Дайджест_800-400

Июнь выдался не столь ярким на новости, как весенние месяцы. Эксперты – а с ними и журналисты – рассуждали о льготной ипотеке и отраслевых проблемах, при этом старались особо не говорить о спросе и ценах на жилую недвижимость. Коллеги тактично переместили свое внимание на другие сегменты, хотя и их перспективы в среднесрочной перспективе пока выглядят крайне туманно. Немного «разбавляли» новостную повестку скандалы и посадки, напоминающие о том, что аккуратнее надо быть с госзаказами и стройкой, аккуратнее.

Итак, в подборке от редакции журнала REPA вспомним, чем рынок недвижимости жил в этом июне.  

Ипотечные страсти: возвращение ставки, субсидии от застройщиков и влияние на спрос  

Главной новостью месяца стало возвращение властями процентной ставки по льготной ипотеке на новостройки на февральский уровень, снижая ее с 9% до 7% годовых. Как пишет «КоммерстантЪ», в совокупности с удорожанием строительства и логистическими проблемами снижение интереса граждан к ипотечной программе уже привело к сокращению числа новых проектов. На показателях 2022 года это вряд ли скажется, последствия нынешних проблем, как и принятого решения о стимулировании рынка, проявятся в 2024–2025 годах. (Подробнее тут: Льготную ипотеку вернули в февраль – Газета Коммерсантъ № 107 (7308) от 20.06.2022 (kommersant.ru)

Уже на следующей неделе банки получили формальное разрешение выдавать льготную ипотеку на новостройки по новым сниженным ставкам. Участники рынка сразу сформировали ценовое предложение в среднем на 0,3 п. п. ниже предельного уровня в 7%. Правда, эксперты считают, что это повысит спрос на ипотеку, но может обернуться взлетом цен на недвижимость, из-за чего даже при снижении ставки размер платежа для клиента не изменится или вырастет: Жилье в новоставке – Газета Коммерсантъ № 108 (7309) от 21.06.2022 (kommersant.ru)

Опрошенные Forbes эксперты считают, что снижение ключевой ставки не привело к росту спроса на жилье. Потенциальные покупатели квартир теряют доходы и уверенность в завтрашнем дне, поэтому возвращение льготной ипотеки по 7% и снижение ставок на покупку вторички не приведут к существенному росту спроса, а рынок «оживет» не раньше сентября. (Подробнее тут: Отложить до сентября: снижение ключевой ставки не привело к росту спроса на жилье | Forbes.ru

Тем временем журналисты «РБК-Недвижимость» разбирались в альтернативных вариантах приобретения жилья, выясняя, что не так с субсидиями от застройщиков и ипотекой под 0,1%. Оказывается, девелоперы закладывают в стоимость квартир свои расходы на компенсацию ставки банкам, поэтому жилье в ипотеку под 0,1% может стоить на 25–35% дороже. Подробнее о том,  как могут различаться стоимость предложения и ежемесячный платеж по разным ипотечным программам, можно прочитать тут: https://realty.rbc.ru/news/62b4742b9a79473068134156

Новостройки: скидки до 24%, сделок с эскроу-счетами меньше, а инвесторы скупают оптом

Несмотря на общее падение спроса на строящееся жилье, в январе-апреле доля сделок по покупке сразу нескольких квартир выросла вдвое. Приток спроса обеспечили инвесторы на фоне ограничений вложений в покупку валюты, акций и облигаций, а также моратория на приобретение недвижимости в ЕС. Но из-за замедления темпов роста цен на жилье доходность таких инвестиций сократилась, предупреждают эксперты. (Детали тут: Квартиры берут оптом – Газета Коммерсантъ № 105 (7306) от 16.06.2022 (kommersant.ru)

Тем временем максимальный размер дисконта в столичных жилых комплексах составил 24%. Правда, в июне такие условия предлагались всего в одной новостройке. В действительности, максимальные скидки на покупку квартир и апартаментов в столичных новостройках выросли с начала года, если в феврале они составляли 15%, то в начале июня — 24%. Подробнее об этом можно прочитать вот здесь: https://realty.rbc.ru/news/62bb2c489a7947bf8a7133fc

Не радуют рынок и новости от Росреестра, который зафиксировал, что число сделок с эскроу-счетами в новостройках Москвы в мае этого года сократилось на 19% по отношению к предыдущему месяцу. Впрочем, снижение по сравнению с маем 2021 года составило 5%.
Подробнее об этом на РБК: https://realty.rbc.ru/news/62baa70d9a7947798387b769

Загород: рост цен на дома и землю, ипотека для «сам себе строитель» и опасные дачи 

На загородном рынке – свои истории. В первый летний месяц эксперты зафиксировали резкий рост цен на загородные дома и участки, а самое серьезное падение в объеме предложения наблюдается в категории бюджетных домов небольшой площади. Подробнее тут: https://realty.rbc.ru/news/62a094d59a7947064974cd18

Кредит с господдержкой теперь, к счастью,  теперь можно получить не только на квартиру в новостройке. «Дом.РФ» выделил ₽1 млрд на ипотеку для строительства домов своими силами и распределил лимиты между 17 российскими банками, а также снизил ставку по ипотеке на ИЖС хозспособом до 7%. (Подробнее можно прочитать вот тут https://realty.rbc.ru/news/62bad1009a79478d9d9786ae и здесь https://realty.rbc.ru/news/62b341949a79474a826f153c)

Таким образом, с 31 мая 2022 года россиянам стала доступна и льготная ипотека на строительство частного дома своими силами. Как ее получить, насколько ли она выгодна и действительно ли придется строить дом своими руками от первого и до последнего гвоздя, разбирался портал «МосДольщик.рф». Подробнее: Льготная ипотека на строительство дома своими силами: как оформить и выгодно ли это — Мосдольщик (xn--d1aigcdmbw9e3a.xn--p1ai)

О том, как рынок самых дорогих домов переживает последние три месяца, сколько сейчас стоит недвижимость на Рублевке и кто покупает там дома, рассказывал своим читателям РБК:  https://realty.rbc.ru/news/6298cd409a7947be8e9657b1. Ну, а для тех читателей, которые могут себе позволить только дачу, журналисты вместе с экспертами разбирались, в чем опасность такой покупки и какие подводные камни имеются в этом сегменте: https://realty.rbc.ru/news/62b05aa09a79473a0b0ac736

Коммерческая: беды luxury-ритейла, пустеющие ТЦ и офисы, а также пострадавшие склады 

Введенные в середине марта санкции против поставок в Россию предметов роскоши, по мнению инициаторов, должны лишить привычных удовольствий крупных бизнесменов и сверхбогатых людей. Но российские власти поспешили заверить: те, кто покупал «люксус-класс», ничего не лишатся. А участникам рынка дали понять, что пора искать пути обхода запретов. “Ъ” выяснил, что происходит в сегменте и какими могут быть новые маршруты доставки в бутики «тяжелого» люкса: Казус люксус – Газета Коммерсантъ № 97 (7298) от 03.06.2022 (kommersant.ru)

Тем не менее, крупнейший продавец предметов роскоши — Mercury — закрывает один из своих аутлетов в «Метрополисе». Участники рынка продолжают надеяться, что решить проблему получится за счет небольших марок и создания лимитированных для России коллекций стоимостью менее €300 за вещь, что позволит обойти санкционные ограничения. (Подробнее: Люкс выпадает из гардероба – Газета Коммерсантъ № 110 (7311) от 23.06.2022 (kommersant.ru)

Обычные потребители, привыкнув к закрытым магазинам западных брендов, вынуждены переориентироваться на покупку одежды и обуви российских марок, что привело к росту посещаемости точек продаж fashion-ритейлеров на 2%, чего не было с марта, и к увеличению товарооборота на треть. Но в целом, как констатирует «Коммерсантъ», рынок торговой недвижимости пока далек от восстановления (Подробнее: Шопингу сносу нет – Газета Коммерсантъ № 106 (7307) от 17.06.2022 (kommersant.ru)

Почему собственники торговых центров не спешат расторгать договоры аренды, хотя магазины международных брендов стоят закрытыми почти четыре месяца, разбирался Forbes. Участники рынка считают, что терпение ТЦ не бесконечно и закончится к осени. В сентябре международные бренды или найдут способ открыться, или владельцы торговых площадей поведут их в суды (подробнее тут:  Не быть упырем: почему торговые центры не выселяют западных арендаторов | Forbes.ru). При этом РБК констатирует, что доля пустующих площадей в ТЦ Москвы выросла до максимума с 2010 года, а ввод новых ТЦ минимален за 12 лет (подробнее вот тут: https://realty.rbc.ru/news/62bc16349a79470284da9a95)

Рынку офисной недвижимости тоже грозят убытки. Уход из России международных компаний, которые формировали треть спроса на офисные площади в Москве, может спровоцировать серьезный спад на столичном рынке бизнес-центров. Эксперты ожидают, что офисная недвижимость сможет оправиться от кризиса не раньше 2024 года. (Подробнее: Запад освобождает офисы – Газета Коммерсантъ № 100 (7301) от 08.06.2022 (kommersant.ru)

Сегмент складской недвижимости, заметно выросший в пандемию, также может серьезно пострадать в нынешнем кризисе. По итогам 2022 года спрос на такие объекты в Москве и Подмосковье снизится почти в четыре раза, до 700 тыс. кв. м, ожидают консультанты. Такого низкого показателя на рынке не было 13 лет, пишет «Коммерсантъ» (Логопарки теряют спрос – Газета Коммерсантъ № 107 (7308) от 20.06.2022 (kommersant.ru). А как стало известно Forbes, по итогам первого полугодия 2022 года объем спроса на складские помещения в Московском регионе снизился на 51% в годовом выражении — практически до уровня 2020 года, когда в России действовали самые жесткие ограничительные меры борьбы с коронавирусом. (Подробнее: Объем сделок со складами в первом полугодии рухнул на 51% | Forbes.ru)

Отрасль: стратегия развития, меры господдержки, и к чему приводит импортозамещение  

В июне широкой общественности была представлена и общегосударственная стратегия развития строительства и ЖКХ до 2030 года. Ее реализация, которая оценивается в 160 трлн руб. с учетом всех источников финансирования, должна привести к существенному наращиванию доли отрасли в экономике, а для населения — к появлению у каждой семьи дополнительной комнаты. Застройщиков планируется поддержать как регуляторными, так и финансовыми мерами, впрочем, последние пока не вызывают энтузиазма у финансового блока правительства. Подробнее об этом тут: Всем по комнате – Газета Коммерсантъ № 109 (7310) от 22.06.2022 (kommersant.ru)

На этом фоне новость о том, что Санкт-Петербург одобрил закон о реновации, выглядит оптимистично. Кстати, переселение из устаревшего фонда будут проводить без привязки к району, а собственникам квартир дадут 60 дней, чтобы провести общее собрание, на котором они смогут проголосовать за отказ от участия в программе (подробнее тут: https://realty.rbc.ru/news/62bc6f329a79472e7a55740e). По поводу реновации существуют разные мнения, а чтобы жителям северной столицы было легче принять решение, журналисты РБК собрали пять фактов о реновации и рассказали о текущем положении дел крупнейшего градостроительного проекта в истории современной России. (Подробнее тут: https://realty.rbc.ru/news/629e03049a7947ad8358aa6c)

О том, как скажется на рынке господдержка строительной отрасли, пишет газета «Ведомости».

Ключевой механизм – долевое строительство – подкорректировали, но вопрос с эскроу-счетами остается. Пакет мер господдержки, обещанный строителям этой весной, касается финансирования проектов, согласования документации, градостроительных и земельных отношений. Эксперты оценивают усилия властей положительно, но главным регулировщиком рынка считают ключевую ставку ЦБ. (Подробнее: Поддержка строительной отрасли — Ведомости.Недвижимость (vedomosti.ru)

Там же можно прочитать о том, что сулит покупателям оптимизация девелоперских проектов, ведь очень важно, чтобы экономия не сказалась на заявленном качестве объекта. Спойлер:

если девелоперы с учетом новых вводных пойдут по пути Granta, то лучшими на рынке недвижимости будут проекты, которые достраиваются сейчас, – и подобных уже не будет. (Подробнее тут: Что сулит покупателям оптимизация девелоперских проектов — Ведомости.Недвижимость (vedomosti.ru)

Если продолжить разговор об импортозамещении, то квартиры с отделкой в предложении на рынке новостроек останутся, но материалы, оборудование и поставщики будут другими, как и цены на такой товар. О том, какие материалы будут использоваться в разных сегментах, можно прочитать вот здесь: Квартиры с отделкой в предложении на рынке новостроек останутся — Ведомости.Недвижимость (vedomosti.ru). Тем временем девелоперы уже начали полностью оснащать квартиры мебелью российских брендов (Подробнее на РБК:
https://realty.rbc.ru/news/62b41f4b9a7947851f642454). А в России уже образовался дефицит высокоскоростных лифтов, которые устанавливают в небоскребах. Замену приходится искать у турецких и китайских производителей (подробнее: В России заканчиваются скоростные лифты для небоскребов | Forbes.ru).

Скандалы, интриги и посадки

Ну, и напоследок несколько июньских скандалов. За рубежом продолжают находить и арестовывать имущество российских чиновников и олигархов, попавших в санкционные списки. Например, под прицел СМИ попал депутат от КПРФ, у которого якобы нашли и конфисковали квартиры в Германии. Информацию об этом думские коммунисты, конечно, категорически опровергли (Подробности тут: КПРФ отрицает причастность ее депутата к квартирам в Германии – Газета Коммерсантъ № 109 (7310) от 22.06.2022 (kommersant.ru). В очередной раз не повезло и Роману Абрамовичу, у которого обнаружилось поместье площадью 28 га на карибском острове Сен-Барт, которое он приобрел в 2009 году за $90 млн. Об этом написал Forbes USA (Не все дома: на Сен-Барте нашли не попавшую под санкции недвижимость Абрамовича | Forbes.ru) Дальнейшая судьба этой собственности пока туманна.

А вот в нашумевшем деле о хищениях при строительстве резиденции президента в Ново-Огарево поставлена точка: петербургский миллиардер Дмитрий Михальченко, гендиректор холдинга «Форум», по делу о хищении более 1,2 млрд руб. получил 20 лет строгого режима (и штраф в 1 млн рублей). Остальные фигуранты, также признанные судом виновными в растрате и участии в преступном сообществе, получили от 3 до 15 лет лишения свободы. (Подробнее тут: Из резиденции в колонию один шаг – Газета Коммерсантъ № 114 (7315) от 29.06.2022 (kommersant.ru)

И последняя скандальная история оказалась также оказалась связана со стройкой. Бывшего замглавы Росприроднадзора и экс-префекта Северного административного округа Москвы Олега Митволь заподозрили в хищении почти миллиарда рублей при проектировании метро в Красноярске. Там-то его и задержали (Подробнее: Олег Митволь задержался в Красноярске – Картина дня – Коммерсантъ (kommersant.ru). Но все закончилось благополучно. По словам главы комитета Государственной думы по информационной политике Александра Хинштейна, Олег Митволь, арестованный по подозрению в хищении 900 млн руб., сразу признал вину и даже заключил досудебное соглашение. (Об этом можно прочитать тут: Хинштейн сообщил, что Митволь признал вину и заключил досудебное соглашение — Новости – Происшествия – Коммерсантъ (kommersant.ru)

Ну, а журнал REPА продолжит наблюдать за новостной повесткой.