2020 год стал переломным. О том, что серьезно выросли цены на квартиры, знают жители всех российских мегаполисов, причем даже те, кто не планировал покупку недвижимости. На первый взгляд, может показаться, что в подорожании жилья виновата льготная ипотека. В действительности же она просто совпала с более глубинными рыночными процессами, которые и вызвали движение цен. Не случись пандемии коронавируса, они бы все равно выросли.

Рынок выходит из равновесия

Официально 214-ФЗ в новой редакции, содержащий обязательство работы через эскроу-счета, заработал летом 2019 года. Но многие проекты тогда разрешили достраивать по старым правилам, поэтому в реальности банковское участие в строительстве стало активным только в 2020 году. Термин «эскроу-счета» сейчас тоже в объяснениях не нуждается. Всем известно, что за ним скрывается определенный процент, под который застройщик получает от банка проектное финансирование. Конечно, это – один из факторов увеличения себестоимости жилья. И в том, что это отразится на конечной стоимости квартиры, тоже ни у кого сомнений не было. Но рост цен предполагался плавным за счет более-менее ровного объема предложения. По крайней мере, многие застройщики активно наращивали в переходный период свои земельные банки.

Случившаяся в 2020 году пандемия коронавируса внесла свои коррективы. Рост цен на строительные материалы, дефицит рабочих кадров, падение продаж – из-за этих рисков многие старты, планировавшиеся в прошлом году, были отложены. В результате объем предложения сильно уменьшился, ведь спрос, поддерживаемый льготной ипотекой, в среднегодовом выражении оставался на высоком уровне. Сейчас в Санкт-Петербурге вместо 3-4 проектов, завершающихся по старым правилам, приходит только один по новым. Эта динамика не может обеспечить покупательский запрос и равновесное состояние рынка. В итоге – снова предпосылки к росту цены.

Эффект эскроу

Эскроу привел к трансформации рынка с точки зрения его структуры, объемов, ценообразования. Новая схема финансирования кардинально отличается от прежней, когда застройщики за счет низкой цены на старте продаж стремились привлечь большой объем средств, чтобы обеспечить стабильное финансирование стройки. Схема работы по эскроу рассчитана на планомерную реализацию проекта. Стратегия продаж предполагает лимитированное количество квартир на каждом этапе строительного цикла, а также шаг и динамику повышения цен. Теперь нет задачи продавать много. Необходимо лишь следовать плану, разработанному и согласованному с банком. В случае если застройщик нарушает эти условия, он рискует лишиться проектного финансирования.

Чтобы продемонстрировать разницу, приведем в пример старт нашего нового проекта в Петербурге – «Малоохтинский, 68». Бронирование квартир в нем началось в январе, количество покупателей кратно превышало планы по стартовому объему продаж. Поскольку финансовая модель проекта предполагает ограниченное количество квартир для бронирования, при достижении лимита произошло повышение цен. В результате за первые несколько дней бронирований цены выросли в среднем на 30%.

В этом и есть новая рыночная реальность, которая уже не зависит исключительно от действий одного конкретного застройщика. В ближайшей перспективе многие проекты будут запускаться по такому сценарию, и рынок должен быть к этому готов.

Эпоха турбулентности

Помимо сокращения предложения и эффекта эскроу рынок «расшатывают» системные изменения в потребительском поведении, и в связанной с ним сегментации жилья. Если раньше присутствовала четкая классовость и градация на «комфорт», «бизнес» и «премиум», то сейчас между сегментами нет четких границ и правил. Особенно сильно они размылись в результате роста средних цен. С развитием «серого пояса» в центральных районах Санкт-Петербурга теряют привлекательность территории, которые традиционно считались престижными для проживания, в частности некоторые ранее популярные спальные районы. А существующая там застройка переходит в разряд морально устаревающего жилья.

Какие объекты останутся востребованными в условиях турбулентного рынка? Те, которые будут ликвидными через пять, десять и пятнадцать лет. Поэтому сегодня все большее значение приобретает качество реализуемого продукта. Этим и объясняется высокий спрос на квартиры в «Малоохтинском, 68», несмотря на изначально высокий уровень цен на старте. Этот проект стал одним из самых ожидаемых на рынке недвижимости Санкт-Петербурга, в нем представлены самые актуальные, модные и качественные решения, в том числе с точки зрения планировок квартир. Т.е. весь опыт нашей девелоперской компании, помноженный на интересную городскую локацию, сформировали редкое для города предложение, и, думаю, именно это делает проект еще более ценным.

За период анонсирования «Малоохтинского, 68», который предшествовал бронированию и длился почти четыре месяца, была собрана большая клиентская база. В основном она состояла из семейных покупателей, которые выбрали эту новостройку для собственного проживания и были готовы ждать старта продаж. В итоге в «час Х» спрос значительно превышал предложение, что наглядно продемонстрировало популярность и ликвидность этого проекта. По мере строительства комплекса на Малоохтинском, 68, как и во всех качественных объектах, цены будут иметь положительную динамику. И это тоже новая рыночная реальность, в которой нам всем предстоит жить.