обычной покупки на вторичном рынке, кроме специфики, которая заключается в необходимости соблюдения определенной процедурной части, а также гарантией юридической чистоты и прозрачности, которую Российский аукционный дом, как организатор торгов, предоставляет всем покупателям.

А соблюдение базовых правил, описанных выше, позволит инвестору минимизировать риски при приобретении актива с обременением.  Есть только один существенный момент, который даже РАД не может спрогнозировать — это отсутствие гарантии в победе на торгах ввиду их открытости, прозрачности и конкурентности. Пожалуй, не все инвесторы готовы идти на этот риск.