По данным Knight Frank, 47% компаний после окончания пандемии намерены заняться повышением качества занимаемых ими помещений, а 46% — непременно добавят новые услуги и удобства для сотрудников. Это неудивительно: события последних полутора лет закрепили за офисами статус места для социализации, командной работы, источника вдохновения, «красивого пространства», и вообще одного из основных аргументов для привлечения лучших кадров.

Параллельно, правда, эксперты компании указывают на то, что треть арендаторов собираются сократить расходы на офисную недвижимость — более чем на 10 %. И это также неудивительно: по оценкам Минтруда РФ, в 2020 году количество удалённых работников вырослос 30 тыс. до 3,5 млн человек. Уже к началу 2021-го, по данным ВЦИОМ, на «удалёнку» ушли 24% жителей Москвы и Петербурга. А в феврале «Авито Работа» сообщала о том, что вакансий с «удалёнкой» в России стало на 53% больше по сравнению с январём. Компании перевели в онлайн-режим даже собеседования, что ещё два года назад в большинстве сегментов считалось невозможным.

При этом в Москве всю пандемию говорят о катастрофическом дефиците офисных блоков площадью от 10 тысяч кв. метров. Компании готовы в итоге покупать и арендовать офисы в ещё не сданных объектах, но и их на всех не хватает. По данным JLL, 85 % офисов строится сейчас под конечного пользователя. В условиях нехватки офисов в пределах ТТК, компании рассматривают деловые кластеры в Новой Москве, Сколково и Химках – тем более, что они построены по наиболее востребованной в постпандемию концепции «города в городе», и могут функционировать вообще автономно. Запросов на поиск в некогда «неофисных» районах стало вообще намного больше, и это видят не только международные консультанты, но и мы, строители.

Средняя температура

Пандемия коронавируса, безусловно, совершила революцию не только для «удалёнки», но и в целом по отношению к офисам. Если ещё в начале 2020 года российские бизнесы искали, прежде всего, «пространство для работы», то спустя полтора года — место для встречи команды, генерирования идей, обмена опытом и знаниями, неформального общения, развития и пр. На этом фоне многие компании были вынуждены пересматривать планировочные решения в режиме реального времени: места для брейн-штормов в «новой нормальности» должны не только вдохновлять, но и отвечать всем требованиям безопасности.

У многих получилось сократить офисные площади, повысив их уровень: меньше метров, но лучше ремонт, мебель, инфраструктура. Запросы арендаторов, впрочем, продолжают расти: по данным консультантов, только 14% опрошенных компаний считают, что повышение безопасности на рабочих местах является исключительно их обязанностью. Среди оставшихся же 86 % значительная часть сообщили, что ждут от арендодателей теперь повышения частоты и качества уборки (67% респондентов), использования бесконтактных систем с целью уменьшения физического контакта (60%) и регулярного технического обслуживания систем HVAC (отопление, вентиляция и кондиционирование) – 60%.

Возвращайся холодным утром

А теперь главное: в России в офисы готовы вернуться практически все –даже безо всяких специальных «плюшек». Поверьте, некоторые настолько «наработались» в пандемию из дома, что слышать больше не хотят про «удаленку». Подобный формат работы стал для них прямым путем к профессиональному выгоранию. Тревогу бьют и собственники бизнесов: на «удалёнке» окончательно стирается связь с компанией и коллективом, снижается вовлечённость, лояльность и мотивация. Переставая чувствовать себя частью команды, сотрудники ожидаемо легче меняют работу, и это также становится одной из проблем постпандемийного рынка труда.

В то же время, к разговорам об «офисном буме», который вот-вот случится, стоит относиться весьма осмотрительно. За эти полтора года российские бизнесы, которые «играют на свои», а не на госденьги, уже настолько отладили свои процессы, что ни о каком экспрессивном расширении или уходе в «дорого-богато» речи не идёт. Компании, там, где это возможно, оставляют определенное количество удаленных рабочих часов, оптимизируя офисное пространство. Едва ли офисы будут становиться больше. Но что точно с ними произойдет – они будут более эффективными, адаптированными под нужды дня сегодняшнего.

Впрочем, ещё долго мы будем наблюдать на рынке пресс-релизы о том, как компания А переехала из квадратного здания в круглое, а консультант Б отрапортовал о «сделке сезона и повышении класса офиса». Часто в подобных релизах мы не знаем об огромном количестве подводных камней… Например: а не долгосрочный ли договор у компании А был в долларах? Если так, то доллар растёт, а выручка у компании, скорее всего рублевая, поэтому компания просто не тянет такую аренду, и переехала — но не с целью «повышения класса», а ввиду жизненной необходимости.

Может быть и другая причина — переманить арендатора к себе решил девелопер, который построил БЦ на дешевые деньги арабского фонда, и желает теперь во чтобы то ни стало сдать его крупным западным и российским компаниям, умело распределив стоимость отделки в арендных платежах. Факторов может быть миллион, но в релизах-то все видят только переезд из квадратного здания «за сто» в круглое «за тридцать».

Далее: ни для кого не секрет, что часто — для получения лучших условий по действующему договору — арендатор выходит на рынок якобы с «поиском» нового помещения, организовывая тендеры, подписывая письма о намерениях, и даже размещая в СМИ пресс-релизы. Всё это – для того, чтобы послать суровый сигнал текущему арендодателю о намерении съехать, если он не уступит. В итоге последний дает скидку, а компания-арендатор, потратив на этот «театр» условные 100 долларов, экономит 1000. Таких случаев на рынке – десятки, поэтому понять, кто ищет лучшие условия от текущего арендодателя, а кто переезжает на самом деле – не всегда возможно. По моим наблюдениям, 70 % арендаторов так и остаются там, где они сидят, любой брокер про это, конечно, тоже знает. Но подобный информационный шум помогает держать рынок разогретым, что идет на руку и девелоперам, и консультантам.

Это эффект

По моим прогнозам, офисы будут уменьшаться, оптимизироваться, становиться эффективнее: многофункциональность окончательно победит. Переговорка-кабинет-конференц-зал, а не три отдельных пространства, как раньше – станет особенностью современных офисов. В остальном же на офисном рынке, как в высокой моде: лофферы и оксфорды возвращаются в своём первозданном виде раз в десять лет, а остальные девять рынок наблюдает вариации на тему.

Переводя на язык коммерческой недвижимости – если однажды компании удалось построить офис, в котором использовано максимальное количество классических решений, то он всегда будет востребован и моден. Хорошая вентиляция, кондиционирование, двери, ресепшн в правильном месте и туалеты тоже в правильном (то есть не у ресепшн) – эти решения вечны.

Обновляться же компании будут не модными ремонтами и уходом в «дорого-богато», но лишь тюнингуя пространство, добавляя ему эффективности – например, повышая функциональность рабочих зон или интегрируя в пространство электронные бесконтактные системы: от бронирования переговорных до приготовления кофе по голосовой команде.

Основные же изменения, как уже говорилось выше, возьмут на себя девелоперы. На рынок выйдут новые поколения «офисных городов», которым точно не нужны отдельные столовые у якорных арендаторов – зачем, если вокруг есть двадцать кафе с разными кухнями мира, да и вообще, столовая — это совсем другой бизнес? То же относится и к тренажерному залу – стоит ли отдавать ему площади, если по соседству есть прекрасный фитнес-центр от международного бренда. Качественные общественные пространства, организованные на территории такого «офисного города» – безопасные и со всей необходимой инфраструктурой – позволят компаниям брать в аренду меньшее количество квадратных метров, получив при этом все, что нужно для эффективного ведения бизнеса.

АВТОР: Артём Пантелеев, коммерческий директор «Гинт-М»