Рынок в объектах

Начиная с нулевых был построен или реконструирован огромный объем торговой недвижимости. Условно можно поделить форматы на две большие группы: street—retail и торговые центры. И там, и там аудиторию собственников тоже можно ранжировать по группам, пусть это будут грубые мазки, но только так нам удастся изобразить внятную картинку. Владельцами торговых помещений могут быть, как физические лица, так и юридические – более организованные структуры, но особняком всегда будут стоять сетевые – те, в чьей собственности находится два и более объектов.

Главная особенность этих аудиторий – в осознанности и не осознанности. Если физические лица, или компании, ставшие собственниками скорее по случаю, занимаются непрофильными активами как бог на душу положит (и это не будет зависеть ни от нации, ни от образования, ни от принадлежности к какому-то определенному социальному пласту), то профессионалы, имеющие в портфеле много зданий и помещений, по сути, представляют организованный рынок коммерческой недвижимости.

Эта аудитория не просто стремится сдать максимальное количество квадратных метров по самой высокой стоимости ритейлу, они грамотно управляют недвижимостью, в полной мере осознавая эту деятельность как многофакторный процесс и учитывают массу составляющих (например, прекрасно понимают, каким должен быть пул арендаторов, обеспечивающий трафик). В сегменте street—retail сетевых владельцев недвижимости не более 30%.

Рынок в лицах

Давайте теперь разберемся, кто такие владельцы ТЦ. Прежде всего необходимо определиться с терминологией — когда говорим о торговых центрах, речь идет о помещениях площадью не менее 5 тыс. кв. м (и то, это локальный формат – либо перестроенный бывший универсам, либо построенный заново небольшой ТЦ у метро, где строительство большей площади всегда не хватает пространства. Далее — локальные районные центры, площадь которых обычно не превышает 20 000 кв. м. Норма для полноценного районного ТЦ, где можно разместить приемлемый для потребителя пул арендаторов – 50-80 тыс. кв. м. Следующий по масштабу формат – региональные и субрегиональные ТЦ – например, такие как «МЕГА». При этом важно учесть, что сегмент камерных торговых центров, ориентированных на состоятельную аудиторию крайне узок – всего-то на Москву: ЦУМ, ГУМ, Крокус Сити, «Времена года». Поэтому мы рассмотрим массовый сегмент, и, соответственно, участников этого рынка.

Во-первых, небольшая доля зданий, специально спроектированных под торговлю, досталась нам от предыдущей эпохи – это универмаги, где изначально сложившиеся трудовые коллективы впоследствии стали акционерами, собственниками, а потом их директора приватизировали здания и становились полноценными владельцами. Такие ТЦ есть и в столице, и в регионах, как правило, это небольшие пространства от 2 до 5 тыс. кв. м. Во-вторых, есть аудитория собственников, перестроенных ТЦ (часто ими же самими) из бывших индустриальных зданий. Таких объектов много во всех городах с развитой промышленностью, в особенности в Москве, Петербурге, Ростове на Дону, Нижнем Новгороде – часто на территории бывшего завода часть помещений уходит под бизнес-центры, часть под ТЦ.

Ну и, наконец, отдельно выделим владельцев торговых центров, построивших с нуля массу площадей с 2000 по 2010 год. В период бурного возведения таких зданий можно проследить две концепции застройки в Москве – одни застройщики строили огромные коробки за МКАД, другие возводили более-менее привлекательные конструкции в черте города. Эстетическая составляющая всегда определялась вынужденной необходимостью – ее диктовал либо город в лице администрации, либо в лице покупателей (все-таки затащить в барак человека, проживающего в престижном доме, не выйдет).

Когда мы говорим об этом периоде, обольщаться не стоит – цели девелоперов тех лет никогда не были возвышенными, по факту они строили крытые рынки по модели: построить побольше и подешевле – сдать подороже. Рынок принадлежал арендодателю, ТЦ любого масштаба наполнялся арендаторами еще до того, как материализовывался, строительство приносило сверхприбыль еще и по причине доступных кредитов. Помню, как в 2002 году я, работая директором по развитию сети кофеен, пришел на встречу к одному из владельцев самой известной и крупной сети «ТЦ Санкт-Петербурга» прямо спросил его «Почему же вы строите такие убогие коробки?» — на что услышал весьма рациональный ответ: «А зачем нам вкладываться в другие, если прекрасно сдаются и эти?!»

 Выстрел в воздух

В 2008 – 2010 годах после кризиса прозвенел первый выстрел в воздух, который предупреждал о грядущих переменах, и необходимости искать новые пути развития. После этого для многих владельцев коммерческой недвижимости стало данностью – чтобы выжить, нужно изменить и схему работы с арендаторами, и концепцию ТЦ. Только ТОП-10 самых крутых центров могут диктовать свои ставки и правила, так как к ним все еще стоит очередь арендаторов. Всего 10 топов на много млн кв. м стандартных площадей. Но давайте теперь разберемся, чего хочет арендатор, который сегодня определяет условия.

Формально арендатор хочет получить трафик, который формируют крупные сети (за них тоже стоит побороться собственнику ТЦ). Он хочет хорошую локацию, проходное место, витрины, и прочее. Но больше всего он хочет арендную ставку, которая бы коррелировалась с его оборотом. То есть, когда мы ведем переговоры, зачастую смысл посыла ритейлера выглядит примерно так: «У меня оборот меньше, чем арендная плата». Казалось бы, ситуация выглядит абсурдной, а собственники ТЦ и вовсе недальновидными монстрами, которые решили убить корову, чьим молоком живут. Однако все не так просто, заложниками ситуации стали и эти две стороны, и еще одна – с ментальностью, которой пока еще ничего не происходит.

 Выстрел в упор

Заключая договоры с ритейлерами, собственники ТЦ, изначально ставили довольно жесткие условия, которые разумно было бы пересмотреть, но не делают они этого оттого, что в свою очередь связаны по рукам и ногам обязательствами перед банками, у которых брали тоже кредиты не вчера, а в совершенно других экономических условиях. На фоне участившихся банкротств ТЦ, мы понимаем, что едва ли их собственники всерьез полагают, что арендаторы расплатятся с долгами. Проблема в том, что владельцам ТЦ приходится согласовывать свои действия со специалистами финансирующего банка, которые часто отказывают в подписании скидок, ориентируясь исключительно на свои внутренние регламенты и показатели. И вот тут у нас появляется следующий вопрос – что творится в абстрактной голове банка, который уже который год как копит портфель неликвидных активов?

Тут можно провести аналогию с ипотекой, когда портфель наполняется «однушками» переоценивших свои возможности заемщиков. Однако, спрос на жилье в той же Москве не позволяет сомневаться, что квартиры будут проданы, а их реализация – не такой уж сложный процесс. Но между стандартной «однушкой», о которой мечтает так много потенциальных москвичей (да и самих москвичей – чего уж тут), и непрофильным для банка специфическим активом, требующим управления и реконцепции, если не реконструкции, являющимся по сути масштабным и сложным бизнесом, есть большая разница…

Если бы я умел рисовать, то нарисовал бы сейчас трех рыб, поедающих друг друга, где только одна хватает ртом воздух и пытается выплыть. Розничные компании жестко ограничены бюджетами потребителей, а покупательская способность низкая. Рентабельность операций в торговых сетях снижается в последние годы опережающими темпами непропорционально росту цен на сырье и комплектующие. Поэтому арендаторы вынуждены пересматривать модель арендных платежей, привязывая ее к показателям товарооборота, который, в конечном итоге, и является интегральным показателем эффективности нахождения сети в том или ином объекте. Снижение доходности в рознице неизбежно должно отыгрываться по цепочке: как снижением доходов арендодателей, так и смягчением условий по кредитам со стороны банков. Иначе мы в ближайшем обозримом будущем получим череду массовых банкротств всех участников цепочки: арендатор-собственник-банк.