Дайджест_800х400

Как обычно, во времена природных и политических катаклизмов, рынок недвижимости оказывается тихой гаванью. Но только на первый взгляд, ибо здесь разворачиваются свои «драмы в бетоне». В первую половину февраля СМИ традиционно рассказывали своим читателям об ипотеке, которую ЦБ решительно собирается очистить от маркетинговых фишек девелоперов, а также о том, к чему это (ну, не только это, конечно же) может привести, да и уже, в общем-то, привело.

Спрос, цены, альтернативы, продолжающая дешеветь аренда и резко активизировавшийся земельный вопрос – все это находится в фокусе внимания. И, конечно, коллеги освещают перипетии рынка коммерческой недвижимости, про который пока еще есть, что сказать. Все меньше текстов появляется про релокацию, что и понятно – те, кто уехал осенью, уже либо вернулись, либо устроились. Но обо все по порядку. 

Ипотека: рост ставок, очищенный процент, рискованный ИЖС и 5% для «айтишников»

В этом месяце ЦБ вновь сохранил ключевую ставку, и эксперты, опрошенные «РБК-Недвижимостью», прогнозируют в ближайшей перспективе рост ставок по ипотеке на величину от 0,25 до 0,5 п.п. Подробнее об этом вот здесь.

Тем временем ЦБ продолжает борьбу с «грязной» ипотечной ставкой. Банк России жестко указал банкирам не использовать маркетинговые схемы при выдаче ипотечных кредитов, которые, по мнению регулятора, при внешней привлекательности, ведут в итоге к продаже клиентам недвижимости по завышенным ценам. Подробности тут: Лихие околонулевые – Газета Коммерсантъ № 26 (7471) от 11.02.2023 (kommersant.ru) Пока такие случаи единичны, однако если банки перейдут к массовому использованию таких схем, ЦБ грозит ужесточить требования к поднадзорным организациям на уровне законодательства.

Кстати, сами застройщики на собственной ипотеке неплохо заработали. Как пишет газета «КоммерсантЪ», девелоперы Москвы, Подмосковья, Петербурга и Ленинградской области выручили от реализации квартир в прошлом году совокупно более 2 трлн руб.. На рынке считают, что застройщикам удалось поддержать спрос в том числе за счет запуска программ «околонулевой» ипотеки, против которых борется Центробанк. Подробнее об этом здесь:  С квартир собрали два триллиона – Газета Коммерсантъ № 24 (7469) от 09.02.2023 (kommersant.ru)

А вот с ипотекой на ИЖС как-то не задалось: такие сделки занимают лишь 1,3% общего портфеля кредитов. Этот сегмент остается рискованным для банков и минимальным с точки зрения общего объема как ипотечного рынка, так и частного строительства. При этом три четверти рынка приходится на Сбербанк, и в обозримом будущем ситуация вряд ли изменится, полагают эксперты. Подробности вот тут: У ипотеки не все дома – Газета Коммерсантъ № 26 (7471) от 13.02.2023 (kommersant.ru)

Пока желающие построить свой дом обивают пороги банков, представители востребованной у государства специальности могут выгодно решить квартирный вопрос. О том, как айтишники могут получить льготную ипотеку по ставке до 5% годовых по новой программе, РБК пишет вот здесь.

Кстати, скоро, возможно, покупатели жилья смогут включить в стоимость ипотеки не только отделку, но и мебель, во всяком случае, такое предложение президенту сделал глава Минстроя. Инициатива направлена на поддержку лесопромышленного комплекса и снижение стоимости предметов мебели, произведенных в стране. Подробнее об этом на РБК.

Жилье: студии пошли в рост, драма в бетоне, нетипичный спрос, неликвид-2023 и страдающие риэлторы

Стремление девелоперов вывести на рынок лоты с низким бюджетом привели к резкому росту предложения квартир-студий. Экспозиция таких объектов в Москве за год выросла на 75%, опередив общую динамику рынка. Однако реализовать предложение застройщикам может быть сложно из-за снижения спроса со стороны инвесторов. Подробнее тут: Покупателей в студии – Газета Коммерсантъ № 23 (7468) от 08.02.2023 (kommersant.ru) Впрочем, логика в поведении девелоперов имеется, т.к. в прошлом месяце в Москве на рынке вторички легче всего продавались именно студии (Детали: «Авито»: в январе в Москве на рынке вторички легче всего продавались студии — Новости – Потребительский рынок – Коммерсантъ (kommersant.ru)

Относительно стабильный новостной фон последних двух месяцев привел к небольшому оживлению спроса на рынках новостроек крупнейших городов. Но к заметному росту стоимости жилья это пока не привело, цены на рынке стагнируют, а три четверти столичных застройщиков предлагают потребителям скидки. Подробнее вот здесь: Цены следуют за спросом – Бизнес – Коммерсантъ (kommersant.ru) Эксперты, кстати, считают, что поведение покупателей будет определяться общими экономическими и геополитическими факторами, а роста цен не предвидится.  

Более того, продажи московских новостроек резко снизились в январе. Эксперты, опрошенные Forbes, считают, что причина не только о сезонном факторе, на спросе сильно сказалось изменение условий «ипотеки от застройщика» Подробности можно прочитать вот тут: Драма в бетоне: московские новостройки уже не по карману покупателям | Forbes.ru

На вторичном рынке ситуация постепенно стабилизируется: цены на жилье в крупнейших городах страны медленно стагнируют. Это происходит в условиях завершения периода эмоциональных сделок с большими дисконтами и постепенного роста спроса на жилье. Покупатели чаще рассматривают покупку вторичных квартир вместо новостроек, но объем предложения все еще почти на четверть превосходит показатель прошлого года. Собственники продолжают идти навстречу потенциальным клиентам, и смены этой парадигмы на рынке пока не ждут. Подробнее тут: Квартиры почувствовали стабильность – Бизнес – Коммерсантъ (kommersant.ru)

Год начался с нетипичного оживления на рынке вторичного жилья столицы. Вместо ожидаемого обвала спрос вырос на 15% к прошлогоднему январю. Причем покупатели квартир активизировались, даже не дождавшись окончания новогодних праздников. В нетипичном январском спросе на вторичке и его причинах коллеги разбирались вот здесь и тут: Не время отдыхать: в январе неожиданно оживился спрос на вторичное жилье | Forbes.ru.

Тем временем В Москве не осталось квартир по цене до 5 млн рублей. Они и так в последние два года стали штучным товаром, но если год назад в столичных новостройках можно было найти квартиры в таком ценовом диапазоне, то сегодня их нет. Подробнее об этом вот здесь. А вот предложение в пятиэтажках под реновацию, наоборот, выросло. Это квартиры второй-третьей очереди расселения, т.к. лотов из первой очереди почти не осталось. Подробности тут.

В том, какие квартиры станут неликвидом в текущем году, учитывая, что объем предложения вырос в полтора раза, разбирался РБК вот тут. Спойлер: сложнее всего будет найти покупателей на квартиры в старых панельных и домах, построенных более 50 лет назад, на большие и нестандартные лоты, на жилье с некачественным ремонтом и плохими соседями. А главное – на квартиры без дисконта!

На этом фоне риэлторы просят не ограничивать им доступ к ЕГРН. Вступающие в силу с марта ограничения на получение выписок осложнят бизнес риэлторов, арендодателей и классифайдов. Предприниматели просят отложить эту меру до официального запуска специального сервиса по проверке полученных сведений, т.к. из-за нововведения основные риски понесут покупатели и арендаторы жилья. Подробности тут: Риэлторы просятся на выписку – Газета Коммерсантъ № 28 (7473) от 15.02.2023 (kommersant.ru).

Аренда: цены снижаются из-за переизбытка лотов, а спрос на посуточную аренду растет

Активный выход на рынок инвесторов и снижение спроса привело к избытку арендного жилья в Москве. Число предлагаемых квартир здесь за год выросло почти в 2,5 раза, а доля предложения в новых домах достигла 13%. Аренда квартир в этих условиях подешевела за год более чем на 20%, сильнее, чем в других крупнейших городах страны. Объем арендного предложения в городе будет лишь расти, ждут эксперты. Подробнее об этом тут: Москва открыла сдачный сезон – Газета Коммерсантъ № 21 (7466) от 04.02.2023 (kommersant.ru) И вот здесь. 

Кстати, если ставки в столице упали на 20%, то по российским мегаполисам они, наоборот, выросли за год на четверть

При этом в России вырос спрос на посуточную аренду таунхаусов — в январе снимать их стали в полтора раза чаще, чем год назад. (Детали тут: Таунхаусам обозначают сроки – Коммерсантъ FM – Коммерсантъ (kommersant.ru). А вот на вопрос, смогут ли владельцы сдавать свои квартиры посуточно и на каких условиях, теперь ответит Конституционный суд.

После запрета хостелов в жилых домах краткосрочная аренда квартир стала удобной лазейкой для владельцев удачно расположенного жилья, но суды и ее закрывают, трактуя такую аренду как гостиничные услуги. Собственники квартир считают, что подобная практика ограничивает их право свободно распоряжаться своим имуществом. Но такое право не может быть реализовано за счет других жильцов, возражают представители власти. Подробности вот здесь: Посуточные против гостиничных – Газета Коммерсантъ № 23 (7468) от 08.02.2023 (kommersant.ru)

Земельный вопрос: землю вытряхивают из портфелей, девелоперы объединяются, а власти спешат на помощь

Инвесторы в недвижимость пытаются реализовать незастроенные площадки в связи с возросшими рисками снижения стоимости таких активов. Владелец группы «Техноком», построившей элитный комплекс «Резиденция Тверская», начал поиск покупателей на участки в Москве и Курске под офисы, гостиницу и жилье. Столичные площадки могут заинтересовать желающих выйти на этот рынок, но в целом спрос девелоперов на землю остается ограниченным. Подробнее: Землю вытряхивают из портфелей – Газета Коммерсантъ № 25 (7470) от 10.02.2023 (kommersant.ru)

Из-за снижения спроса на жилье девелоперы стали осторожнее подходить к покупке участков под застройку, что уже привело к сокращению по итогам прошлого года сделок в этом сегменте на 15–20%. Вкладываться в приобретение площадок готовы в основном застройщики, нарастившие прибыль на волне ажиотажных продаж, и региональные игроки. Но их ценовые ожидания часто расходятся со стоимостью предложения, поясняют консультанты. На этом фоне объем инвестиций в участки в этом году останется ограниченным. Детали можно прочитать вот тут: Девелоперы не участились – Газета Коммерсантъ № 20 (7465) от 03.02.2023 (kommersant.ru)

Но это не единственная динамика. В то время как одни девелоперы избавляются от земельных активов, другие – объединяются для их освоения. В частности, одна из наиболее крупных площадок в Москве — более 82 га, принадлежавших авиастроительной корпорации МиГ и КБ Сухого,— может быть застроена консорциумом крупных столичных девелоперов: группой ПИК, ЛСР, Capital Group, MR Group и Asterus. Подробнее об этом здесь: Есть только МиГ – Газета Коммерсантъ № 21 (7466) от 06.02.2023 (kommersant.ru)

Власти, в свою очередь, идут на помощь строителям, разрешив им прекращать договор аренды госземель, где строится жилье, досрочно, сразу по завершении проекта. Вопрос особенно актуален для Москвы, где 80% проектов реализуются на таких площадках. Сейчас девелоперы платят за эти участки еще около трех лет после сдачи новостроек, расторгать аренду раньше времени приходится через суд. Однако, предупреждают юристы, новые правила создают риски для граждан — покупатели квартир могут так и не дождаться обустройства придомовой территории. Детали тут: Землю — квартирам – Газета Коммерсантъ № 19 (7464) от 02.02.2023 (kommersant.ru)

А вот неиспользуемые и неучтенные сельхозземли будут активнее пытаться вовлечь в оборот.

Правительство приняло постановление о ведении государственного реестра земель сельхозназначения. Система, которую должны запустить в течение трех месяцев, будет формироваться на основе информации Росреестра и встроится в разворачивающуюся в последние годы масштабную цифровизацию АПК. Подробнее вот здесь: Земля счет любит – Газета Коммерсантъ № 23 (7468) от 08.02.2023 (kommersant.ru)

Коммерческая: трафик растет, складам не хватает арендаторов, а девелоперы займутся розницей 

На рынке торговой недвижимости появляются и хорошие новости. От ухода из страны части зарубежных брендов одежды, что сказалось на снижении конкуренции, пока выигрывают некоторые локальные fashion-сети. В январе их товарооборот вырос в среднем на 11% за счет увеличения числа покупателей в магазинах на 6%. Дальнейшая динамика будет зависеть от уровня ассортимента магазинов, которым все равно придется конкурировать с иностранными марками на онлайн-площадках. Подробнее тут: Одежда дождалась покупателей – Газета Коммерсантъ № 26 (7471) от 13.02.2023 (kommersant.ru).

Собственники крупных торгцентров, оставшись без ключевых арендаторов после ухода из России западных брендов, решили заменить их магазинами собственных марок. Так, структуры «Киевской площади» Года Нисанова и Зараха Илиева, владельцев торговой недвижимости, планируют запуск нового бренда женской одежды Inni. Аналогичные планы есть и у ГК «Ташир». Однако эксперты сомневаются, что такие проекты станут массовыми. Прочитать об этом можно здесь: Торгцентры пришьют свои бренды – Газета Коммерсантъ № 19 (7464) от 02.02.2023 (kommersant.ru)

Еще один позитивный тренд – посещаемость торгцентров в регионах, где сосредоточены небольшие объекты, начала восстанавливаться, хотя в Москве динамика остается отрицательной. Но шансов вернуть трафик в торгцентрах на уровень до пандемии эксперты не видят, отмечая возросшую конкуренцию с онлайн-ритейлом и ограниченный интерес потребителей к заменившим международные бренды арендаторам. Детали вот здесь: Покупатели обошли Москву – Газета Коммерсантъ № 22 (7467) от 07.02.2023 (kommersant.ru)

Кстати, Москва и Петербург отстают от регионов по количеству новых торговых центров. Более половины новых ТЦ в 2022 году открылись в регионах, доля Москвы составила почти 36%. Основной спрос на торговые площади сейчас наблюдается со стороны локальных игроков и турецких компаний. Подробности тут:  Москва и Петербург отстают от регионов по количеству новых торговых центров | Forbes.ru

На логистическом рынке – свои истории. Фактор неопределенности, ставший причиной падения поглощения складской недвижимости в 2022 году на 43%, продолжит влиять на рынок. В этом году объем арендованных и проданных площадей может снизиться еще на 5–10%. Но если в прошлом году основной спад пришелся на регионы, то сейчас здесь из-за перераспределения логистики может быть реализован отложенный спрос. Подробнее об этом тут: Складам не хватает арендаторов – Газета Коммерсантъ № 25 (7470) от 10.02.2023 (kommersant.ru)

Гостиничный рынок продолжает лишаться иностранных игроков. Финский концерн EKE избавляется от своего последнего проекта в России — недостроенного офисно-гостиничного комплекса San Gally Park в центре Санкт-Петербурга. Его приобретает группа RBI Эдуарда Тиктинского, которая может переделать площади под апарт-комплекс. Подробности здесь: Финны съезжают из гостиницы – Газета Коммерсантъ № 26 (7471) от 13.02.2023 (kommersant.ru). Этот сегмент, кстати, несмотря на падение в целом рынка недвижимости, пока остается более перспективным по сравнению с гостиницами и офисами.

Релокация: грузинский вопрос и эффективные решения для переселенцев из аварийного жилья 

В первой половине февраля о том, куда можно релоцироваться россиянам, писали мало. Что логично: те, кто хотел уехать – уже не только уехали, но и устроились. Тем не менее, РБК рассказал о жилье в Грузии: как купить там квартиру и сколько это стоит, а также как получить вид на жительство в этой стране. Подробнее можно прочитать вот здесь.

Для оставшихся тоже есть хорошие новости – Владимир Путин поручил расселять россиян из аварийного жилья в деревянные дома. Президент также указал на необходимость более широко использовать технологии деревянного домостроения и типовые проекты зданий, он считает, что
«для граждан ряда регионов это может стать удобным эффективным решением». Подробности тут.

А журнал REPА продолжит наблюдать за новостной повесткой.