800x400 (5)

К началу второго квартала 2022 года стало очевидно, что спрос на новостройки стремительно сокращается. Если в марте было зарегистрировано 9,9 тыс. ДДУ, то в апреле спрос на первичном рынке упал почти вдвое – до 5,6 тыс. сделок. Короткая волна «парковки» сбережений в недвижимость завершилась, и к началу апреля остались тревожная неопределенность и высокая ключевая ставка (20%), превратившая ипотеку в «кредитную Бабайку», которая надежно оберегала новостройки от дольщиков.

Разумеется, и государство, и банковская отрасль, и застройщики приступили к обсуждению субсидирования ипотеки на новостройки. Казалось, что принятая к началу второго квартала государственная субсидия кредитной ставки до 12% должна, если и не совершить второе чудо, равное «постпандемийной ипотеке», то хотя бы поддержать спрос. Однако ни 12%, ни 9,99% и даже 7,77% (краткосрочные программы, введенные одним из банков в начале апреля) не произвели на покупателей значительного впечатления. В апреле было заключено на 44% меньше ДДУ, чем в марте.

Когда стало очевидно, что несмотря на субсидию, интерес покупателей к ипотеке невысок, встал вопрос о втором сдерживающем факторе — лимите кредита. Для Москвы предельная сумма в 12 млн рублей позволяет приобрести среднестатистическую однокомнатную квартиру, а если в лимит укладывается покупка «двушки», то, очевидно, в чем-то придется идти на компромисс: расположение, удобство, площадь или какие-то другие параметры будут неидеальны. Именно лимит кредита в 12 млн рублей тормозил развитие «семейной ипотеки» на протяжении последних двух лет. Определив таким образом нового врага спроса, лоббисты к концу апреля добились беспрецедентного решения: впервые стало возможно в одном ДДУ сочетать две ипотеки – субсидированную на 12 млн рублей и ипотеку с рыночной ставкой на общую сумму до 30 млн рублей.

Однако результаты продаж в мае разочаровали застройщиков: 4,3 тыс. ДДУ даже для «дачного» мая результат крайне скромный. Так, в прошлом году с учетом десяти нерабочих дней подряд, в мае было зарегистрировано 7,8 тыс. покупок, то есть спрос сократился в 1,8 раза.

В 2022 году в середине мая, когда покупатели обычно возвращаются на рынок после затяжных каникул, ожидаемого оживления не произошло. Эффект от санкций и ухода зарубежных брендов докатился до многих, и потенциальные покупатели стали корректировать планы на ближайшее будущее с учетом возможной потери работы и сокращения доходов. Покупка недвижимости ими была отложена.

Усилия, предпринятые для повышения доступности ипотечных сделок, не дали ожидаемого результата. О самой ипотеке, её субсидировании, о расширении программ к тому моменту говорили на разных уровнях так много, что у покупателей сформировалось убеждение, что условия в ближайшее время станут еще более привлекательными и тропиться не стоит.

Действительно, в конце мая ЦБ в третий раз после резкого февральского повышения снизил ключевую ставку и сразу же дал намек, что в начале июня произойдет еще большее понижение. Банки не успевали менять матрицы ипотечных условий, покупатели ждали ещё лучших, а застройщики фиксировали невыполнение самых пессимистичных планов продаж.

Подойдя к завершению мая с почти двукратным падением прибыли, девелоперы решительно взяли ипотечную ставку в свои руки, и в рекламе появились цифры 5%, 1,99% и даже 0,99% годовых. Снижение ставки оплачивается застройщиком или покупателем за счет увеличения стоимости квартиры и первоначального взноса, иногда затраты делят обе стороны сделки. Именно этот механизм наконец‐то вернул некоторых покупателей на рынок.

Неопределенность собственного финансового будущего вынудила многих покупателей рассматривать условия ипотечного договора исключительно с точки зрения размера ежемесячного платежа. Общий срок кредита (в большинстве случаев выросший до 30 лет) и размер переплаты не имели такого решающего значения, как снижение до минимума суммы на обслуживание долга. В итоге в июне было заключено 5,4 тыс. сделок, что на 40% ниже прошлогоднего показателя, но лучше, чем результат мая 2022 года. Общая доля ипотечных сделок в июне выросла до 77%, в то время как в течение 2021 этот показатель составлял в среднем 60% и не поднимался выше 68%. Особенно заметно увеличилась доля договоров с использованием ипотечных средств на квартиры в массовом сегменте и бизнес-классе. В проектах премиального и элитного сегментов в июне доля ипотечных сделок вернулась к средним значениям прошлого года.

Необходимо понимать, что государственные субсидии распространяются только на жилые помещения. Апартаменты в этом ключе остались «обделенными», и дотировать разницу в ставке для застройщиков апартаментов оказалось особенно невыгодно.

По итогам II квартала 2022 года покупатель новостроек получил широчайший выбор ипотечных программ. Условия их подчас так сложны и многофакторны, что вклад ипотечного менеджера в успех сделки сегодня можно оценить только самыми высокими эпитетами.

Важно отметить фундаментальное изменение рынка: если в предыдущие годы снижение продаж гасилось прямыми скидками, то весной 2022 года застройщики стимулировали спрос затратами на субсидирование ипотеки. Размер субсидий в отдельных случаях достигает 20% от стоимости квартиры, что говорит, во-первых, о серьезном настрое девелопмента на спасение ситуации, а во-вторых, свидетельствует о превалирующей роли ипотеки в реализации первичной недвижимости.

Лето 2022 года, по всей видимости, останется периодом сильной зависимости рынка недвижимости от ипотечных условий. Мы ожидаем оживление спроса в III квартале до 60–70% от прошлогодних значений. Долгосрочные рассрочки и отсрочки платежей, вероятно, будут также широко применяться и их условия будут становиться все более лояльными вплоть до осени и начала зимы. Выход новых проектов переломит сложившийся за последние два года тренд, когда новинки выводились на рынок с ценами выше, чем строящиеся или готовые новостройки. По всей видимости, в ближайшее время вернётся привычное ценообразование: чем ниже готовность дома, тем дешевле квартиры.

При сохранении статуса-кво во внешнеполитической повестке, к концу года может обозначиться сокращение ликвидного предложения за счет уменьшения выхода на рынок новых проектов. В этом случае стимулирующие меры застройщиков будут отменены, а цены на жильё пойдут в рост более динамично, чем весной и летом.