Дайджест 2 пол июля-02

Вторая половина июля стала для российского рынка недвижимости точкой бифуркации. Казалось бы, привычные тренды перевернулись: льготная ипотека бьет рекорды, но теряет доступность, элитное жилье дорожает на фоне обвального падения спроса, а складская недвижимость оказалась на передовой геополитических атак. 

Инвесторы в панике бегут из одних активов в другие, собственники жилья в Черногории спешно продают объекты, а в центре Москвы вдруг дешевеет аренда. И на десерт – почему прокуроры выселяют запрещенных в России «Свидетелей Иеговы», что делит арбитраж на Лысой Горе и как женщине защитить свои активы. Но обо всем по порядку.

Ипотека: ожидание, рекорды и недоступность

Первая половина июля ознаменовалась ярким всплеском на ипотечном рынке, который был спровоцирован не столько реальными изменениями, сколько нервным ожиданием регуляторных решений. Центральный банк зафиксировал резкий рост выдач по «Семейной ипотеке» в июне, когда спрос увеличился почти вдвое. Покупатели торопились оформить сделки до 1 июля, опасаясь ужесточения условий программы, однако в итоге правила сохранили до октября, что создало любопытный эффект «отложенного бума».

На этом фоне рынок столкнулся со знаковым рубежом: впервые средний размер льготного ипотечного кредита по России превысил максимально возможный лимит по большинству госпрограмм, а в Москве этот показатель впервые перевалил за 9,1 миллиона рублей. Это говорит о том, что даже субсидируемые инструменты все больше уходят в сегмент дорогого жилья, отрываясь от нужд массового покупателя.

Наиболее тревожным сигналом стала динамика платежей: за пять лет средний ежемесячный взнос за студию в московской новостройке вырос в 3,8 раза, притом что цена самого объекта увеличилась лишь вдвое. Такая диспропорция делает самый доступный формат жилья практически недостижимым без льготной ставки, огромного первого взноса или рассрочки, что ставит под сомнение эффективность текущей модели ипотечного кредитования для решения жилищного вопроса широких слоев населения.

Подробности тут:

 

Комбинированная ипотека: новые схемы и бизнес-запросы

В условиях сжатия доступных льготных программ банки и заемщики начали активно осваивать комбинированные продукты, которые позволяют обходить формальные ограничения и снижать итоговую ставку за счет смешивания рыночных и субсидированных частей. За последние несколько месяцев число таких кредитов выросло в разы, превысив совокупные показатели прошлого года, причем драйверами выступают как высокие цены на первичке, так и постепенное удешевление рыночных программ, делающее комбинации более выгодными.

Тем не менее будущее этого сегмента выглядит туманным: с 1 октября новые правила «Семейной ипотеки» могут исключить использование комбопродуктов, что, по прогнозам экспертов, вызовет их дополнительный рост на 20–30% уже в третьем квартале перед возможным запретом. Параллельно на поле выходит новый, необычный игрок – предприниматели, которые обратились к властям с просьбой запустить льготную коммерческую ипотеку под 5–7% для покупки помещений под пункты выдачи заказов, особенно в малых городах. Для владельцев ПВЗ аренда является самой тяжелой статьей расходов, и собственные площади могли бы кардинально улучшить их экономику, что говорит о том, что кризис на рынке ритейла начинает транслироваться в запрос на новые механизмы господдержки уже в коммерческом сегменте.

Детали здесь:

 

Жилье: смена формата и разворот на вторичку

На рынке жилья происходят структурные сдвиги, связанные с изменением потребительских предпочтений и градостроительных реалий. Доля студий на первичном рынке крупных городов России сократилась с 17% до 15%, а в Москве падение оказалось еще более заметным – с 17% до 11%, что объясняется ужесточением строительных норм, снижением инвестиционного интереса и нарастающим разочарованием покупателей в этом формате как в полноценном жилье.

При этом средняя цена студии в столице за пять лет все равно превысила 17,9 миллиона рублей при неизменном метраже около 27 квадратных метров, что делает этот продукт одновременно и менее доступным, и менее востребованным.

В противовес этому на рынке вторичного жилья аналитики зафиксировали заметное оживление, которое становится следствием перетока покупателей с рынка новостроек, где цены продолжают расти, а льготные программы становятся менее привлекательными.

В результате вторичный рынок, долгое время находившийся в тени, начинает активнее набирать обороты, что влечет за собой ускоренный рост цен и на этом сегменте, завершая цикл удорожания по всем фронтам.

Подробнее об этом:

 

Элитный сегмент: перегрев и точечные рекорды

Наиболее драматичная ситуация складывается в высокобюджетных сегментах, где дисбаланс между предложением и спросом достигает пиковых значений. Экспозиция элитного загородного жилья в Москве и Подмосковье увеличилась за год на 31%, достигнув 715 лотов, что связано с выводом девелоперами ранее отложенных объемов, однако эти объекты часто оказываются непривлекательными для покупателей и не находят сбыта.

Аналогичная картина наблюдается и в Сочи, где объем предложения элитных новостроек вырос на 32%, а спрос, напротив, сократился почти вдвое, что вынудило продавцов пойти на беспрецедентное снижение цен – средняя стоимость элитных квартир на курорте упала на 22% год к году, хотя в абсолютном выражении сумма все еще внушительная – 1,6 миллиона рублей за квадратный метр.

В Москве спрос на высокобюджетные новостройки также резко обвалился почти на треть из-за перехода части покупателей на вторичный рынок, однако цены вопреки логике продолжали расти, что указывает на ценовую инерцию и надежды продавцов на возвращение покупателей. На этом фоне произошла знаковая сделка – продан самый большой в истории столичного рынка элитный таунхаус на Большой Никитской площадью почти тысяча квадратных метров, что подтверждает наличие точечного спроса на уникальные объекты даже в условиях общего охлаждения.

Лидерство по уровню цен сохраняет Якиманка, где средний ценник в новостройках превысил 3 миллиона рублей за квадратный метр, при этом Тверской район вплотную приблизился к этой планке, демонстрируя концентрацию сверхдорогого предложения в историческом центре.

Подробности здесь:

 

Аренда: центробежное удешевление и умеренный прогноз

Арендный рынок Москвы демонстрирует неожиданную для дорожающего рынка динамику: в центре столицы ставки долгосрочного найма с начала года опустились в восьми из десяти районов ЦАО, причем на Якиманке, Арбате и в Хамовниках падение превысило 20%.

Это явление можно объяснить ростом предложения, а также изменением структуры спроса, когда арендаторы отдают предпочтение более доступным районам за пределами Садового кольца, где соотношение цены и качества становится более привлекательным.

При этом аналитики прогнозируют, что до конца 2026 года стоимость аренды в столице будет расти умеренными темпами – не более чем на 3%, поскольку во втором квартале спрос на аренду увеличился, но собственники стали более лояльными в ценообразовании на фоне расширяющейся экспозиции.

Такой умеренный прогноз свидетельствует о достижении временного равновесия на арендном рынке, где рост предложения сдерживает аппетиты собственников, а повышенный интерес со стороны арендаторов не позволяет ценам обвалиться, создавая зону стабильности на ближайшие месяцы.

Детали тут:

 

Зарубежные активы: черногорский разворот

На фоне геополитической напряженности и изменения визового режима российские собственники начали активно избавляться от зарубежной недвижимости, и Черногория стала ключевым полигоном этого процесса. Количество объявлений о продаже жилья, принадлежащего россиянам в этой балканской стране, за год увеличилось на 10–15%, причем скидки при продаже достигают 10–12%, что свидетельствует о желании владельцев как можно быстрее выйти из актива.

Ситуация усугубляется введением с 1 ноября виз для россиян, что, по прогнозам, может сократить туристический поток на 30%, лишая собственников арендного дохода, который для многих был основным мотивом покупки. Учитывая, что квартиры или дома в Черногории есть у 4,5 тысячи граждан России, этот тренд может привести к обвалу местных цен и изменению структуры рынка, где российское присутствие ранее было весьма заметным.

Детали здесь:

 

На десерт: прокуроры выселяют Свидетелей, арбитраж делит Лысую Гору, и как женщине не остаться без жилья

Завершая июльский дайджест, нельзя обойти вниманием три разнородных, но показательных сюжета, которые демонстрируют, как внешние факторы и правовые коллизии вторгаются в сферу недвижимости. Столичный суд по иску Генпрокуратуры изъял 123 объекта недвижимости у запрещенных в России «Свидетелей Иеговы», включая 63 жилых и нежилых помещения и 60 земельных участков, которые были оформлены на иностранные структуры конфессии незадолго до ее ликвидации в 2017 году, что стало очередным громким прецедентом обращения религиозных активов в доход государства.

Тем временем арбитраж рассматривает спор о возвращении Минобороны земельных активов в Сочи, где участок с недостроем в микрорайоне Лысая Гора был передан коммерческой структуре в нарушение интересов ведомства, причем в деле фигурируют бывший замминистра обороны Тимур Иванов и учредитель «Олимпситистроя», которые сейчас проходят по коррупционному делу.

И наконец, на фоне всех макроэкономических и геополитических потрясений женщины все чаще рассматривают покупку квартиры как залог финансовой стабильности, однако в браке многие из них пересматривают имущественные стратегии и рискуют потерять вложенные средства. Ну, а о том, как не потерять свои активы – читаем по ссылке ниже.

Подробнее об этом:

Ну, а журнал REPA продолжает наблюдать за развитием событий…

45