Уметь управлять – значит уметь выбирать?

Ассоциация REPA подвела итоги своей конференции в рамках форума RREF

Ассоциация профессионалов рынка недвижимости REPA провела конференцию «Уметь управлять – значит уметь выбирать: нужна ли застройщику собственная управляющая компания?», организованную в рамках деловой программы ежегодного Российского форума лидеров рынка недвижимости RREF. 

Заявленная организаторами проблематика вызвала живой интерес, как со стороны аудитории, так и со стороны спикеров – подискутировать на актуальную тему отрасли собралось несколько десятков профессионалов рынка и журналистов. С докладами выступили эксперты ведущих девелоперских и управляющих компаний: «ДОНСТРОЙ», ЗАО «Патриот» (ГК «ИНТЕКО»), «Сити-XXI век», ГК FACILICOM, «Химки Групп», ГК «МИГ-недвижимость». Модерировал сессию  Председатель Правления REPA – Никита Журавлев.

Основной вопрос, который стоял перед аудиторией  – есть ли необходимость девелоперу создавать собственную УК или проще воспользоваться услугами сторонней организации; с какими трудностями застройщик может столкнуться в том или ином случае? В ходе дискуссии выяснилось, что вопросы выбора Управляющей компании и взаимодействия с ней девелоперы решают по-разному, но причин отдавать предпочтение собственным УК у них все-таки больше.

Так, Андрей Бойков,  генеральный директор «ДС Эксплуатация» («ДОНСТРОЙ») на примере жилых объектов компании рассказал о важности создания собственной УК как инструмента лояльности по отношению к клиентам. Эксперт подчеркнул – «люди покупают не столько квадратные метры, сколько определенный образ жизни», – а это как раз сфера ответственности УК. Более того, когда речь идет о нетиповых уникальных комплексах со сложной системой коммуникаций и инфраструктурой – наличие УК как «штатной единицы» – неоспоримо: «Каждый жилой комплекс такого крупного девелопера как «ДОНСТРОЙ» – это уникальный проект и с точки зрения архитектуры и инженерии. Более половины построенных домов относятся к классу высотных. Конечно, стабильное функционирование таких объектов может быть обеспечено только опытным персоналом, прошедшим специальное обучение. «ДС Эксплуатация» как дочерняя компания взаимодействует с девелопером уже на стадии проектирования и строительства, поэтому к моменту заселения мы досконально знаем объект и полностью готовы к сложному процессу эксплуатации», – добавил он.

О необходимости создания и особенностях работы собственной УК в сегменте жилья бизнес-класса рассказал Дмитрий Котровский, вице-президент компании «Химки Групп». Спикер отметил, что многие девелоперы создают свои УК в надежде иметь меньше проблем при введении жилья в эксплуатацию – «это стройка, а не швейцарские часы», – подчеркнул он.  «В последние годы в бизнес-классе и премиальном сегменте все более распространена практика создания собственной управляющей компании и включения ее в процесс еще на этапе проектирования. Это позволяет  заранее предусмотреть и нивелировать возможные сложности при эксплуатации, сократить будущие расходы собственников». Среди положительных сторон работы с собственной УК г-н Котровский особо выделил аспект кадрового вопроса: профессиональный и опытный руководитель минимизирует риски низкого качества работ со стороны генерального подрядчика.  
Но эксперт затронул и ряд плюсов в работе с внешней УК: концентрируясь только на своей зоне ответственности, внешняя компания меньше погружена во внутренние процессы взаимодействия с девелопером. В крупных УК, обладающих большим опытом, работа стандартизирована, а ресурсная база и портфель субподрядчиков шире. Ключевое значение здесь имеет профессиональный уровень персонала и, прежде всего, топ-менеджмента. 

Проблематику работы со сторонней УК также затронула Наталья Скачкова, заместитель генерального директора ГК FACILICOM, выступив в некотором роде оппонентом идеи внедрения собственной УК: «Держать под контролем ситуацию на уже сданном в эксплуатацию объекте свойственно большинству собственников компаний. Кроме того определенная степень недоверия к сторонним УК мешает им в полной мере оценить преимущества механизма аутсорсинга. А между тем, случаи из практики показывают – «карманные» УК, созданные собственником, не всегда оправдывают себя: для некоторых компаний реализация такого проекта становится сложной и затратной. Пройдя столь нелегкий путь или наблюдая за неудачным опытом конкурентов, компании все же приходят к модели сотрудничества с внешней УК. Есть и те, для кого передача данных функций сторонней организации уже стала нормой», – отметила специалист. По мнению г-жи Скачковой, все вопросы по управлению разумнее отдавать профессионалам,  зарекомендовавшим себя на рынке управления. «Только при компетентном и качественном управлении объектом, возможна оптимизация ресурсов и грамотное сокращение расходной части», – заключила эксперт.

В свою очередь об особенностях и специфики создания собственной УК на примере концепции «Миниполис» рассказала Анна Швидунова, директор по связям с общественностью компании «Сити XXI век»: «Собственная или партнерская управляющая компания является сегодня неотъемлемой частью девелоперского проекта, если застройщик заинтересован не только в стройке и продажах, но и дальнейшем поддержании жизнеспособности созданного объекта. Концепция «Миниполис» ориентирована в том числе на создание комфортной социальной среды на этапе проживания в доме, так как УК должна заниматься не только технической эксплуатацией, но и находиться в диалоге с жителями». Спикер, тем не менее, добавила, что это некая идеальная модель, поскольку пережитки советской системы ЖКХ и несовершенство законодательства накладывают свои ограничения. В частности, существующая конкурсная практика и право собственников выбирать способ управления домом, с одной стороны, стимулируют рыночную конкуренцию, с другой же – не позволяют гарантировать присутствие именно «своей» УК в доме. «Данную ситуацию можно решить путем совершенствования законодательных норм, а также путем постоянной разъяснительной работы с жителями на принципах прозрачности и открытости: из чего складывается тариф, откуда берутся те или иные расходы. Такая модель взаимодействия будет выгодна и застройщику, и самим жителям, и местной власти, которая получит на уровне жилого комплекса некое саморегулируемое образование», – подытожила Анна Швидунова.

Руководитель пресс-службы ЗАО «ПАТРИОТ» (ГК «ИНТЕКО») Юлия Деева рассмотрела обсуждаемую тему в новом ракурсе, рассказав об особенностях создания управляющей компании в регионах на примере Ростова-на-Дону, а также сделав акцент на том, какую роль собственная УК может играть в социальной политике девелопера. По словам эксперта, решение о создании УК «ПАТРИОТ-Сервис» (дочерней компании ЗАО «ПАТРИОТ») было принято на этапе разработки концепции жилого района «Западные ворота». Деятельность управляющей компании была направлена, в том числе и на то, чтобы воссоздавать и поддерживать традиции общинности в новом многоэтажном районе, где распространена малоэтажная застройка. Главной задачей компании стало не получение прибыли, а поддержание позитивного имиджа девелопера. Отсюда – работа по государственным тарифам, а также не только качественное оказание услуг, но и налаживание доверительных отношений с жителями.

Завершила панельную дискуссию Ольга Гусева, коммерческий директор ГК «МИГ-Недвижимость»,  отметив, что для девелопера своя УК пока не является выгодной. Но ее наличие для дальновидного и цивилизованного застройщика – это неотъемлемая часть развития проекта, необходимая для поддержания репутации и имиджа компании: «Девелопер сегодня продает не просто метры, а образ жизни. Если налажен диалог между жителями и застройщиком, то проблем не возникнет». Среди причин, которые могут подтолкнуть к созданию собственной УК, Ольга Гусева также отметила: сложности при передаче и последующей эксплуатации сооружений инфраструктуры, отказ властей города принимать на баланс детские сады, необходимость нормального функционирования созданной в комплексе инфраструктуры. Кроме того, создание собственной УК позволяет снизить риски негативных отзывов и отказов потенциальных покупателей при строительстве больших комплексов, которые сдаются поочередно.

В заключении эксперты единогласно сошлись во мнении, что качественное управление – это неотъемлемая часть и залог любого успешного проекта. Но на сегодняшний день рынок управления в сегменте жилой недвижимости пока пребывает в стадии формирования, поэтому девелопер вынужден использовать собственные ресурсы. При этом практика показывает, что в перспективе, с развитием рынка управления, услуги сторонних профессиональных УК могут стать для девелопера гораздо эффективнее и выгоднее.